■ 방송 : CBS 라디오 <김현정의 뉴스쇼> FM 98.1 (07:10~09:00)
■ 진행 : 김현정 앵커
■ 대담 : 김규철 (국토교통부 주택토지실장)
 
◇ 김현정> 정부가 어제 10.15 부동산 대책을 발표했습니다. 이재명 정부 들어서 세 번째 대책이죠. 전반적으로 보자면 지역 규제의 강화, 대출 규제의 강화 그리고 관리 감독의 강화 이렇게 3종 규제 정책이라고 볼 수 있습니다. 지금부터 자세한 설명을 들어보고요. 과연 이번 정책으로 부동산 시장이 안정될 것인지 짚어보겠습니다. 국토교통부 김규철 주택토지실장 나오셨습니다. 실장님, 어서 오십시오.
 
◆ 김규철> 안녕하십니까?
 
◇ 김현정> 고생 많으셨습니다. 지난 6월 대책 9월 대책하고 비교해서 이번 10월 대책은 어디에 초점을 맞추신 걸까요?
 
◆ 김규철> 지난 6월 27일 대책과 9월 7일 두 번의 대책을 발표했었는데 아시다시피 6.27 대책 같은 경우에는 그 과도한 차입을 통한 투기 수요를 억제하겠다는 취지로 이를 통해서 시장 과열도 진정시키고 뭐 그런 효과를 좀 기대를 했고요. 실제 상당 부분 상승세가 둔화되고 하는 효과는 있었다고 봅니다. 그리고 9.7 대책은 공급 대책 중심으로 해서 5년간 135만 호를 공급하는 내용인데 아무래도 공급이라고 하는 게 시간이 좀 걸리기 때문에 이런 부분들은 좀 감안을 해야 될 것 같고. 계속해서 저희들이 후속 조치는 계속해서 좀 차질 없이 진행할 계획인데 다만 최근에 갑자기 여러 가지 시장 상황이 수급 불균형에 대한 우려라든가 그리고 또 추가 금리 인하 기대감 등에 따라서 불안 심리가 많이 좀 발생을 했습니다. 그래서 불안 심리가 확산되면서 서울과 경기 일부 지역 중심으로 해서 시장 불안이 계속해서 좀 심화되는 상황이기 때문에 이러한 상황을 조기에 좀 차단할 필요가 있다. 이를 통해서 좀 주택시장 안정화를 꾀할 필요가 있다고 해서 저희들이 이번 대책을 발표하게 됐습니다.
 
◇ 김현정> 사실 6월 대책 9월 대책 굉장히 강력했는데 약발이 길게 안 갔다. 이런 얘기 나와요. 그거 왜 그렇다고 보십니까?
 
◆ 김규철> 아무래도 이거 주택시장의 특성에 그 이유가 있다고 봅니다. 여러 가지 그 주택을 구입하고자 하는 수요자 입장에서 보면 시장 상황이 계속해서 상승세를 유지하고 있고 내가 이 기회에 집을 못 사게 되면은 못 사는 게 아니냐는 불안 심리가 계속해서 좀 생기기 때문에 이런 부분들에 대해서는 저희들이 수요 정책과 공급 정책을 같이 병행하면서 계속해서 시장을 모니터링을 하면서 관리를 해 나갈 필요가 있을 것 같습니다.
 
◇ 김현정> 대출 규제를 세게 했잖아요. 역대급 대출 규제였습니다. 그러니까 평수 불문하고 수도권에서 주택 담보 대출을 받는 건 6억까지밖에 안 된다는 정말 사상 초유의 대책이었는데 그럼에도 불구하고 집값이 계속 올랐던 건 현금 부자가 그렇게 많았다는 얘기인 건가요?
 
◆ 김규철> 그렇게도 볼 수가 있고요. 또 이번에 저희들이 대책 발표하면서 고가 주택에 대해서는 대출 한도를 더 많이 줄였습니다. 그래서 15억 이상 25억 미만 같은 경우에는 4억까지 25억 원 이상 주택에 대해서는 또 2억까지 줄이면서 고가 주택의 경우에는 대출을 통해서 집을 사지 마라라고 하는 메시지를 강하게 던지고 그리고 전반적으로 대출 규제와 함께 토지거래 허가 구역을 같이 규제 지역과 함께 병행해서 지정하면서 갭 투자를 통한 주택 구입에 대한 투기 수요를 최대한 억제하겠다는 취지로 대책을 발표한 바 있습니다.
 
◇ 김현정> 사실 제 질문은 그렇게 강력한 대출 규제책을 썼는데도 소위 약발이, 약효가 그리 가지 않았다면 그 현금 가지고도 살 수 있는 사람이 그렇게 있었다면 과연 더 강한 것으로도 되겠는가라는 좀 그 질문이었는데 이거는 뭐 하나하나 이번 내용들을 짚으면서 제가 시중의 질문들 궁금증들 질문 드리는 걸로 하죠. 이번 11호 대책 하나하나 짚어보겠습니다. 첫째, 지역 규제 강화입니다. 원래는 서울의 강남, 서초, 송파, 용산만 토허제 그러니까 토지거래 허가제 대상 지역이었는데 이거를 서울에 25개 구 전체에다가 경기도 12개 지역까지 확대했어요. 토허제, 어떻게 이렇게 많이 묶으셨어요?
 
◆ 김규철> 토지거래 허가제라고 하는 게 아시다시피 전세를 끼고 갭 투자를 통해서 투기 수요가 들어오는 걸 막겠다고 하는 취지로 도입된 제도인데.
 
◇ 김현정> 이 얘기를 쉽게 하면은 서울 전체 지역하고 경기도 12개 지역에서 집 사고 팔 때는 다 신고하십시오, 허가를 받아야 팔 수 있습니다. 이 얘기인 거죠?
 
◆ 김규철> 허가를 받아서 계약을 체결하고 실제 입주를 2년간 실거주를 해야 된다는 의무가 들어가게 됩니다.
 
◇ 김현정> 실거주를 반드시 2년간, 집 사는 사람들은 반드시 2년은 실거주를 해야 된다. 그 말은 뭐냐면 실거주 안 하고 전세 끼고 사는 경우도 굉장히 많잖아요. 전세 끼고 돈 조금 더 보태서 보유만 하는 거는 허가 안 한다.
 
◆ 김규철> 그렇습니다.
 
◇ 김현정> 절대 불허입니까?
  
◆ 김규철> 그렇습니다.
 
◇ 김현정> 여러 가지 사유들이 좀 있을 수 있는데 그냥 사유 불문 불허입니까?
 
◆ 김규철> 그렇습니다.
 
◇ 김현정> 서울 전체랑 저 경기도 12개요?
 
◆ 김규철> 예.
 
◇ 김현정> 네 굉장히 강력하네요. 그렇게 하신 이유는요?
 
◆ 김규철> 그래서 이 토지거래 허가 구역이 굉장히 강력한 규제 수단이기 때문에 이걸 국민들의 불편을 최소화할 수 있도록 사실은 좀 최소한 지역으로 묶는 게 맞습니다. 근데 지금 시장 상황이나 여러 가지 확산 정도를 봤을 때 좀 넓게 풍선 효과가 발생하지 않도록 이렇게 좀 넓게 묶는 게 필요하다고 생각했고.
 
◇ 김현정> 역시 풍선 효과를 고려해서 아예 좀 넓게 한다?
 
◆ 김규철> 그렇습니다.
 
◇ 김현정> 그런데 서울 전체하고 경기도 12개 묶어놨더니 또 그 옆으로 삐져나가면 어떻게 해요?
 
◆ 김규철> 일단은 뭐 서울 지역 중심으로 번져 나가는 것은 확실히 맞는 거고요. 다만 경기도는 12개 지역을 저희들이 선정하면서 최대한 주택 가격 상승률이 물가 변동률하고 비교해서 어느 정도 수준인지 보고 또 향후에 이 지역을 묶게 되면 또 번질 가능성이 최대한 그 막을 수 있는 범위까지 다 지정했다고 보시면 되고요.
 
◇ 김현정> 2차, 3차까지 다 내다보고 한 거다.
 
◆ 김규철> 그렇습니다. 그래서 일단 이 지정을 하면서 조금 조금씩 단발적으로 그 반복적으로 이렇게 지정하게 되면 효과도 적을뿐더러 예전에 문 정부 때는 사실 몇 년간에 걸쳐서 규제 지역도 확대해 나가고 하는 정책을 썼었는데 사실 효과가 굉장히 적습니다, 풍선 효과가 발생하기 때문에. 그래서 이번에는 실효적인 종합 대책 차원에서 전반적으로 일시에 규제 지역을 지정하면서 토지거래 허가 구역까지 같이 묶는 강력한 수단을 동원했다고 이해하시면 될 것 같습니다.
 
◇ 김현정> 문재인 정부 시즌 2 아니냐는 얘기가 꽤 많이 나오잖아요. 아마 실장님도 들으셨을 텐데 그럼 그것과의 차별점은 그때는 하나 막았다가 풍선 효과 나면 두 번째로 조금 더 확대 조금 더 확대 이런 식으로 갔는데 이번엔 다 고려해서 한 번에 갔다는 게 다른 점입니까?
 
◆ 김규철> 그것도 다르고 또 하나는 그때 당시에는 조정 대상 지역과 투기과열지구 규제 지역만 묶는 방식으로 그 규제를 했는데 이번에는 토지거래 허가 구역을 같이 묶게 됨으로써 뭐가 달라지느냐고 하면은 그때 당시에는 규제 지역 투기과열지구로 묶더라도 그 사람들이 아까 말씀드렸던 것처럼 전세를 끼고 갭 투자 형태로 해서 이렇게 계속해서 그 부동산 시장을 안정시킬 수 없었던 부분이 있었는데.
 
◇ 김현정> 갭 투자는 됐으니까, 그때는.
 
◆ 김규철> 이번에는 토지거래 허가 구역과 같이 병행해서 하면서 그런 부분까지 강한 효과를 발휘할 수 있을 거 같습니다.
 
◇ 김현정> 쉽게 말해서 그때는 대출 규제 같은 것만 있었다면 이번에는 아예 갭 투자, 전세 끼고 사는 거 그냥 절대 안 돼로 막아버렸기 때문에 훨씬 강력하다는 말씀. 이 부분에서 반론들이 좀 나와요. 이게 사유 재산에 대한 지나친 규제는 아니냐, 예를 들어서 내가 부산에 살다가 수도권 쪽에다가 조그맣게라도 내 집을 좀 장만하고 싶어서 15평짜리 전세 끼고 하나 장만하고 싶은 욕심이 있을 수도 있는 건데 그것조차도 무조건 못하게 막아버린다? 반드시 실거주하는 사람만 집을 살 수 있다? 수도권에 집 사려면 무조건 거기 살아라? 이거 좀 지나친 규제 아니냐는 반발에 대해서는 어떻게 보십니까?
 
◆ 김규철> 일단 그런 부분에 대한 불만이 있을 수가 있다고 저희들도 알고 있고 한데 다만 우리나라 시장 상황을 봤을 때 부동산 시장이 전체 경제에 미치는 영향이 굉장히 큽니다. 물론 국민들의 관심도 워낙 크고 그래서 그 문재인 정부 때 저희들이 경험했듯이 부동산 시장이 안정되지 않으면 전반적으로 경제 전체에 대한 영향을 미치는 영향이 굉장히 크기 때문에 조기에 안정시킬 필요성이 굉장히 크다. 그래서 사실은 개개인의 사정을 모두 고려해서 하게 되면은 사실 시장을 잡을 방법이 없는 경우가 있다고 생각되고 그래서 이번에는 불가피하게 토지거래 허가 구역을 도입해서 강하게 가져가되 다만 실수요자들이나 중산층, 서민층들이 대출을 받을 수 있는 여지는 계속 유지를 하면서 정부 지원책은 계속 유지하면서.
 
◇ 김현정> 그러니까 실거주자 말씀하시는 거죠? 그분들한테만 열어놓는다 그런 말씀.
 
◆ 김규철> 그러니까 토지거래 허가 구역의 기본 원칙이 실거주를 할 수 있는 사람한테는 전혀 불편이 없도록 하겠다는 겁니다. 그래서 내가 이 집을 사서 2년간 거주 목적으로 사게 되면은 전혀 제한이 없는 부분이고.
 
◇ 김현정> 그런데 거기도 대출 규제가 있잖아요.
 
◆ 김규철> 대출 규제는 있는데 그 대출 규제도 아까 말씀드렸던 고가 주택에 대한 부분은 저희들이 대출 규제를 더 옥죄면서 중산, 서민이나 실수요자들이 구입할 때 예를 들어서 서민 실수요자들이 한 9억짜리 집을 구입한다. 그렇게 하면은 규제 지역으로 묶이게 되면 지금 LTV 그러니까 이 주택 가격 대비 그 70%까지 대출을 받을 수 있었던 게 규제 지역이 되면서 40%까지밖에 못 받게 되는데, 서민이나 실수요자들 예를 들어서 부부 합산 연 소득이 9000만 원 이하 되는 그런 계층 같은 경우에는 여전히 LTV, 주택 가격 대비 대출 비율을 60%까지 허용을 해 주고. 그러니까 40%가 아니라 60%까지 허용해 주면서 이분들이 집을 살 수 있도록 해주는 부분도 있고 또 생애 최초로 구입하는 분들 같은 경우에는 70%까지 인정을 해 주고 있습니다. 이런 것들도 있고 또 신혼부부라든가 청년들 같은 경우에는 정책자금 대출이라고 해서 주택기금에서 지원하는 대출이 있습니다. 이런 부분들은 또 LTV 70%까지 인정을 해주기 때문에 이런 실수요자들에 대한 다양한 정책적 지원은 계속해서 유효하다고 생각합니다.
 
◇ 김현정> 실수요자 중에서 서민들의 경우는 별문제가 없을 거다. 그러니까 실제로 그 집에 살려고 아파트를 사는 사람 중에 서민들은 별문제가 없을 거라고 말씀은 하셨습니다만 그건 전제가 깔려 있는 것 같아요. 15억 이상 아파트를 서민들이 살 리가 없다, 이런 전제가. 근데 이미 서울 아파트 중윗값이 15억 가까이 되잖아요, 지금. 서울 아파트 중윗값이 이미 너무 올라서 15억 이상인데 15억 이상 아파트를 사려고 하면은 대출이 4억밖에 안 되는, 평수 불문 4억밖에 안 되는 상황. 서민들은 서울에 중윗값 이상의 아파트를 살 리가 없다, 살고 싶어 하지 않을 거다, 살려고 하지 마, 이런 전제가 깔려 있는 듯한 느낌을 받는다는 분도 계세요.
 
◆ 김규철> 그런 이야기는 아니고요. 어쨌든 모든 주택 가격별로 모든 규제 수단을 촘촘히 다 가져가기는 굉장히 좀 어렵다는 점을 좀 이해해 주시면 좋을 것 같고.
 
◇ 김현정> 알겠습니다. 그런 취지로 이번에 좀 강력한 지역 규제, 토허제 지역을 크게 묶었다는 말씀 혹시 말입니다. 그 실거주 2년을 제한하다 보니까 전세 매물이 좀 부족하거나 이럴 가능성은 없을까요? 실장님.
 
◆ 김규철> 그 부분에 대해서 지적하는 분들이 꽤 많은데요. 일단 기본적으로 주택시장 구조가 신규 주택을 매수하게 되면은 기존에 거주하던 주택이 있을 거 아닙니까? 그 기존에 거주하던 주택은 다시 또 전세 매물로 나오게 되고 그러면 전체 전세 시장을 봤을 때는 큰 물량 변동이 크지는 않다고 저희들은 보고 있습니다.
 
◇ 김현정> 그렇게 보고 계세요 지금 전세 갱신권을 3+3+3, 그러니까 3년을 살고 다시 전세 살고 있는 사람이 3년을 더 요구할 수 있고 그러고 나서 3년 끝나면 또 3년을 요구할 수 있는 법안이 발의가 됐다고 하는데 이거 혹시 국토부에서 좀 들여다보고 있습니까?
 
◆ 김규철> 그 관련된 법안은 3+3도 있고 2+2+2, 그 여러 가지 대안들에 대해서 많은 고민들이 있는 거고요. 다만 그런 법안들이 발의됐다고 하더라도 아직까지 구체적으로 논의되고 하고 있는 상황은 아닙니다. 향후에 좀 그런 부분들이 논의되면은 구체적으로 검토할 필요가 있을 거 같습니다.
 국토교통부 제공
◇ 김현정> 알겠습니다. 청취자 심세훈 님의 질문 지금 받아봤습니다. 여러분 질문들도 계속 좀 보내주시고요. 이 외에도 대출 규제, 제가 말씀드렸던 대출 규제는 주택담보대출 15억 이하 아파트에 대해선 6억까지, 15억 초과 25억 이하 아파트에 대해서는 4억 그리고 25억 원을 넘어가는 것에 대해서는 2억까지 대출하는 걸로 이렇게 지금 규제가 됐습니다. 사실 제 가장 중요한 거는 얼마나 효과가 있을까 이 부분일 텐데요. 안정화에 어느 정도 기여할 걸로 내다보고 계세요?
 
◆ 김규철> 이거는 15억 이상 25억 이상의 고가 주택에 대해서 과도한 대출을 제한하겠다 그런 취지인데 사실 최근에 고가 주택 거래가 많은 강남 3구나 용산이나 성동이나 마포나 이런 지역 중심으로 사실 거래가 굉장히 많았지 않습니까? 집값 상승률도 굉장히 높았고. 근데 이런 지역들에 대해서 사실 대출 그 6억, 4억, 2억 단계별로 대출 규제를 하게 되면 사실 이런 지역의 대출 억제 효과는 굉장히 좀 있을 거다.
 
◇ 김현정> 굉장히 있을 것이다.
 
◆ 김규철> 그렇게 보고 있습니다.
 
◇ 김현정> 고가 주택들 중심으로 있을 것이다. 근데 어제 저희가 부동산 전문가와 함께 여러 가지 이야기들을 좀 나눠봤는데 그런 말씀을 하시더라고요. 지금 금리 인하, 우리나라뿐만 아니라 전 세계가 금리 인하 기조인 데다가 금리 인하가 되면 주식시장 올라가고 코인 시장 올라가고 화폐 가치는 떨어지고 사람들이 점점 부동산으로 몰리게 되는 건 경제의 자연스러운 흐름이 될 텐데 이거를 규제하는 것으로만 과연 효과를 볼 수 있겠는가, 당장 공급이 없는 상태에서 효과를 볼 수 있겠는가 이 부분이거든요. 실장님 어떻게 보세요?
 
◆ 김규철> 맞는 말씀이고요. 이 금리 인하 기조에서 유동성이 굉장히 많아지고 하게 되면은 돈이 가야 될 곳이 있어야 되는데 그래서 사실 필요한 게 부동산 쪽이 아니라 좀 생산적 부문으로 이동할 수 있는 통로를 만들어 줘야 되는 게 굉장히 중요하고.
 
◇ 김현정> 그렇죠.
 
◆ 김규철> 다만 방금 말씀하셨던 것처럼 그러한 통로가 만들어지기 전까지는 어쨌든 공급을 확실하게 해서 국민들이 몇 년을 기다리게 되면은 내가 좀 저렴한 주택을 구입할 수 있겠다고 하는 좀 믿음이 있어야 되기 때문에 사실 그래서 저희들이 5년간 135만 호를 착공 기준으로 빨리 그 현실적으로 체감할 수 있는 기준으로 잡아서 착공 기준으로 발표했는데 그 후속 조치를 빨리 해서 공급을 빨리할 수 있도록 하는 게 굉장히 중요하다고 보고 지금 그 후속 조치는 저희들이 차질 없이 지금 진행하고 있다는 말씀드립니다.
 
◇ 김현정> 근데 자, 공급합시다. 한 1000만 호 공급합시다. 하면 한 달 뒤에 뚝딱이 아닌 거잖아요, 집이라는 게. 그래서 지난번 9월에 나온 대책도 보면 2030년까지 첫 삽은 뜨겠습니다. 이거란 말이에요. 첫 삽은 뜨겠습니다. 첫 삽 뜨고 나서 지어지려면 또 한참 걸리고 이러다 보니까 이걸 어떻게 기다리나, 그때까지 이거 계속 누르기만 하면서 이게 부동산 시장을 막을 수 있을까, 이 열기를 막을 수 있을까. 이런 걱정이 돼서 특히 사람들이 살고 싶어 하는 지역에 공급이 나와야 될 텐데.
 
◆ 김규철> 맞습니다.
 
◇ 김현정> 서울의 재건축 재개발은 상당히 오랫동안 좀 눌려 있었던 측면이 있지 않습니까? 그럼 그런 곳에 좀 숨통을 틔워줘야 되는 것 아니냐, 일단 당장 5년이라도 좀 공급이 돌게끔 해야 되는 거 아니냐. 이 부분은 어떻게 보세요?
 
◆ 김규철> 맞는 말씀이시고요. 그래서 저희들이 9.7 대책에 그런 민간 정비 사업에 대한 부분도 굉장히 내용을 많이 담고 있습니다. 그래서 민간 정비 사업이 빨리 활성화돼서 빨리 공급 될 수 있도록 시장에 그렇게 하기 위해서 그렇게 하기 위해서는 절차나 이렇게 진행 속도를 빨리 당길 수 있도록 해주는 제도적 지원책이 필요한데 그런 제도적 지원 들을 굉장히 많이 제시하고 그 개정을 위한 법안 발의도 이미 된 상태입니다. 그래서 연내에 최대한 빨리 법안을 통과시키면 속도 부분에 있어서는 그런 효과가 있을 걸로 보이고.
 
◇ 김현정> 그런데 지금 대출 규제가 나온 걸, 주택 담보 대출 규제가 나온 걸 보면 재건축 재개발을 하려면은 건축비가 필요하잖아요. 그러니까 원래 원주민들이 건축비가 있어야지 재건축을 할 수 있는데 주택담보대출로 그 건축비 마련한 다음에 대부분 현금 안 들고 있으니까 이거 이렇게 막아버리면은 이게 되나요?
 류영주 기자
◆ 김규철> 정비 사업에 대해서 직접적으로 막는 건 없고요.
 
◇ 김현정> 그래요?
 
◆ 김규철> 이제 어차피 정비 사업하면서 굉장히 중요한 부분이 중도금 대출이라든가 이주비 대출이라든가 이런 부분인데 이번 대책에서 중도금, 이주비 대출에 대한 제한 사항은 해당되지 않습니다. 그래서 그 공급 차원에서 보면 특별히 영향은 없을 거라고 봅니다.
 
◇ 김현정> 알겠습니다. 이렇게 해서 효과가 좀 있어야 되는데 이렇게 강력하게 했음에도 불구하고 효과가 크지 않다면 세제 대책도 가는 겁니까?
 
◆ 김규철> 이번 대책에 세제에 대한 기본 방향만 좀 담았습니다. 그래서 일단 세제 부분에 대해서는 시장 상황을 계속 모니터링할 필요가 있을 것 같고 기재부 차원에서 관계 기관들과 협의해서 아마 그 TF도 운영하고 연구 용역도 추진하면서 그 방향성을 잡아야 될 것 같고 다만 이 부분은 시장 상황하고 계속 같이 맞물려 있는 부분이기 때문에 아마 그런 부분들을 감안해야 될 것 같아요.
 
◇ 김현정> 실장님은 개인적으로는 어떻게 보세요? 좀 보유세로 이 부동산 시장의 어떤 좀 안정화 효과를 봐야 된다고 보세요?
 
◆ 김규철> 지금 당장은 그렇게 강력하게 하는 부분에 대해서는 좀 생각을 할 필요가 있다고 보고 다만 이런 시장 상황이 이번 강력한 대책을 통해서도 잡히지 않는다면 추가적으로 고민할 필요는 충분히 있다고 생각합니다.
 
◇ 김현정> 그 정도 보고 계시는군요. 한 10초 남았는데 문재인 정부 부동산 정책 시즌 2는 안 된다. 이거 확답하실 수 있겠습니까?
 
◆ 김규철> 그렇게 보시면 됩니다.
 
◇ 김현정> 아무쪼록 이상 과열 현상이 우리 부동산 시장에 늘 있었어요. 그 안정화 대책을 찾는 일도 참 쉽지 않았는데 이번 기회에 부동산 시장 안정화되기를 저도 기대해 보겠습니다. 실장님, 오늘 말씀 고맙습니다.
 
◆ 김규철> 고맙습니다.

※ 내용 인용 시 CBS <김현정의 뉴스쇼> 인터뷰 내용임을 밝혀주시기 바랍니다.