올해 들어 서울 아파트 임대차 시장에서 재계약 비중이 절반을 넘어서는 등 거래 경직성이 빠르게 높아지고 있다. 전셋값 상승과 매물 감소, 금융 규제가 겹치면서 신규 계약이 줄고 기존 세입자의 '눌러앉기' 현상이 뚜렷해진 영향으로 풀이된다.
23일 국토교통부 실거래가 자료에 따르면 올해 1~3월 체결된 서울 아파트 전월세 계약 중 갱신 계약 비중은 48.2%로 집계됐다. 이는 지난해 연간 평균 41.2% 대비 7%포인트 증가한 수치다. 특히 3월에는 51.8%를 기록하며 갱신 계약이 신규 계약을 넘어섰다.
이같은 상승흐름은 지난 연말부터 계속되고 있다. 지난해 10월 41.93%, 11월 39.84% 수준이던 갱신 비중은 12월 43.22%로 반등한 뒤, 올해 1월 45.9%, 2월 49.0%, 3월 51.8%로 꾸준히 확대됐다.
3월 기준 갱신 계약 비중은 중랑구 70.5%, 영등포구 62.7%, 강동구 59.9%, 성북구 59.5%, 마포구 57.9% 순으로 높았다. 강남구 55.8%, 서초·송파구 55.7% 등 강남권 역시 절반을 크게 웃돌았다.
임대차 유형별로 보면 전세와 월세 모두에서 재계약 비중이 상승했다. 전세 계약의 갱신 비중은 지난해 연간 45.5%에서 올해 1~3월 52.3%로, 월세는 35.6%에서 43.7%로 각각 확대됐다. 다만 계약갱신청구권 사용 비중은 전세 55.9%에서 53.0%, 월세 38.1%에서 29.7%로 오히려 낮아졌다.
신규 계약 구조 변화도 뚜렷하다. 올해 1~3월 체결된 신규 전월세 계약만 보면 월세(반전세 포함) 비중은 52.5%로 절반을 넘어섰다. 신규와 갱신을 포함한 전체 임대차 기준 월세 비중은 지난해 연간 평균 43.2%에서 올해 1~3월 47.9%로 상승했다.
이 같은 변화는 전셋값 상승과 함께 토지거래허가구역 지정에 따른 실거주 의무로 신규 매물이 줄어든 데다, 전세대출 규제로 자금 조달이 어려워진 영향이 복합적으로 작용한 결과로 풀이된다. 시장에서는 전세 수요 일부가 보증부 월세로 이동하면서 임대차 시장의 구조적 '월세화'가 본격화되고 있다는 분석이 나온다.