17일 국토교통부가 발표한 서울 핵심지역 아파트 공시가격의 급등은, 보유세를 다시 시장의 핵심 변수로 불러냈다.
현실화율(69%)은 그대로 둔 채 시세 상승분만 반영했는데도, 강남 3구와 한강변 8개구의 상승폭은 23%를 뛰어 넘었고, 이에 따라 재산세와 종합부동산세를 합친 보유 비용도 큰 폭의 동반 상승이 불가피해졌다.
특히 앞으로 부동산 증세가 현실화 될 것이란 전망이 일관되게 나오면서, 이번 공시가격 발표가 시장 참여자들의 행동을 바꾸는 요인으로 작용할 가능성도 제기되고 있다.
다주택자, 세금·금리 압박에 '선별 매도' 가능성
보유세 증가는 다주택자에게 가장 직접적인 부담으로 작용한다. 보유 주택 수만큼 세금이 누적되는 구조에서 공시가격 상승은 곧 총 비용 증가로 이어지기 때문이다.
특히 금리상승까지 겹친 상황이라, 수익성이 낮은 자산부터 정리하는 것이 합리적인 선택이 된다. 박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원 등의 전문가들은 공시가격 상승이 다주택자의 보유 리스크를 키우는 요인으로 분석했다. 세금과 금융비용을 함께 고려하면 비핵심 자산 매각이 불가피해질 수 있다는 설명이다.
1주택자는 '버티기'…하지만 비용은 계속 오른다
반면 '똘똘한 한 채'를 보유한 1주택자는 당장 매도보다는 버티기를 선택할 가능성이 높다. 핵심 입지 자산은 가격 방어력이 높다는 인식이 강하기 때문이다. 한 번 떠나면 다시 진입이 불가능할 것이라는 불안감도 여전하다.
다만 이런 전략 역시 비용 증가라는 전제를 안고 있다. 올해는 공시가격 현실화율이 동결되며 세 부담 증가 속도가 일부 완화됐지만, 이는 일시적인 조정에 가깝다는 평가가 많다. 고종완 한국자산관리연구원 원장 등 전문가들은 현실화율 동결은 속도 조절일 뿐이며 장기적으로는 공시가격이 시세에 근접할 것으로 전망한다. 이재명 정부의 세제개편에는 현실화율을 최대 90%까지 높일 것이란 예측도 나온다.
여기에 초고가 1주택과 비거주 1주택자에 대한 세금중과가 준비되고 있는 만큼, 한 채 집중 전략이 더 이상 절대적인 해법이 아닌 상황도 발생할 것이란 관측이다.
"거래 줄고 관망…7월까지 계속되는 압박"
시장에서는 다주택자의 매도와 1주택자의 버티기가 동시에 나타날 경우 시장은 활발해지기보다 오히려 정체될 가능성이 크다고 보고 있다. 매물은 늘 수 있지만, 매수자 역시 세금과 시장 불확실성 때문에 관망에 들어가기 때문이다.서울 강남의 한 공인중개사는 "보유세 강화는 매수와 매도 모두를 위축시켜 거래를 줄이는 효과가 있다"며 "가격을 떨어뜨리기보다는 상승 속도를 둔화시키는 방향으로 작용할 가능성이 크다"고 설명했다.
시장은 5월 9일 다주택자 양도세중과 유예 종료, 6월 1일 보유세 부과 기준일, 그리고 7월에 발표될 부동산 세제 개편까지 쉼 없는 충격을 마주해야 한다. 선택하라는 압박이다. 보유할 것인가? 정리할 것인가?