저금리 기조가 지속되고 있고 정부의 각종 부동산 규제 완화, 세제지원정책에 힘입어 내년도 부동산시장은 회복세를 나타낼 것으로 전망된다.

내년도 아파트 입주물량은 올해보다 37% 늘어나 전세난도 상당부분 해소될 것이란 관측이다.

◈ 2014년 달라지는 부동산제도

2014년부터는 취득세가 6억원 이하는 1%, 9억원 초과 주택은 3%로 낮아진다. 단 6억원 초과 9억원 이하는 현행과 동일한 2%다.

6억원 또는 전용면적 85㎡이하의 신규나 미분양 주택, 1주택자의 기존 주택 취득 시 5년간 양도소득세가 면제되고, 연소득 7000만원 이하 가구가 6억원 이하의 주택을 생애최초로 구입할 경우 취득세가 완전 면제된다. 이 혜택은 2013년 12월까지 적용된다.

내년 4월부터 지은 지 15년 이상된 공동주택을 현재 층수에서 최대 3개 층까지 증축하고 최대 15%까지 가구 수를 늘릴 수 있다. 또 새해부터 '주택공급에 관한 규칙' 개정에 따라 주택 청약 가능 연령이 만 20세 이상에서 만 19세 이상으로 완화된다.

세입자, 임대보증금 보호범위가 확대돼 주택은 서울의 경우 우선변제 받을 임차인 범위가 현행 전세보증금 7500만원 이하에서 9500만원 이하로 확대된다. 수도권 지역은 6500만원에서 8000만원으로, 광역시 등은 5500만원에서 6000만원으로 대상자가 늘어난다. 또 전세에서 월세로 전환할 경우 월세 상한은 현행 14%에서 10%로 낮아진다.

상가 보증금 보호범위는 서울은 현행 3억원에서 4억원으로, 수도권은 2억5000만원에서 3억원으로, 광역시 등은 1억8000만원에서 2억4000만원으로 확대된다.

2014년 1월 2일부터 전세금 안심대출이 시행된다. 대출신청시 대한주택보증이 전세금 반환청구권을 넘겨받고(금리 3.5~3.7%) 전세계약 만료시 집주인이 한달내 전세금을 못내주면 대한주택보증이 대신 내준다.

이밖에 ▲희망임대주택 리츠 면적제한 폐지 ▲건설사, 전월세 운용분 일반분양시 선착순 분양 가능 ▲중개대상물 허위 과장광고 규제 강화 ▲주택구입 정부 지원자금 하나로 통합 등이 시행된다.

◈ 저금리 기조와 거시지표

국제통화기금(IMF)은 지난 10월 세계경제전망(WEO) 보고서에서 내년 한국 경제성장률 전망치를 3.7%로 발표했다. 당시 IMF는 한국경제가 정부 경기부양과 저금리에 힘입어 내년 완만한 회복세를 보일 것으로 전망했다.

다른 경제기관과 연구소들도 비슷한 전망치를 내놔 올해보다는 경제가 나아질 것으로 관측된다. 정부 3.9%, 한국은행 3.8%, OECD 3.8%, LG경제연구소 3.7% 등의 성장률 전망을 내놨다.

가계 주택담보대출의 기준이 되는 한국은행 기준금리는 하향 안정세가 지속되고 있다. 2012년 1분기 3.25%, 2분기 3.25%, 3분기 3.0%, 4분기 2.75%, 2013년 1분기 2.75%, 2분기 2.50%, 3분기 2.50%다.

2014년은 박근혜정부 2년차로 관리보다는 성장률 향상쪽에 경제정책의 방점이 찍힐 가능성이 높은 것도 부동산시장에는 청신호다. 하지만, 과다한 가계부채와 여전히 높은 실업률로 구매력이 살아나지 않는 점 등 부정적인 면도 없지 않다.

◈ 조사응답자 62.9%, "2년내 주택매매할 것"

주택 수요자들은 2014년 부동산 시장을 어떻게 전망할까?

부동산114가 수도권 거주자 643명을 대상으로 2014년 상반기 부동산시장 전망조사를 실시한 결과, 정부 부동산 대책 발표 후 2년 내 주택을 사고 팔 의사가 있다고 밝힌 응답자가 62.9%로 나타나 팔거나 구입계획 없음 37.0%보다 높았다.

사고팔 의사가 있다는 응답은 직전조사(2013년 초) 59.7%보다 3.2%p증가한 수치다.
특히 주택을 구입만 할 것이라는 응답비중이 2011년 이후 감소세였으나 이번 조사에서는 큰 폭으로 증가했다.

2014년 분양희망지역을 묻는 질문에서는 1순위에서 서울 재건축/재개발 구역이 35.9%로 가장 높게 나타났다. 보금자리주택 29.7%, 수도권 2기 및 위례신도시가 29.2%의 응답률을 보였다. 1순위와 2순위의 응답률을 합한 총 응답률에서는 수도권 2기 및 위례신도시가 60.7%로 서울 재건축.재개발구역(60.3%)보다 높았다.

여론조사 응답자의 31.4%가 부동산 경기가 상승할 것으로 내다봤고, 주택가격은 45.3%, 전세가격은 72.3%가 오를 것으로 응답했다.

조사는 2013년 11월 18일~11월 30일 수도권 20세 이상 성인 거주자 643명을 대상으로 인터넷을 통한 자기기입식 조사방법으로 진행됐으며 95%신뢰수준에 표본오차는 ±3.86%다. 표본은 부동산114 일반회원 가운데 서울 50.5%, 경기 41.8%, 인천 7.7% 비율로 추출했다.

◈ 수도권 회복세 vs 지방 조정장

내년도 주택시장의 주요공급처는 수도권의 경우 강남 재개발재건축과 위례신도시 대기물량이고 지방은 권역별 혁신도시와 세종시를 꼽을 수 있다.

2014년도 전국 아파트 입주물량은 26만 6545가구로 2013년의 19만 4776가구 대비 37%늘어나는 것으로 집계됐다. 상당수는 물량이 지방에 몰려 있어 지방은 공급과잉현상이 빚어지면서 조정기를 거칠 것이라는 것이 전문가들의 전망이다.