정부가 10월 15일(수) 오전 10시 세 번째 부동산 대책(이하 '10·15 대책')을 발표했다. 서울 전역과 경기 12개 지역을 한꺼번에 조정대상지역·투기과열지구·토지거래허가구역으로 묶고, 무주택자 LTV를 40%로 낮추는 등 대출·전세·재건축 레버리지에 동시 제동을 걸었다. 박은정 감정평가사는 CBS 경제연구실 <경제적 본능>에서 "이번 대책은 한마디로 '허락받고 사라'는 신호"라며 "거래 급감→시장 냉각 뒤 가격 눈높이 조정이 뒤따를 것"이라고 진단했다.
■ 무엇이 달라지나
정부는 서울 전역과 경기 12개 지역에 대해 규제 3종을 동시 지정했다. 토지거래허가구역은 10월 20일(일)부터 효력이 발생한다. 대출 측면에선 규제지역 내 무주택자 LTV를 70%에서 40%로 하향하고, **유주택자 주담대는 사실상 0%**로 묶였다. 주담대 총한도 6억 원 기조를 유지하되, 시가 15억 원 초과 주택은 한도 축소가 병행된다.
전세·신용대출을 활용한 우회 진입도 막는다. 전세대출 보유 차주의 규제지역 3억 원 초과 아파트 매수 제한, 1억 원 초과 신용대출 보유자의 1년간 매수 제한, 1주택자 전세대출의 DSR 편입이 핵심이다. 재건축 국면에서는 이주비·중도금 대출을 이용한 추가 매수에 제동을 걸고, 아파트 1개동 이상 포함 단지의 연립·다세대까지 허가 대상에 포함시켰다.
■ "핀셋 대신 뭉터기…빠져나갈 구멍 없앴다"
박 감정평가사는 "과거 일부 지역만 조이면 풍선효과로 비규제권으로 수요가 몰렸다"며 "이번에는 서울 전역을 일괄 지정하고 허가까지 겹쳐 '당장 거래를 불편하게 만드는' 강수를 뒀다"고 평가했다. 이어 "최근 마포·성동·광진 등 준강남권에서 10억대 초반→17~20억으로 뛰는 단지들이 나오며 빚내기 진입이 늘었다"며 "절대한도 6억 + LTV 40%의 이중 장치가 영끌 수요에 즉시 제동을 걸 것"이라고 말했다.
■ "전세는 사실상 사적 대출…DSR 편입은 구조 바꾸는 카드"
전세시장에 대해서는 "전세금은 실질적으로 사인 간 대출"이라고 규정했다. 박 평가는 "1주택 전세대출을 DSR에 반영하면 추가 대출 여력이 줄어 갭투자의 근간이 흔들린다"며 "정부가 무주택자 확대 적용을 검토하겠다고 밝힌 건 '전세=프리패스' 관행을 구조적으로 수정하겠다는 뜻"이라고 해석했다.
■ 재건축 레버리지 차단, 연립·다세대까지 허가받아야
정비사업 관련해서는 "이주비·중도금을 지렛대 삼아 임시 거처를 매수하는 '이중 베팅'이 과열기에 반복됐다"며 "연립·다세대까지 허가를 확장한 것은 투기성 매집을 차단하려는 조치"라고 설명했다. 분양가상한제(분상제) 적용 범위에 대해선 "즉시 일괄 지정이 아니라 '추가 검토' 단계로 보인다"며 "사업성·시점 변수에 따라 속도 조절이 예상된다"고 덧붙였다.
■ '보유세 상향' 메시지…"응능부담 원칙"
보유세와 관련해 박 평가는 "'50억 집 한 채, 세금 때문에 집 뺏긴다'는 논쟁이 있지만, 자산 유지에는 그에 걸맞은 세금이 따른다는 응능부담(ability-to-pay) 원칙의 문제"라며 "정부가 연구용역을 통해 로드맵을 예고한 건 방향성 공개"라고 말했다.
■ 시장 영향: "단기 거래절벽…'14.9억 키맞추기'는 단명"
대책의 단기 효과에 대해 박 평가는 "22년 금리 상승기에는 거래가 점진 하락했지만, 이번엔 자금줄을 직접 죄어 반응 속도가 빠르다"고 진단했다. 그는 "10월은 사전 체결분 누적으로 거래량이 일시 유지될 수 있지만, 이후 급감이 유력하다"며 "'14.9억 맞추기' 같은 편법은 단기적이고, 결과적으로 호가·실거래 괴리 확대→가격 눈높이 조정이 불가피하다"고 내다봤다.
■ 실수요자에게 주는 신호
박 평가는 "빚 의존 진입을 원천 차단하는 정책 기조가 확인됐다"며 "현금흐름이 버티는 실수요자에겐 시간이 기회가 될 수 있다"고 조언했다. 그는 "허가·대출·전세·이주비 네 갈래를 동시에 막은 만큼 계약·잔금 일정과 자금조달 계획을 재점검하고, 전세의 DSR 편입 가능성을 가정해 대출 여력을 다시 계산할 필요가 있다"고 했다.
■ 정리
이번 11·5 대책은 '핀셋 완화'의 역진을 봉쇄하고 레버리지의 진입·유지·갈아타기를 함께 틀어막는 수요진정 패키지다. 단기적으로는 거래절벽이 불가피하고, 그 여파로 가격 눈높이 조정 압력이 커질 전망이다. 공급 확대는 병행되겠지만, 단기간 즉효보다 수요 억제의 실효성을 앞세운 처방이라는 점에서 정책 방향은 분명해졌다.
"빚에 기대 시장에 들어오지 말라. 거래가 얼고 나면 가격 조정이 온다."— 박은정 감정평가사,
<CBS경제연구실>(10월 15일 방송)
▶▶박은정 감정평가사의 전체 분석과 인터뷰 풀버전은 유튜브 CBS 경제연구실 <경제적본능>에서 확인하실 수 있습니다.