이번에는 부동산 얘기를 집중 탐구해 보도록 하겠습니다. "이재명은 한다, 내란도 극복했는데 투기 못 잡겠냐?" 이재명 대통령이 최근 X에 계속 부동산 관련 메시지를 올리는데 '양도세 중과 유예 중단 이번엔 꼭 하겠다'라는 말을 강조하고 있습니다. 과연 부동산 시장 어떨지 정책에 대한 시장의 반응은 어떨지를 전문가와 깊이 있게 보겠습니다. 김인만 부동산경제연구소 김인만 소장님이 스튜디오에 나왔습니다. 안녕하십니까?
◆ 김인만> 안녕하세요.
◇ 박성태> 안녕하십니까? 먼저 지금 부동산 시장이 어떤지, 서울이 중심이겠죠. 어떤지 좀 여쭤봐도 될까요? 현재 상황은 뭐라고 봐야 되는지.
◆ 김인만> 아직까지 대통령께서 계속 연일 SNS에서 강한 메시지를 주고 있습니다. 그래서 시장의 반응이 완전히 정리된 건 아니고요. 또 집을 파는 게 고민이 많이 필요하잖아요. 집이라는 게 어떤 당근마켓에 옷 하나 파는 것도 아니고 여러 가지 고민이 준비가 안 된 상태에서 양도세 중과세가 확정이 됐기 때문에 시간이 좀 짧습니다. 그래서 100일 정도 남았고 정부도 유예를 해 준다고 하는데 일단 뭐 반응 자체를 본다면 일단 매물이 좀 늘어나긴 했습니다. 강남구 같은 경우는 한 11% 정도 늘어난 것으로 매물이 나오고 있는데 중요한 거는 정부나 대통령께서 원하는 건 하락 매물, 가격이 좀 내려가면서 거래도 돼야 되는데 아직까지 집주인 입장에서 그렇게 많이 호가를 내린 매물은 찾아보기는 어렵고요.
◇ 박성태> 하나씩 좀 뜯어보도록 하겠습니다. 일단 대통령은 5월 9일 현재 되고 있는 양도세 다주택자의 양도세 중과 유예입니다. 원래 중과를 해야 되는데 지금 한 4년간 정도 지금은 좀 안 할게라고 해서 유예를 시켜놓은 거죠. 더 이상 연장하지 않겠다고 지금 반복해서 얘기하고 있는데 이거는 그렇게 될 거라고 보십니까?
◆ 김인만> 이건 확정입니다. 대통령께서도 말씀을 하셨고 어제 국무회의에서도 결정을 했기 때문에 5월 9일 계약분까지는 유예로 봐주겠다.
◇ 박성태> 왜냐하면 시장에서는 선거 앞두고 세금 문제 그렇게 쉽지 않아. 또 아마 미뤄질 거야. 이런 의견이 많다고 그래서 제가 여쭤보는 겁니다.
◆ 김인만> 그게 대통령 발언 전까지만 하더라도 지배적이었고요. 저도 여러 경로를 확인해도 일반적인 상식적으로 봐도 일단 선거 앞두고 무리수를 던질 이유는 없다. 두 번째는 시간이 너무 촉박했습니다. 보통 집을 팔려면 6개월 정도의 시간이 필요하거든요. 매수자도 찾아야 되고 광고도 해야 되고 계약을 하고 토허제 받는 데도 20일이 걸립니다. 그러니까 한 6개월 정도의 최소 시간이 필요하기 때문에 만약에 이게 연장을 안 해주기로 했다면 6개월 전 그러니까 예를 들어서 작년 10·15호 대책 때 그때 이 내용이 들어갔더라면 많은 분들이 6개월 남았으니까 내가 팔 사람은 팔고 이게 합리적으로 돌아가는데 100일 남기고 전격적으로 확정을 했기 때문에 물리적인 시간이 좀 굉장히 좀 부족했고요.
그 부분에 대해서 많은 분들이 이 정도 시간이면 연장되는 게 맞지 않냐고 생각을 했는데 전격적으로 발표를 하니까 좀 혼란스럽기도 하고 지금 결국에는 5월 9일 계약분까지는 유예로 봐주겠다. 그리고 규제 지역에 따라서, 10월에 규제 지역으로 묶인 지역들은 잔금은 계약하고 6개월까지는 봐주겠다. 기존 규제 지역은 3개월까지 봐주겠다고 지금까지 정리가 되었습니다.
◇ 박성태> 그 정책이 갈 거라고 일단 김인만 소장님은 보시는 거죠?
◆ 김인만> 이거는 확정이죠. 이걸 뒤집으면 대통령 말씀 자체가 신뢰가 없어지기 때문에 저는 이거는 99.9%는 확정이라고 생각합니다.
◇ 박성태> 혹시 에이 설마 세금 때리겠어?라고 보는 분들이 있다면, 부동산 전문가인 김인만 부동산경제연구소의 소장님께서는 '이건 100%다.'
◆ 김인만> 예, 100%입니다. 확정입니다.
◇ 박성태> 확정이라고 말씀하셨습니다. 그러면 이게 어떻게 이루어지는지에 대해서 여쭤보면 그때 계약분까지는 유예를 하는 거죠.
◆ 김인만> 5월 9일까지 계약을 해야 됩니다. 그러면 시장의 반응이, 사람 마음이 똑같잖아요. 우리가 집주인이라고 역지사지를 해보게 되면 처음부터 가격을 내리지는 않거든요. 그러니까 일반적으로 설이 이제 한 2주 정도 남았나요? 그 정도 남았잖아요. 그러니까 보통 설 전에는 또 잘 안 팝니다. 그러니까 설날에 가족들이 모여서 상의도 하고 또 머리도 좀 식히면서 고민을 하기 때문에 설 지나고 향배가 결정이 되는데 아마 매물이 설 지나면 저는 좀 더 많이 나올 거로 예상을 하고 있고요. 마지막 단계까지 가게 되면 물론 버티는 사람들도 있겠습니다만 또 팔고 싶은 사람들도 있으니까 아마 한 3월, 4월 정도 되면 이제 호가를 내린 매물들이 지금보다는 더 많이 나오지 않을까 기대를 하고 있습니다.
◇ 박성태> 이게 등기까지 치려면 시간이 꽤 걸리는데, 계약을 기준으로 5월 9일 전에 계약하면은 다주택자 양도세를 중과하지 않겠다.
◆ 김인만> 그렇죠, 일반 세율 6~45% 팔 수 있으니까, 팔아야 되는 분들이 계시잖아요.
◇ 박성태> 그런 분들이 그때 어떻게든 계약하려고 하겠네요.
◆ 김인만> 그분들은 5월 9일 넘기게 되면 3주택자 이상 규제 지역은 30% 포인트가 더 중과세가 되니까 최고 세율로 따지면 82.5%가 되거든요.
◇ 박성태> 예를들어 양도세, 양도 차익이 10억이다.
◆ 김인만> 10억이라고 한다면 한 8억 정도를 세금을 내야 되는데 이게 8억 내면 2억이 남는 게 아니라 그동안 대출 이자도 냈고 보유세, 종부세도 냈고 여러 가지 감안해 보면 실질적으로 마이너스가 납니다. 물가 상승률도 못 따라가기 때문에 팔아야 되는 분들은 그전에 팔자는 분들이 분명히 나올 것 같습니다.
◇ 박성태> 물론 양도 차액이 있고 다주택자분들은 억울하고 분하다고 생각하시겠지만 이게 그냥 생돈 내는 세금은 사실 아닙니다. 양도 차익 그러니까 집값이 올랐을 때 올랐던 부분에 대해서 그 퍼센트를 내는 거죠.
◆ 김인만> 예.
◇ 박성태> 그냥 내 주머니에서 있는 걸 그냥 다 빼가는 건 사실은 아니에요, 이게.
◆ 김인만> 그런데 집주인들은 또 오른 게 자기 자산이라고 생각을 하니까 좀 억울하다고 생각하시는 분들이 있고요.
◇ 박성태> 그걸 잘 못 느끼겠더라고요, 제가.
◆ 김인만> 근데 생각해 보게 되면 그런 생각을 하는 거죠. 동업을 해도 우리가 5 대 5 하잖아요, 반 반 나누잖아요. 그러면 국가와 동업을 해서 우리가 국가에 있으니까 5 정도는 내줄게 그게 일반적인 세금입니다. 양도세가 한 5 정도는 내거든요. 그러니까 5 내는 것도 개인 입장에서는 나는 많이 낸다. 5 내고 대출 이자도 냈고 보유세도 냈기 때문에 물가 상승률을 감안해 보면 내가 먹는 게 실제로는 5보다도 못 하다고 생각을 하는데 더 거두겠다고 하니까 거기에 따라서, 아마도 문재인 정부 때 생각해 보게 되면 중과세가 시행이 되고 실제로 매물이 많이 잠겼습니다. 그 세금 내고는 못 팔겠다 하시는 분들이 좀 많이 나왔던 것 같습니다.
◇ 박성태> 사실 양도세는 팔았을 때 그 기준으로 양도 차액이 과세 표준이 되는 거죠?
◆ 김인만> 예.
◇ 박성태> 그 차액을 확정 짓고 거기에 세율을 먹이는 거잖아요.
◆ 김인만> 그러니까 안 팔면 안 내는 세금이니까
◇ 박성태> 안 팔면 안 되는 거죠.
◆ 김인만> 안 팔게 되는 거고요. 그러면 매물이 줄게 되는 거죠. 그게 부작용입니다.
◇ 박성태> 그게 사실은 세금 정책의 부작용으로 매물 잠김 현상이 되면 공급이 부족하니 수요가, 다시 가격이 오르게 되는 지금 이렇게 된다는 거죠?
◆ 김인만> 그렇죠. 문재인 정부 같은 경우는 제가 좀 말씀을 드리면 입주 물량이 좀 많이 나왔습니다. 공급은 두 종류가 있습니다. 입주 물량이 있고 집주인이 내놓는 매물이 있는데 문재인 정부는 1년에 한 4만 7000, 4만 9000호 정도의 입주 물량이 나왔습니다.
올해 입주 물량은 한 2만 7000~8000호 정도로 예상을 합니다. 그러니까 차이가 많죠. 입주 물량이 4만 9000호면 10년 내에 가장 많은 입주 물량이 나왔음에도 불구하고 양도세, 중과세, 보유세도 인상하다 보니까 집주인들이 버팁니다. 매물을 잠그다 보니까 결국 공급 절벽이 되는 거고요.
집을 사려는 매수자들은 2017년 18년, 19년을 기다렸습니다. 2020년 팬데믹이 왔는데 코로나. 유동성이 풀리면서 집값이 올라가니까 더 이상 못 기다리겠다고 하면서 수요가 폭발하니까 집값도 폭발하는 거거든요. 이번에도 입주 물량은 부족한데 중과세를 시행하게 되면 집주인들은 일단 나는 못 팔겠다는 생각을 할 것 같고요. 그러면 결국에는 카드가 보유세로 넘어가게 됩니다.
◇ 박성태> 이제 앞서 보유세, 보유세는 사실 갖고 있으면 계속 올라가게 되기 때문에 이건 사실상 매도 압박이 되는 거죠?
◆ 김인만> 그러니까 보유세를 지금 현 정부 입장에서는 올려야 되는, 보유세를 올리지 않으면 부담이 없으니까 당연히 버티겠죠. 그러면 보유세를 더 올려서 못 버티게 하겠다는 게 대통령님의 발언 속에 그런 내용들이 좀 들어가 있고요. 시장에서도 보유세 올릴 것 같아, 문재인 정부 정도 올릴까, 더 올릴까에 대해서 지금 여러 가지 시뮬레이션을 하고 있는 상황입니다.
◇ 박성태> 알겠습니다. 김인만 소장님은 어떻게 보십니까? 사실은 다주택자 양도세 중과 유예 조치가 끝나면 말씀하신 대로 일부는 나 안 팔래, 정권 바뀌면 뭐 깎아줄 수 있는데 그때 팔지 뭐. 이럴 수도 있기 때문에 그다음 보유세는 이재명 대통령이 올릴 거라고 보십니까? 그렇지 않을 것이라 보십니까?
◆ 김인만> 저는 올릴 거라고 봅니다. 안 올리게 되면 뭐 누구라도 다 버티지 않겠습니까? 그래서 올리는데 부작용을 생각한다면 개인 입장에서 또 생각을 해보게 되면 양도세를 82% 내고, 80% 내고는 못 팔 것 같습니다. 그러면 버텨야 되는데 버티기가 보유세가 올라갈 거란 말입니다. 그러면 선택할 수 있는 방법이 전세 주고 있는 집이라면 월세를 돌려서 월세금을 받아서 보유세를 내는 방법 그런 면에서 버티는 방법이 하나 있을 것 같고요. 여유 자금이나 주식 자금을 처분을 해서 세금을 내야 되는 방법이 있고 또 세 번째 방법은 사랑하는 자녀한테 어차피 줄 거 미리 주겠다 해서 주택 수를.
◇ 박성태> 증여.
◆ 김인만> 그렇죠. 아니면 부부끼리 이게 보유세는 인별 과세거든요. 각각 부부 따로입니다. 그러다 보면 내 명의로 된 거를 부인 명의로 한 번 돌린다든지 6억까지 공제가 되니깐요. 여러 가지 방법들을 구사할 가능성이 높습니다.
◇ 박성태> 알겠습니다. 대통령이 언급한 내용은 이렇습니다. '사실 표 계산 없이 국민 믿고 비난 감수만 하면 잡을 수 있다'. 부동산을 잡을 수 있다는 취지로 얘기를 했는데 이렇게 이거는 사실 보유세도 염두에 둔 발언이라고 해석이 되는 거죠?
◆ 김인만> 맞습니다. 저도 그렇게 생각을 하고 있고요. 그런데 좀 걱정이 되는 게 노무현 대통령 시절 또 제가 그 기사 내용을 보니까 '하늘이 두 쪽 나도 잡겠다.' 문재인 대통령은 또 무슨 수를 쓰더라도 잡겠다고 했기 때문에 저는 현 정부의 가장 정책의 신뢰 걸림돌이 되는 게 이제 과거 정부들이 똑같은 정책을 했음에도 불구하고 못 잡았기 때문에 그에 따라서 시장에서도 똑같이 중과세, 보유세 올려서 과연 될까에 대한 약간 의구심은 좀 있는 것 같습니다. 그러면 이 부분에 대해서 그냥 보유세를 올리는 방법이 있을 것 같고요. 저 개인적으로는 공급 입주 물량이 부족하면 매물이 나오는 게 중요하니까 우리가 이솝우화를 보게 되면 나그네 옷 벗기는 이야기가 나오잖아요.
◇ 박성태> 부동산 햇볕 정책이 필요하다는 말씀이신 가요?
◆ 김인만> 저는 역지사지해 보게 되면 만약에 제가 아니지만 다주택자라면 어떨 때 팔고 싶을까라고 한다면 인센티브를 줄 때 저는 팔고 싶을 것 같거든요. 굳이 요즘 시대에 옛날처럼 집을 많이 가지는 건 맞지 않습니다. 똘똘한 한 채가 트렌드이기 때문에 예를 들어서 그런 거죠. 양도세를 깎아주면 충분히 팔 수 있는데 또 부자 감세 논란이 있으니까.
제가 아이디어를 하나 드리면 KB 시세가 있잖아요. KB 시세 대비 10% 저렴한 급매물로 팔면 양도세율을 10% 포인트 깎아줄게라는 당근을 좀 제시를 하면 집을 사는 사람은 10% 저렴하게 사서 좋고요. 집을 파는 사람은 깎아줬지만 세금에서 혜택을 보니까 또 좋은 방법이고 국가 입장에서는 거래가 잘 되니까 세금이 들어오니까 좋은 거고요.
◇ 박성태> 근데 약간 물론 좋은 유인책이긴 한데 일단 10%를 깎아주면 양도세는 차익의 최대가 3주택이 80% 정도인데 20%는 손해 보는 거잖아요. 10%를 깎아줬는데 그 양도 차익에서.
◆ 김인만> 중과세라기보다는 기본 세율 45% 깎아주자는 거죠. 그러면 이거 너무 괜찮은데라고 하는 순간 저는 파는 매물들이 꽤 많이 나올 거다. 목적이 증세가 목적인지 매물이 나오게, 하락 매물이 나오는 게 목적인지는 명확해야 돼요. 그러니까 증세가 목적이면 보유세와 양도세를 올리는 게 맞을 수도 있는 거고요. 그게 아니라 매물이 나와서 시장이 안정되는 하락 매물이 많이 나오기를 원한다면 집주인들이 하락 매물 나올 수 있는 마음이 들 수 있게 뭔가 인센티브를 주면 저는 생각보다 많은 매물이 나오리라고 생각을 하고 있습니다.
◇ 박성태> 근데 부동산 정책에 대해서는 사실 그 부분이 제일 있는 것 같아요. 소장님이 앞서 지적해 주셨지만 버티면 이기더라. 사실 이전 정부에서 정부의 말을 믿고 집을 팔거나 또는 안 샀더니 나중에 나만 벼락거지가 돼 있더라. 이런 게 있어서 사실 그것 때문에 이재명 대통령은 어제 국무회의에서도 이전 정부와는 다르다는 걸 했어요. 그러니까 큰 그림에서는 사실은 자산 증식을 부동산 쪽에서 계속해 왔는데 주식시장으로 옮겨가고 이미 주식시장은 준비가 돼 있다 그러면 정책은 계속 앞으로 부동산에 대해서는 굳이 부동산 투자 수단으로 삼지 않게 정책을 펴겠다 이렇게 이해가 되더라고요.
◆ 김인만> 저도 그 부분에 대해서는 공감하는 부분이고요. 우리가 너무 부동산 쪽에 좀 집중되어 있는 건 사실입니다. 부동산 자산 비중이 한 7 대 3 정도 미국 같은 경우는 반대죠. 반대로 3 대 7인데 우리는 7 대 3이기 때문에 저도 금융 투자를 좀 늘려야 된다는 데는 충분히 공감을 합니다만 그게 갑작스럽게 예를 들어서 다주택자들 같은 경우도 과거에 집을 사서 다주택자 되신 분들이 많이 있습니다.
2020년 이후부터는 다주택자 비중이 줄어요. 최근에 트렌드가 집을 왜 많이 사? 똘똘한 거 한 채만 사면 되지라는 게 트렌드이기 때문에 많이 가지려는 분들이 저는 마인드 자체가 이미 시장도 변화를 하고 있다. 그렇다면 출구를 만들어 준다면 많은 매물들이 생각보다 많이 나올 수는 있고요. 그 자금이 집을 더 산다기보다는 저는 금융시장으로도 많이 유입될 수 있는 환경은 충분히 조성이 됐기 때문에 상법 개정 같은 경우는 잘 된 거잖아요. 주주의 권익을 또 하는 게 글로벌 이게 트렌드이기 때문에 그런 틀을 만들어 줬다면 저는 자연스럽게 주택 수를 정리를 하고 주식이나 골드나 채권이나 요즘 투자할 게 굉장히 많아졌기 때문에 저는 시장은 그렇게 가리라고 보고 있습니다.
그러면 출구를 때려서 나오게 하든가 당근을 주는가의 문제인데 때리게 되면 조세 저항이라는 게 생기게 되는 거고요. 2022년 대선 결과를 아마 현 여당 더불어민주당도 시뮬레이션을 좀 많이 한 것 같습니다.
그래서 그 얘기를 들어보게 되면 2020년 국회의원 선거와 2022년 윤석열 전 대통령과 이재명 현 대통령이 했을 때 80만 표 차이로 뒤집어졌는데 보유세 부담이 늘어난 지역에서 표 색깔이 바뀌었더라라는 시뮬레이션 결과가 있거든요. 그 부분은 결국 조세 저항이라는 거죠. 집주인 입장에서 나는 투기한 게 아니라고 생각을 하겠죠. 억울하게 보유세 부담이 늘어나다 보니까 표가 바뀌었다는 부분에 대해서는 그래서 정권 교체가 됐다는 거죠. 그래서 현 여당에서도 그런 의견이 있는 걸로 저는 알고는 있고요. 그러면 표 계산하지 않고 밀어붙이겠다고 하다가 만약에 진짜 세금 부담이 늘어나서 어떤 흐름이 바뀌게 되면 불리한 구도가 나올 수도 있겠다는 생각을 하시는 분들도 계실 겁니다.
그래서 저는 좀 합리적으로 기존과는 다르다는 걸 좀 보여줬으면 왜냐하면 양도세와 보유세를 올린 건 노무현, 문재인 정부 때와 똑같습니다. 그래서 똑같은 정책을 또 한다는 얘기는 시장의 신뢰를 얻기는 저는 좀 힘들지 않나 그래서 좀 합리적인 대안이 필요하지 않나 싶습니다.
◇ 박성태> 계속 꺾였는데, 사실은 그냥 이재명 대통령의 스타일은 그냥 쭉 가겠다.
◆ 김인만> 지금은 그렇습니다.
◇ 박성태> 절대 꺾이지 않겠다. 그런 것들이 정책 신뢰성을 한번 잃으면 사실은 오히려 이게 제일 위험한 거라는 생각을 가지고 있는 것 같아요.
◆ 김인만> 그래서 저는 지금 현재 상황을 보게 되면 이재명 정부가 7개월 정도 됐잖아요. 7개월 된 정부한테 너무 가혹한 잣대를 대는 건 사실인 것 같습니다. 충분히 믿고 기다려줘야 되고요. 문재인 정부는 3년 정도 기다려 줬거든요. 근데 이게 문재인 정부의 연장선이라고 생각하시는 분들이 많다 보니 7개월밖에 되지 않았음에도 아마 문재인 정부와 비슷할 거야라는 생각을 좀 많이 하고 있는 것 같습니다. 그러면 신뢰를 보여주는 데 있어서 저는 정책으로 좀, 다른 정책 아까 제가 말씀드린, 뭔가 문재인 정부와는 다르네라는 걸 좀 보여준다면 충분히 합리적으로 가능하지 않을까 생각을 하고 있습니다.
◇ 박성태> 우리나라의 보유세 수준은 어떻습니까? 사실은 종부세가 있고 재산세가 있는데.
◆ 김인만> 우리나라 문재인 정부 때는 좀 높았고요. 현재 보유세만 본다면 OECD보다도 낮은 수준인데 종합적으로 본다면 우리는 예전에 거래세라고 하죠. 취득세, 양도세는 높게 보유세는 낮게 하는 국가였습니다. 국가마다 밸런스가 있거든요. 싱가포르 같은 경우는 취득세가 높습니다. 취득세가 12% 정도 됩니다. 외국인들한테는 12% 내국인이나 미국인한테는 1%를 적용하는데 또 양도세는 또 깎아주는 나라거든요. 그래서 국가마다 차이는 있는데 우리도 방향성을 정해야겠다고 생각을 합니다.
그러면 선진국처럼 보유세를 올리겠다고 하면 사실상 거래세는 좀 내려주는 방향이 맞는데 집값이 많이 올라가다 보니까 거래세를 내릴 용기가 안 나는 거죠. 그래서 그 부분에 대해서도 저는 교통 정리가 좀 필요하다 그래서 많은 학자들이나 전문가들이 이야기를 하는 게 보유세는 점진적으로 올리는 게 맞다 관리할 능력이 되는 분들이 보유하는 게 맞고.
◇ 박성태> 미국 같은 경우는 꽤 보유세 비중이 높죠.
◆ 김인만> 그렇죠. 대신 취득세나 양도세는 내려줘서 손 바뀜은 쉽게 할 수 있도록, 팔 수 있도록 만들어 주는 것도 중요하다고 얘기를 하고 있습니다.
◇ 박성태> 거래세로 취득세와 양도세를 많이 얘기했는데 두 개의 성질은 완전히 다른 것 같아요. 양도세는 사실은 양도 차익에 대해서 소득이 있기 때문에 내는 거고 취득세, 취등록세는 거래 일종의 수수료 개념이어서 사실 취등록세를 내리는 것과 양도세를 내리는 거는 좀 다른 것이 아닌가라는 생각이 듭니다.
◆ 김인만> 취득세는 집을 사는 사람한테 부과가 되는 거죠. 그런데 취득세도 지금 규제 지역에 3주택자가 되면 12% 정도 부과가 되거든요.
◇ 박성태> 사실 살 때 진입 장벽을 좀 높여놓는 거죠.
◆ 김인만> 근데 이게 장점과 단점이 있는데 장점이라고 한다면 투기하지 말라는 시그널을 줄 수 있는 거고요. 단점이라고 한다면 집주인들이 매물을 내놓고 거래를 해야 되는데 내가 2주택이 있고 돈도 있는데 12% 내고 나는 못하겠어라는 분들이 계시거든요. 그래서 하는 말씀이 이제 정해야 된다는 거죠. 보유세를 좀 올리고 취득세는 좀 내려주고 양도세도 내려주면 거래는 잘 된다. 아니면 취득세, 양도세를 올려서 허들을 높인다면 보유세는 내려줘야 되지 않냐. 3개를 다 올리게 되면 동맥 경화가 걸리게 되는 거죠. 거래량이 떨어지게 되고 세수도 줄어들게 되고 여러 가지 부작용도 나올 수 있습니다.
◇ 박성태> 알겠습니다. 그러면 이번 대통령이, 어쨌든 양도세 사실은 초점은 실거주하지 않는 투자, 투자와 투기를 사실 구분하기 쉽지 않은데 투자 목적의 부동산 또 다주택자에게 맞춰져 있는 것 같아요. 제가 예상하건대 앞으로 그런 정책들이 좀 많이 나올 것으로 보이는데 이 정책이 효과를 낼 걸로 보십니까? 그러니까 집값이 어느 정도 안정될 것으로 보십니까?
◆ 김인만> 이게 참 어려운 숙제이기도 합니다.
◇ 박성태> (웃음) 어려운 숙제여서 전문가를 불렀습니다.
◆ 김인만> 일단 시장의 반응을 봐야 되는데요. 일단 다주택자들 같은 경우는 트렌드가 좀 바뀌었기 때문에 문재인 정부 때부터도 다주택자로 가게 되면 세금 부담이 커집니다. 많이 가지면 힘들어져라는 걸 인지를 하고 있기 때문에 만들어진 문화가 똘똘한 한 채입니다. 그래서 최근에도 2주택, 3주택 되시는 분들이 미리미리 정리하고 똘똘한 한 채로 갈아타시는 분들이 꽤 많이 있고요. 거주라고 했는데 지금 기준이 똘똘한 한 채가 최근에 많아지다 보니까 이게 기준이 모호합니다.
그래서 거주하면 실소유자 거주하지 않으면 투기라는 기준을 만들었는데 이것도 경계가 모호하죠. 사실 집 하나 있는데 애가 다 커서 대치동 집을 전세 주고 수원이나 일산에 거주할 수도 있는데 토지거래허가라든지 정부의 세제가 거주에 초점이 맞춰지게 되면 다시 또 빼가게 됩니다. 그러면 세입자를 내보내고 본인이 들어와서 살아야 되는 이런 부작용들이 또 충분히 생길 수 있습니다.
시장은 정책에 순응하거든요. 다주택을 하지 말라고 하니까 1주택으로 가게 되고 거주하라고 하면 아마 거주를 할 겁니다. 거주를 하게 되면 결국 세입자들은 더 외곽으로 나갈 수밖에 없는 상황이 발생을 하기 때문에 과연 그러면 똘똘한 한 채, 한강 벨트 집값이 떨어질까라고 본다면 저는 양극화는 더 심화될 가능성이 높다. 좋은 지역들은 내가 들어가서 살아야죠, 세제 혜택을 보려면. 당연히 그런 반응을 보이지 않겠습니까? 그렇다면 다른 지역들과 좀 더 차이가 벌어지지 않을까 생각을 합니다.
◇ 박성태> 예를 들어서 좋은 지역에 집을 전세 주고 나쁜, 이분도 어딘가 살고 계셨던 거잖아요.
◆ 김인만> 예.
◇ 박성태> 그건 나오는 거니까.
◆ 김인만> 근데 지역이 다른 거죠. 그러면 수원에 매물이 나오고 강남 집은 본인이 거주하니까 좋은 돈 있는 사람들은 강남이나 한강벨트 지역에 거주하는 캐슬이 돼버리는 거죠.
◇ 박성태> 근데 어차피 저는 그런 생각도 듭니다. 거주하더라도 사실 따지고 보면 비싼 집에, 자기 집에 투자 목적이니 자기가 사는 게 맞지 않나.
◆ 김인만> 그럴 수도 있죠. 1주택에 대해서는.
◇ 박성태> 원래 그 집에 살던 분이 사서 살던 건 아니니까.
◆ 김인만> 근데 역설적으로 말하면 세입자가 사는 집에 대해서 결국에는 우리가 공공이 싱가포르처럼 많은 물량을 제공해 주게 되면 문제가 해결이 되는데 우리는 민간한테 의존하던 그 시스템이었기 때문에 결국에는 원하는 지역의 전세 매물은 더 줄어들 가능성이 높습니다.
◇ 박성태> 한 1분 정도 남았는데요. 집이 없는 분들 언제쯤 사는 게 좋습니까?
◆ 김인만> 본인 상황을 좀 따져야 되는데요. 필요하냐, 저는 항상 제 원칙입니다. 필요 없는 분들은 살 필요가 없습니다. 필요하고 자금이 되시는 분들은 내 집 마련하셔도 되는데 지금 정책이 바뀌었잖아요. 중과세를 하겠다고 하니까 제 생각에는 한 4월 정도에 급매물이 좀 나올 것 같습니다. 그러면 이왕 사는 거라면 저는 급매물 정도를 노려보는 게 굳이 정책이 바뀌어서 급매물이 나올 수가 있는데 굳이 서두를 필요는 없을 것 같고요. 일단 그때까지 그런데 5월 9일이 지나면 매물이 좀 줄 것 같습니다. 그러니까 5월 9일 전에 급매물이 나올 때 한번 노려보시는 것도 좋을 것 같습니다.
◇ 박성태> 장기적으로, 사실 지금 30평대 아파트가 60억 이렇게 되는 건 저는 무슨 베벌리힐스의 저택도 아니고.
◆ 김인만> 그거는 저는 사치제, 그들만의 리그라고 보기 때문에.
◇ 박성태> 사치제인 거 같아요.
◆ 김인만> 제가 60억 아파트를 필요한 사람이 사라고 하는 그거는 각자 알아서 할 일이고 우리가 생각하는 건 중산층들이 들어갈 수 있는 집, 15억이나 20억 아래 구간을 말씀드리는 거고요. 60억 정도 살 정도면 무슨 마음만 먹으면 사지 않겠습니까.
◇ 박성태> 알아서 하시라는.
◆ 김인만> 알아서 하셔야죠. 그걸 저는 신경 쓰고 싶지도 않습니다. (웃음)
◇ 박성태> 사실 그런 집들이 있으면 바로 길 건너면 또 바로 다른 동네이기 때문에 우리나라는 그런 집값에도 또 영향을 미쳐요. 그래서 그런 부분들이.
◆ 김인만> 그런 지역들은 좀 신경을 좀 안 쓰면 좋겠습니다. 저 개인적으로는 스트레스만 받고요. 굳이 우리가, 전혀 다른 세계 얘기니깐요.
◇ 박성태> 많이 돌아서 가야 됩니까? 그러면? 알겠습니다. 오늘 여기까지 듣도록 하겠습니다. 김인만 부동산 경제연구소의 김인만 소장이었습니다. 고맙습니다.
◆ 김인만> 감사합니다.
* 인터뷰를 인용보도할 때는 프로그램명 'CBS라디오 <박성태의 뉴스쇼>'를 정확히 밝혀주시기 바랍니다. 저작권은 CBS에 있습니다.