집값은 떨어지고 전·월세 값은 폭등하는 지금의 주택시장에 출구가 보이지 않고 있다.

정부가 주택시장 활성화를 위해 다양한 방안을 쏟아내고 있지만 백약이 무효인 상황이 이어지고 있다.

이 지경까지 오게 된 데에는 주택시장을 너무 안이하게 판단한 정부 책임이 크다.

하우스푸어 사태를 막기 위해 주택거래 활성화를 통한 집값 올리기에 집착하면서 이미 3-4년 전부터 예견됐던 전·월세 사태를 간과한 면이 크기 때문이다.

◈ 54% 자가 거주자를 위한 주택 정책

국토교통부 주거실태조사 자료에 따르면 2012년 기준 국내 천773만4천 가구 가운데 자가 거주가 953만2천 가구로 54%를 차지했다.

나머지 46%는 전세 거주자(387만가구, 22%)와 월세 거주자(378만가구, 21%), 사글세와 무상 거주자(55만7천가구, 3%)로 나타났다.

내 집에 사는 가구가 54%, 전세나 월세를 사는 가구가 46%로 양분된 것이다.

이 같은 상황에서 정부는 지난 2008년 전 세계를 충격으로 몰아갔던 미국의 모기지론(주택담보대출)사태 여파로 국내 집값이 하락하자 54%를 위한 주택정책을 펴왔다.

박근혜 정부가 출범하고 지난 4월1일 발표한 부동산 종합대책의 경우도 하우스푸어 지원 방안과 생애최초주택구입자 세제 지원 등 거래활성화를 통한 집값 올리는데 초점이 이뤄졌다.

건국대 고성수 부동산학과 교수는 "우리나라 가구의 54%를 차지하는 자가 거주자가 집값 하락으로 재산 가치가 모두 사라질 위기에 놓인 상황에서 정부가 집값을 올리기 위한 거래활성화 방안에 초점을 맞춰왔다"고 말했다.

하지만 정부의 주택거래 활성화 방안은 주택가격 하락을 예상하는 시장의 기대심리를 제대로 읽지 못하면서 집값 하락을 막지 못하는 사실상 실패한 정책이 되고 말았다.

◈ 46% 전·월세 거주자 대책 외면

정부가 54% 자가 거주자를 위한 집값 올리기에 주력하는 사이, 46% 전·월세 거주자들의 주거환경은 갈수록 악화됐다.

국토교통부 주택통계 자료에 따르면 국내 주택공급 물량 1천850만호 가운데 LH와 민간 건설업자등 임대사업자가 운영하는 임대주택은 149만호로 8%에 지나지 않는다.

전체 전·월세 거주자 820만 가구 중 149만 가구를 제외한 671만 가구는 단독주택이나 다가구주택 등에서 거주하는 것으로 조사됐다.

이미 지난 2009년부터 임대주택 부족에 따른 전·월세 대란 징후가 나타났지만 정부가 공공임대주택을 제한적으로 공급한데 따른 결과이다.

특히, 이명박 정부 시절 추진했던 보금자리주택의 경우 서민들을 위한다고 했지만 전체 150만 가구 가운데 47%인 70만 가구가 분양아파트로 계획될 만큼 임대주택 공급에 소홀했다.

참여연대 관계자는 "지금의 전·월세 대란이 이명박 정부의 공공임대정책 실패 때문이다"며 "노무현 정부 말인 지난 2007년 사업계획승인 기준 14만 호까지 추진했던 공공임대주택을 이명박 정부에서 연간 5만 호도 추진하지 않고, 착공은 30%도 하지 않았다"고 주장했다.

이와 관련해 국토교통부의 한 간부 공무원은 “지난 2010년 부터 전.월세 대책을 서둘러야 한다는 내부 보고가 있었지만, 당시 정종환 장관을 비롯한 정책 책임자들이 별로 신경을 쓰지 않았다“전했다.

◈ 54% 집주인, 46% 세입자 모두 고통

정부가 집값은 올리고 전·월세 값은 낮추는 방안을 추진하고 있지만 현재로썬 두 마리 토끼를 모두 놓치는 형국이 됐다.

새누리당과 국토교통부, 기획재정부는 오는 28일 취득세 인하와 금융지원, 임대주택 확대 공급 등 전·월세 대책을 발표할 예정이지만 때가 늦었다는 분석이 나오고 있다.

KB금융 박원갑 부동산 전문위원은 "정부가 전·월세 대란을 막기 위한 방안을 내 놓겠다고 하지만 근본적으로 해결할 수 있는 원샷 방안은 되지 못할 것"이라고 전망했다.

그는 또, "지금의 주거문제는 주택 실수요자들이 집값 하락에 대한 기대심리가 워낙 크다보니 집을 사지 않고 차라리 전·월세로 머물러 있겠다는 의지가 확고하기 때문이다"며 "정부 정책이 전·월세 난을 조금 완화하는 역할은 하겠지만 큰 기대는 하지 않고 있다"고 말했다.

건국대 고성수 부동산학과 교수는 "이제는 정부가 집값에 대한 정확한 조사와 분석을 통해 서민들이 내집 마련을 위한 적정 가격이 얼마인지 시장에 분명한 시그널을 보낼 필요가 있다"며 "그렇지 않으면 집을 소유한 사람이나 세들어 사는 세입자 모두가 힘들어 진다"고 경고했다.