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| *인터뷰를 인용보도할 때는 프로그램명 'CBS라디오 <박재홍의 한판승부>'를 정확히 밝혀주시기 바랍니다. 저작권은 CBS에 있습니다. *아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다. |
◇ 박재홍> CBS 라디오 박재홍의 한판승부 2부 문을 열었습니다. 2부에서는 부동산 얘기를 해 보겠습니다. 지난주 정부의 새로운 부동산 정책, 1015 부동산 대책. 굉장히 지금 논란이 많이 있고 과연 그렇다면 정책의 목적 효과는 달성할 수 있을 것이냐. 이 부분에 대한 질문을 하겠습니다. 김인만 부동산 경제연구소 소장과 함께합니다. 소장님, 어서 오십시오.
◆ 김인만> 안녕하세요.
◇ 박재홍> 일단 초강력 대책이라는 말이 나오고 있습니다만, 지난 9.7 공급 대책을 낸 지 한 달여 만입니다. 정부 차원에서는 또 정책실장도 SNS에 이례적으로 왜 이렇게까지 냈는지에 대해서 설명을 하긴 했습니다. 어떻게 판단하십니까?
◆ 김인만> 일단 집값이 올랐으니까 규제를 할 수는 있죠. 숫자를 보고 9월에 집값이 많이 올랐기 때문에 규제를 하는데 부동산 대책을 여러 번 발표했잖아요. 문재인 정부 때 28번, 이번에도 벌써 3번이 나왔는데 쭉 보게 되면 더불어민주당에서 나온 대책이 31번인데, 종합하게 되면. 31번 중에서 이번이 가장 논란이 되는 것 같습니다.
◇ 박재홍> 그래요?
◆ 김인만> 이렇게 논란이 된 적은 없었던 것 같고요.
◇ 박재홍> 가장 세다?
◆ 김인만> 이게 세다는 표현 자체가 좀 달라요. 예를 들어서 6.27 대책 때 6억 규제예요. 이거는 처음 보는 패턴이에요. 보통 DSR, LTV, LTV는 집값 한도. DSR는 소득으로 대출 규제를 하는데 6억이라는 신선한 커트라인으로 잘랐기 때문에 굉장히 신선하다. 또 구매 능력을 제한하기 때문에 이거는 좀 새롭다는 느낌이 있었는데 이번 10.15 대책이 세다고 느끼는 건 왜 세냐면 보통 규제는 매커니즘이 있거든요. 규제 지역을 지정을 합니다. 보통 우리 규제는 금융 규제, 대출 규제가 있고 지역 규제, 허가제 같은 게 있고 세금 규제가 있는데 일단 세금 규제는 다음으로 뺐고요.
◇ 박재홍> 이번에 안 했죠.
◆ 김인만> 대출 규제는 일단 나왔고 이번에는 지역 규제인데 지역 규제는 가장 약한 단계가 1단계가 조정 대상 지역 2단계가 투기과열지구 3단계는 투기 지역도 있고 마지막에 토지 거래 허가 구역을 딱 지정을 합니다. 근데 지금까지의 메커니즘은 순서대로 1단계 적용하고 조정 대상 지역 지정하고 집값 오르면 투기과열지구 그래도 올라가면 나중에 토지거래 허가구역. 지역도 구별로 강남구, 서초구 적용하고 주변 지역 올라가면 지정하고 규제하고 규제하니까 이번에는 이거 계속 풍선 효과가 생기더라. 우리가 학습 효과가.
아마 이재명 정부는 분석을 좀 많이 했어요. 우리가 문재인 정부 같은 실수는 하지 않겠다. 분석을 하다 보니까 그 분석이 저는 독이 된다고 생각하는데 왜냐하면 풍선 효과가 생기는 건 알잖아요. 그럼 풍선 효과를 차단하려면 한번에 규제를 다 해버리면 불이 꺼버리고 풍선 효과도 없어지지 않겠는가라는 생각에서 이번에는 1단계, 2단계, 3단계를 동시에.
◇ 박재홍> 확 한번에 했다.
◆ 김인만> 확 그냥 모든 걸 다 쏟아부어 버리고요. 지역도 서울 전역과 경기도 12곳을 다 지정을 해버립니다. 여기서 문제가 어디서 발생을 하냐면 우리가 규제라는 건 어떤 나한테 불이익을 주는 거잖아요. 그러면 컨센서스가 이루어져야죠. 내가 왜 불이익을 받아야 되나, 내 자녀한테 야단을 치는데 너 학원 땡땡이 쳤어?
◇ 박재홍> 잘못했네.
◆ 김인만> 그러면 잘못했네. 그럼 애도 잘못한 줄 알아. 잘못한지 아니까 야단을 맞는데.
◇ 박재홍> 너 학원비가 얼마나 많이 나가는데, 지금.
◆ 김인만> 그렇죠. 자기도 잘못한 건 알아. PC방 갔다 왔는데.
◇ 박재홍> 그거 아는데 PC방 갔다.
◆ 김인만> 근데 PC방을 안 가고 공부를 열심히 했어. 열심히 해서 엄마 전화를 못 받았는데 너 왜 공부 안 하고, 너 어디 PC방 가서. 나 PC방 안 갔는데 내가 왜 야단을 맞아야 되나. 굉장한 억울함이 있는데 이번 대책을 보게 되면 억울한 지적들이 나와요. 강남 3구, 용산구는 원래 규제 지역이니까 무덤덤해요. 우리만 규제받았는데 축하해. 규제 클럽으로 들어왔네. 잘 들어왔어. 이런 반응.
◇ 박재홍> 들어와, 이런 규제는 처음이지?
◆ 김인만> 들어와, 처음이지? 살아보면 다 적응해, 괜찮아. 강남은 그런 반응이고요. 마포, 성동 이런 한강벨트.
◇ 박재홍> 마용성.
◆ 김인만> 용산은 이미 규제 지역이었고 광진구라든지 동작구, 분당, 과천 우리 많이 올랐으니까 우리 맞을 때가 됐어, 우리 마음의 준비를 했어. 언제 맞았지? 라고 하는데 나왔으니까 알았어. 우리 규제 받아줄게. 상호 컨센서스가 이루어집니다. 왜? 집값이 올라가면 규제가 들어오고요. 집값이 많이 떨어지게 되면 규제를 푸는 게 매커니즘이기 때문에 많이 올랐으니까 규제 들어오겠지, 오케이. 우리 규제 받을게. 문제는 노도강.
◇ 박재홍> 서울 노원구.
◆ 김인만> 금관구. 강서구, 중랑구, 도봉구도 포함입니다. 우리는 왜? 수원 팔달구, 장안구 생각하지도 않고 마음의 준비도 되지 않았거든요. 왜? 집값도 안 올랐으니까. 상대적으로 한강 벨트가 올라가는 집값을 하염없이 바라보면서 집주인들은 우리는 왜 안 오를까? 우리는 왜 소외 지역인가에 대한 울분을 가지고 있는 지역에 규제를 때립니다, 폭탄을. 우리는 왜 적용이 됐지? 풍선 효과를 차단하는 명분입니다. 이게 공감이 되냐 그러면 그거하고 똑같죠. 친구가 PC방 가서 땡땡이치고 나는 열심히 공부했는데 학교 선생님이 다 부릅니다. 다 맞아.
◇ 박재홍> 다 엎드려, 엎드려뻗쳐.
◆ 김인만> 선생님, 저는 왜 때려요? 너도 다음에 PC방 갈 거니까 너 미리 때릴 거야. 아니 왜요? 저 열심히 했는데요. 지금 노도강이 그런 마음이니까 현장 분위기를 살펴보니까 분노와 좌절이 넘쳐흐릅니다. 왜냐하면 쉽게 말하면 이번 대출 규제도 강화됐거든요. 대출 규제가 강화되면 15억 이하는 6억이 똑같아요. 대출 한도가. 25억 초과하면은 2억이죠. 25억에서 15억은 2억인데 단순하게 생각하면 15억 이하는 6억이니까 똑같잖아. 너희들은 불이익이 없네라고 하지만 투기과열지구로 지정이 되면 LTV가 70에서 40으로 줄어요.
6억 아파트를 사면 대출 한도가 4억 2000에서 2억 4000으로 줄어요. 그러면 6억 아파트를 사는 지역들, 외곽 지역들이나 경기도 지역들은 1억이 아니라 1000만 원, 2000만 원 대출 한도도 너무나 절박하고 중요한 지역인데 여기에 규제 지역을 지정하고 토지거래까지 지정하게 되면 전세 끼고도 못 사고 대출받고도 못 사고 집을 팔지도 못하고 사지도 못해요. 왜 우리 서민들을 이렇게 불편하게 하는 거지? 집값도 안 올랐는데 이거 약속 위반이잖아라는 반응 때문에 폭발적으로 지금 불만이 터져 나오고 있는 상황이고요.
◆ 김인만> 또 반대 지역도 있잖아요.
◇ 박재홍> 반대 지역 어디예요?
◆ 김인만> 피한 지역들.
◇ 박재홍> 피한 지역들?
◆ 김인만> 규제가 적용이 안 된 지역들이 있어요. 경기도가 12곳만 됐잖아요. 광교 신도시까지만 지정이 됐거든요, 수원에서는. 밑에 동탄 신도시가 있거든요. 우리는 피했네. 피했는데 우리도 나중에 적용되는 거 아니야? 빨리 사야 돼. 지금 동탄 신도시가 매물이 없어지고 호가가 올랐습니다.
구리시가 있거든요. 구리시는 하남시가 적용이 됐어요, 규제 지역으로. 서울 중랑구도 적용이 됐거든요. 우리가 빠졌네? 우리도 나중에 적용될 거니까 마지막 남은 카드 그러니까 지금 지방에서도 원정 투자가 들어옵니다, 구리시. 지금 구리하고 동탄은 불장입니다. 역설적으로 정부가 좌표를 찍어준 거죠. 그러니까 대책 한 번으로 지금 이렇게 수많은 반응들이 지금 나오고 있는 상황입니다.
◇ 박재홍> 우리 소장님이 판단하시게 그러면 서울 전역에 울분이 퍼져 있다.
◆ 김인만> 노도강이나 금관구나 집값이 안 오른 지역들은요. 집값이 오른 지역들은 받아들인다니까요.
◇ 박재홍> 받아들여요?
◆ 김인만> 우리 올랐으니까 규제 들어오겠지, 뭐. 원래 그래. 그게 이미 약속이거든요. 보이지 않는 약속인데 이번에 정부가 풍선 효과를 차단한다는 명분으로 약속을 깼죠.
◇ 박재홍> 그럼 사실상 이 규제를 보면 대출 규제를 광폭으로 강화했고 토지거래허가제 적용 지역을 전격적으로 확대했으면 결국 갭투자도 하지 말라고 하는 것이고 대출해서도 집 사지 말라는 얘기고, 그냥 거래 절벽으로 가는 상황으로밖에 생각이 안 되는데요.
◆ 김인만> 거래량은 떨어지죠. 거래량 떨어지고 상승률도 떨어지고 가계 부채도 상승률이 떨어지겠죠. 그럼 그게 목표면 목표 달성할 수 있죠. 근데 그게 목표인지 집값을 내리는 게 목표인지는 보는 관점에 따라서 좀 달라질 수도 있는 거고요.
저는 갭투자라는 말 자체도 진짜 우리가 일반적인 갭투자 지금까지의 갭투자라는 거는 전세를 끼고 소자본으로 소액으로 전세가율이 높은 오피스텔이나 소형 외곽 아파트를 전세를 끼고 여러 채를 투자하는 걸 일반적으로 갭투자라고 하거든요. 그건 투자니까.
근데 내 집을 내가 전세 살고 있는데 내가 애 교육이라든지 여러 가지 환경 때문에 이사는 못 가고 미리 집을 전세 끼고 하나 사둬요. 이걸 통상적으로 갭투자라는 말은 지금까지 안 썼거든요. 그냥 전세 끼고 내 집 마련 하나 한 거예요, 집 하나를 샀으니까. 근데 지금은 전세를 끼고 사면 다 갭투자라고 그냥 뭉뚱그려서 이건 투기야라고 해버리다 보니.
◇ 박재홍> 한 채 마련하는 것도 투기냐.
◆ 김인만> 이제 그런 논리가 들어가는 거죠. 한 채, 왜냐하면 문재인 정부 때는 프레임이 명확했거든요. 주택을 많이 가지게 되면 투기, 집 하나를 가지면 실소유.
◇ 박재홍> 똘똘한 한 채.
◆ 김인만> 그러니까 똘똘한 한 채가 생겨요. 지금은 다 한 채만 삽니다. 많이 사는 사람 없어요. 원래부터 다주택인 사람들은 그냥 주택 임대사업자 등록을 했기 때문에 쭉 가는 거고요. 최근의 흐름을 보게 되면 2주택 있는 사람이 3주택 가는 사람 거의 없습니다. 2주택 있는 사람이 팔고 오히려 한 채를 갑니다. 똘똘한 한 채로.
그런데 집값이 올라요. 1주택인데 집값이 오르니까 정부 입장에서는 이걸 규제를 어떻게 해야 되지? 거기서 정부가 내린 결론이 대출을 많이 받으면 투기. 전세를 끼고 사면 투기. 그래서 전세를 막으려면 토지거래 허가구역. 대출을 많이 받으면 안 되니까 대출 규제. 이렇게 규제가 지금 들어오게 되는데 시장에서는 엇박자가 나오는 게 아니 집 하나 가지고 내가 대출받아서 그럼 집을 사지 자기 돈으로 집 사는 사람이 전문직도 아니고 그게 말이 돼? 전세 끼고 하나 살 수 있는 거 아니야? 그게 왜 투기야라는 공감이 안 되는 거죠.
내가 진짜 투기를 했으면 한 10채를 샀으면 5채를 전세 끼고 샀으면 내 투기 맞아라고 알고 있을 거예요, 본인들도. 집 하나 가지고 있는 사람을 투기로 간주하고 이렇게 규제가 들어오고 못 팔게 하다 보니까 시장에서 불만이 좀 많은 상황이죠.
◇ 박재홍> 그래서 정부가 왜 이렇게까지 강하게 했을까, 생각을 해보면 정책실장도 SNS에 글도 올렸는데 이게 통화량이 너무 많이 풀렸다는 거예요. 통화량 너무 많이 풀렸고.
◆ 김인만> 그건 맞습니다. 정확한 거예요.
◇ 박재홍> 통화량이 너무 많이 풀렸고 또 우리 대출이 너무 많이 이제 또 신용대출이 많이 있겠죠, 국민들의. 그런 걸 잡으려면 이러한 정책을 해서 멈추게 할 수밖에 없었다. 경제 상황도 전반적으로 글로벌경제 상황도 안 좋고.
◆ 김인만> 그거는 진단이 틀린 것 같습니다. 방법론이 틀렸죠. 유동성을 제거하려면 금리를 올려야죠.
◇ 박재홍> 그래서 그런 유동성에 의해서 이제 주식으로 이동하게 하는 그러한 방향.
◆ 김인만> 그거는 지극히 이상적이죠. 왜냐하면 마치 부모님이나 학교 선생님이 가르쳐주듯이 국민한테 가르쳐 주는 거예요. 주식은 생산적으로 기업한테 돈이 들어가고 부동산은 자금이 묶이니까 들어가라고 하는데 우리 국민들이 평생을 그렇게 살아왔고, 한 집안의 가장이고 내 집 하나 가지고 있는데 이걸 투기라고 해서 팔고 주식 하래요. 대한민국에서 집 팔고 주식하는 게 그게 여러 채인데 한 채를 팔고 주식을 할 수는 있어요.
◇ 박재홍> 포트폴리오.
◆ 김인만> 포트폴리오 차원에서, 저도 그렇게 하라고 합니다. 근데 집 하나 있는 걸 팔고 전세 가구 주식을 하라는 건 통상적으로 우리가 부모님이 자식한테도 그렇게 얘기를 안 하잖아요. 근데 집값이 올라간다는 이유만으로 그렇게 하라고? 주식 시장이 지금은 불장인데 안정성 측면에서 본다면 주식이 떨어졌을 때 집을 팔고 주식을 샀는데 떨어지면 그럼 국가가 개런티를 해주는 건지.
집이라는 거는 투자도 있으나 내 가족이 10년 동안 20년 동안 잘 살 수도 있잖아요. 설사 집값이 떨어져도 그냥 잘 살면 되거든요. 살다 보면 또 인플레이션 방어를 하니까 올라가잖아요. 그러니까 집 하나를 두고 저는 이런 논란이 생긴다는 것 자체가, 대한민국에 집 하나는 가질 수도 있는 거고 나의 선택에 따라서 전세나 월세를 살 수는 있어도 집값이 올라간다는 그 명분 하에 집 하나 있는 걸 가지고 이렇게 건드린다는 건 이거는 국민의 역린 아닐까.
◇ 박재홍> 역린이다?
◆ 김인만> 저는 그렇게 생각합니다. 집 하나는, 우리 가족을 위해서 필요하고 내 자녀를 위해서도 필요하잖아요. 저도 마찬가지죠. 집 하나 있는데 이 소중한 집을 내 노후 준비도 해야 되고 내 자녀를 생각해서라도 집 하나는 지키고 있어야 우리 가족이 편안히 살죠. 근데 이걸 어떻게 팔죠? 나 이거 팔고 주식 못 할 것 같은데요.
◆ 김인만> 예.
◇ 박재홍> 제가 근데 직장생활 한 20년 전에 시작할 때 그때 모기지론이 한 70%, 80%였거든요.
◆ 김인만> 그때는 그런 적도 있었죠.
◇ 박재홍> 그때 이제 진입했던 사람들은.
◆ 김인만> 그때 진입한 사람들은 돈 많이 벌었죠.
◇ 박재홍> 70, 80% 대출받아서 했는데 지금 사회 초년생들 시점에서 또 신혼부부들, 청년 세대들 입장에서는 또 너무 높다. 지금 서울 아파트값은.
◆ 김인만> 집값도 너무 높고.
◇ 박재홍> 아예 바라볼 수 없는 그런 산이기 때문에.
◆ 김인만> 어렵죠.
◇ 박재홍> 어렵잖아요.
◆ 김인만> 그래서 불만이 더 많죠. 그러면 대출받아도 못 사는데 대출도 못 받게 하니까 결국에는 서울에 진입을 하지 말라는 거냐는 불만이 나오는 거고. 물론 서울에 진입을 해야 될 이유는 없어요. 경기도나 인천에 살아도 됩니다. 그거는 개인의 선택이 돼야지 국가가 서울에 살지 말라고 할 수는 없는 거고.
◇ 박재홍> 개인의 선택이 아니라 안 돼서 못 들어오는 거예요.
◆ 김인만> 지금 또 정부 정책을 보게 되면 역설적으로 정부는 그런 의도는 아니에요. 집값을 안정시킬 의도인데 결과적으로 어떤 결과가 나오냐면 토지거래 허가구역에 규제 지역이 지정되면 전세 끼고 팔지를 못하잖아요. 그러면 어떤 선택이 되냐면 서울 아파트는 집주인이 거주하는 형태가 돼요. 그러니까 서울은 돈 있는 사람이 그냥 들어와서 사는 동네가 돼버리는 하나의 캐슬이 돼버린다는 거죠, 결과적으로.
◇ 박재홍> 결과적으로. 대출 없으면 못 들어오는.
◆ 김인만> 예를 들어 서울에 살다가 애가 다 컸어요. 전세 주고 나는 경기도 김포나 일산이나 전세 살 수 있잖아요. 지금 그게 안 되는 거야. 전세 살고 나가면 이 세입자를 집어넣게 되면 물론 토지거래 허가구역이니까 그것도 막히는 거고 또 최근에 나오는 게 3+3+3 얘기도 나오잖아요.
◇ 박재홍> 그게 뭐예요?
◆ 김인만> 2년 살고 2년 살고 해서 3년, 3년, 3년 9년을 보장하는, 세입자의 권리를 보장하는 걸 민주당에서 추진한다는 지금 뉴스가 나오거든요. 그러면 9년 동안 내 집에 대해서 세입자가 들어와 버리면 집을 못 파니까 토지거래 허가니까 거기에 대한 또 그럼 안 되겠다. 내가 그냥 계속 살고 있어야겠다. 서울은 주인이 사는 집이라니까요, 앞으로는. 세입자는 서울에 살기 힘듭니다. 매물도 안 나와요.
◇ 박재홍> 그러니까 지금 대출도 꽉 막아놨기 때문에 이미 현금이 많은 분들만.
◆ 김인만> 기회.
◇ 박재홍> 기회를 얻을 수 있는.
◆ 김인만> 왜 기회냐면 또 현금이 많은 무주택자들 있잖아요. 서울의 아파트 분양 물량들이 나오면 강남 3구, 용산구는 또 분양가 상한제가 적용이 돼요. 그러니까 가격이 저렴하게 나와요. 앞으로 나올 래미안 반포 1지구고 거기 DH클래스트나 트리니 원 같은 경우는 분양가가 꾹 눌러주니까 시세는 40억, 50억 가는데, 전용 84 같은 경우 예를 들자면. 분양가는 20 몇억이 나올 거란 말이에요. 근데 그래도 현금이 대출이 안 나오니까 20 몇억이 있어야 돼요. 현금 20 몇억 있는 사람은 상대적으로 경쟁자들이 줄어들잖아요. 돈 없는 사람들은 못 들어오니까.
◇ 박재홍> 현금 20억 있는 분들이 있어요? 근데?
◆ 김인만> 매우 많죠.
◇ 박재홍> 대한민국의 KB 부자 보고서 보면 현금 10억 원 이상 그러니까 자산 빼고요. 부동산 자산 이런 거 빼고 현금성 은행에 있는 자산이 10억 이상 있는 분이 대한민국에 작년 기준으로 45만 명이 있습니다.
◇ 박재홍> 도시 하나네요. 그런 분들을 모아서 도시 하나 만들 수 있겠네요.
◆ 김인만> 서울, 수도권에만 32만 명이 있는데 올해는 금값도 오르고 주식도 오르고 다 올랐으니까 더 많겠죠. 서울 수도권에 한 35만 명, 전국적으로 50만 명 정도 되니까 20억 있는 사람이 어디 있어, 생각보다 많이 있습니다.
◇ 박재홍> 제 생각이 짧았습니다. 제 주위에 좀 보기 어려워서 그런 짧은 말씀을 드렸는데 제가 경제학 원론을 봤던 기억이 나는데 경제학 원론이 이런 구절이 있었어요. 경제학자들의 한 70에서 80%가 부동산 정책은 하면 안 된다. 규제는 하면 안 되고 시장에 맡겨야 된다. 이런 구절을 제가 봤던 기억이 나는데.
◆ 김인만> 저도 동의합니다.
◇ 박재홍> 그래요? 시장에 무조건 맡겨야 돼요?
◆ 김인만> 물론 큰 틀은 잡아야겠죠. 그냥 방치할 수는 없는데.
◇ 박재홍> 어떻게 정부가 정책을 안 할 수가 있어요?
◆ 김인만> 정책을 안 하는 게 아니라 우리 시장에 매커니즘이 있거든요. 최근에 올 상반기에 이슈가 반포에 비싼 아파트 있잖아요, 원밸리, 신세계 백화점 옆에. 거기가 한강뷰가 나오는 전용 84가 72억 거래됐다는 게 뉴스가 나왔는데 그 후로 신고가 나왔다는 뉴스 보셨어요? 안 나오잖아요. 시장에서는 판단을 하는 거죠. 이게 하이엔드도 아니고 72억 이상 줄 바에는 압구정을 가든지 다른 선택지로 가죠. 그러니까 시장은 나름대로 판단을 해요. 이게 많이 올랐다 싶으면 다른 선택을 한다고요.
우리 마음에 두 가지가 있어요. FOMO 현상이라고 하잖아요. Fear Of Missing Out. 나 혼자 뒤떨어지는 거 싫어요. 그러니까 현금 가치가 떨어지니까 따라가야 돼요. 지금 집을 빨리 사야 돼라는 마음이 FOMO 현상인데 또 하나의 마음이 뭐냐 하면 Fear Of over Paying 현상이라고 하는데 높은 가격을 지불하는 거는 싫어요. 꼭지에 물리는 거 싫다고요.
그래서 이 두 가지 마음이 조절을 하면서 시장에는 너무 많이 오르면 다른 선택지를 찾는다고요. 근데 이게 규제가 들어오게 되면 왜곡이 되면서 불안한 마음에 계속 따라가거나 엉뚱한 선택을 하게 되죠. 이번에 규제가 안 나왔으면 동탄이나 구리가 그렇게 올라갈 일이 있겠습니까?
◇ 박재홍> 예기치 않은 풍선효과가 있는 거죠?
◆ 김인만> 또 아닌 풍선 효과니까, 시장은요. 제가 앞서서 뭐라고 그랬나 집 하나 있는 걸 우리 가족의 인생이라잖아요. 이 인생의 문제가 걸렸는데 자극이 들어오게 되면 반응을 하기 때문에 저는 자극을 최소화하는 게 최선이다. 살 사람 사고 팔 사람 팔고, 오히려 대통령께서도 말씀하셨잖아요. 집값 너무 많이 올랐다. 오히려 너무 많이 오른 것 같아. 나는 집 팔았어. 너희들도 사려면 사, 한번 사 봐. 이렇게 오른 가격 자신 있으면 사 봐. 마음대로 하세요라고 하면 저는 의외로 안 살 것 같아요.
이거 진짜 우리 너무 오른 거 아니야? 차라리 꼭 내 집이 필요하면 오른 지역보다는 안 올랐는데 다른 걸 사볼까라는 생각을 하게 되는 거잖아요. 그런데 이거를 자꾸 틀어막고 못 하게 되면, 우리 애들도 야, 공부하지 마. 너 공부해야 돼, 너 인생을 위해서 방 밖에 나가면 안 돼, PC방 나가면, 친구 만나면 안 되고. 문을 쾅 닫아요. 그럼 애는.
◇ 박재홍> 와이파이 끊고.
◆ 김인만> 와이파이 끊어버리면 애는 잡니다. 공부 안 합니다. 근데 역설적으로 그래, 생각해 보니까 학원비도 비싸고 너 공부 안 하니까 하지 마라, 그냥. 너 인생이지, 뭐. 하지 마, 하지 마, 그냥 나가서 놀아. 너 책도 필요 없고 학원도 가지 마라고 하면 애가 의외로 열심히 합니다.
◇ 박재홍> 부모도 날 포기했으니까.
◆ 김인만> 왜? 나가 보면, 하루 이틀 놀다가 보면 내 친구들 다 학원 가거든요. 그럼 불안하거든요, 자기도. 그래서 해요. 그러니까 하도록 만들어 주는 게, 공부를 하도록 만들어 주듯이 시장도 어느 정도 틀, 그러니까 보유세를 살짝 올리고 양도세를 살짝 내려준다든지 그런 매물이 좀 나오게 되니까. 지금 공급이 부족하니까.
◆ 김인만> 이거는 뜨거운 감자예요.
◇ 박재홍> 보유세, 거래세 두 가지 포인트.
◆ 김인만> 정부 입장에서는 하기 싫어요. 왜? 문재인 정부의 학습 효과를 보니 세금을 건드리면 지금보다 더 큰 조세 저항이 나오거든요. 세금 내기 싫으니까, 우리는. 그러니까 집값이 오르면 세금을 좀 내는 거는 알겠는데 지나치게 많이 나오게 되면 이게 조세 저항이라는 게 생겨요.
서울의 평균이 15억에 육박하는데 종부세 올리면 서울의 평균 이상의 아파트 주택을 가진 사람들은 다 종부세 대상이에요. 50만 원 내는 사람은 100만 원 낼 수도 있고요. 500 내는 사람은 1000천만 원 낼 수도 있는데 누가 더 기분 나쁠 것 같아요. 똑같이 기분 나빠요. 50만 원 낸 사람은 100만 원 내는 게 너무 아깝거든요. 이 50만 원이 너무나 소중하니까. 그러면 정부가 효과를 올리려면 거래세, 취득세, 양도세를 내려주면 투구를 만들어주니까 매물이 나오거든요.
◇ 박재홍> 취득세와, 양도세, 거래세를 좀 내려주고.
◆ 김인만> 거래세를 내려주면 이제 매물이 나오니까 이게 원칙이에요, 원래. 밸런스예요. 거래세를 올리면 보유세를 내려주는 거고요. 보유세를 올리면 거래세를 내려주는 건데.
◇ 박재홍> 미국 시장은 보유세 하고 거래세가 낮잖아요.
◆ 김인만> 그렇죠.
◇ 박재홍> 그러니까 우리나라도 그러면 빨리 그 순환을 되게 하려면 거래세는 좀 낮춰주고.
◆ 김인만> 내려줘야 되는데 여기서 문제가 또 뭘 발생하냐면 거래세를 내려주게 되면 어떤 일이 발생할까요? 무주택자들 마음, 저는 무주택이고 우리 앵커님이 집이 있는데 친구인데 밥 먹는데 10억이 올랐대요.
◇ 박재홍> 배가 아파요.
◆ 김인만> 기분이 별로 좋지는 않잖아요. 나는 집 못 샀는데 내 친구는 10억 벌었어. 근데 국가가 세금도 깎아준대, 양도세를. 어떤 마음이 들 것 같아요? 무주택인데, 안 그래도 내가 상실감을 느끼고 있는데 박탈감을 느끼고 있는데. 댓글을 달겠죠. 도대체 뭐 하는 거야? 왜 내 친구한테, 내 친구 집 사서 돈 벌었는데 왜 혜택을 주는 거야? 무주택자들한테는 부자 감세의 조세 불만이 생기게 되고 평균 이상의 집을 가진 사람들한테는 조세 저항이 생기니까 정부 입장에서는 야, 이거 좀 손 안 대고 싶다. 적어도 지방선거 전까지는 안 하면 안 되겠니라는 게 아마 솔직한 마음일 겁니다.
◇ 박재홍> 세금까지는 지방선거 전에는 건드리지 않을 확률이 있다.
◆ 김인만> 왜냐하면 건드릴수록 좋을 게 없어요. 그러면 유일한 방법이 좋아, 표심을 읽더라도 집값이 안정이 되고 집값을 잡을 수 있으면 한번 해볼 만하잖아요.
◇ 박재홍> 집값을 잡는다 이 개념은 뭐예요? 더 이상 오르지 않는다? 근데 집을 사시는 분은 집이 올라야지 나 대출을.
◆ 김인만> 보는 관점에 따라 달라요. 정부는 아마 집값의 상승을 막는 게 잡는다고 생각할 수는 있어요. 왜냐하면 집값이 폭락해도 문제고 폭등해도 문제인데 무주택자들은 떨어지는 걸 잡는다고 얘기를 해요. 생각하는 게 좀 달라요.
◇ 박재홍> 무주택자는 떨어져야 잡는 거죠.
◆ 김인만> 그렇죠. 올해 5억이 올랐으면 떨어지는 게 정상이지라고 생각하는 거고요. 또 정부 입장에서는 이게 떨어지게 되면 경제에 미치는 파급력이 너무나 충격이, 살짝만 떨어질 수는 없잖아요. 떨어질 때는 또 많이 떨어지거든요, 이게 심리이기 때문에. 막 집어던지거든요. 적당히가 없거든요. 원래 중간이 어렵잖아요. 1등은 열심히 하면 할 수 있는데 꼴등은 안 하면 되는데 이게 중간에 딱 중간에 걸리기는 굉장히 어려운 문제이기 때문에 결국에는 정부도 고민이 굉장히 많은 거고 세금 규제는 일단 잠시 뒤에 우리 가급적이면 대출 규제하고 이번 규제로.
◇ 박재홍> 일단 규제는 멈추자?
◆ 김인만> 일단은 좀 지켜보자.
◇ 박재홍> 시장 반응을 보자.
◆ 김인만> 그리고 공급을 좀 늘리자 해서 아마도 추가 공급 대책은 나올 가능성이 있는데 공급 대책이 국민들이 얼마나 공감할지는 잘 모르겠습니다.
◇ 박재홍> 공급 대책이라는 게 집 지을 생각이에요라는 거지 이게 완전히 지어지고 분양 시장이 열리는 의미는 아니잖아요.
◆ 김인만> 그게 135만 호 착공이라고 정부는 얘기를 하는데 이게 갑자기 착공이 늘어갈 수는 없는 거고 시간이 좀 필요한데 시장의 수요자들은 또 서울 아니잖아라고 첫 번째 얘기를 하고 있고 두 번째는 입주 아니잖아, 5년 동안 입주 물량 안 나오는 거 맞네. 지금 착공 들어가서 언제 공사할 거야. 그러니까 결국에는 5년 동안은 입주 물량 안 나오네. 이 두 가지를 지적을 하고 있는 거거든요.
◇ 박재홍> 국민들이 똑똑해요.
◆ 김인만> 요즘 국민들이 유튜브를 많이 봐서 저보다도 더 똑똑합니다.
◇ 박재홍> 김인만 소장님도 유튜브를 많이 만드셔서 국민들이 공부를 많이 했어요.
◆ 김인만> 그렇습니다.
◇ 박재홍> 그러면 이 10.15 부동산 대책, 정부가 정부 정책을 내놨기 때문에 이거 뒤로 돌아갈 수는 없는 거 아니에요.
◆ 김인만> 그거는 또 더 최악이죠.
◇ 박재홍> 더 최악이죠.
◆ 김인만> 예.
◇ 박재홍> 어떤 분은 이거 다시 백지화해야 된다고 말하는 분이 있는데 그러면 그건 또 아니잖아요.
◆ 김인만> 그래서 명분이 좀 필요해요. 그러니까 적어도 한강 벨트나 분당, 경부 벨트 정도 올라간 거는 다 이해를 하는데 노도강이나, 금관구에 출구 전략을 만들어 주긴 해야 되거든요.
◇ 박재홍> 노도강, 금관구.
◆ 김인만> 여기는 언제까지 토지거래 허가구역으로 묶어 둘 거예요?
◇ 박재홍> 서울 말씀하시는 거예요?
◆ 김인만> 그렇죠. 서울의 약세지역. 그리고 경부 벨트 중에서도 수원 팔달구, 장안구. 별로 오르지도 않은 데 여기를 토지거래 허가구역을 풀어주긴 해야 되는데 어떤 명분.
◇ 박재홍> 어떻게 풀어줘야 돼요?
◆ 김인만> 제가 볼 때는 일단 한 달 두 달 좀 지켜보다가 상승률을 보고.
◇ 박재홍> 한 두 달만 참으세요, 연말에?
◆ 김인만> 우리 보니까 너희들 지역은 역시 안 오르네. 우리가 좀 풀어줄게라고 해서 어느 정도 출구를 만들어 줘야지 이걸 안 만들어 주게 되면 다른 규제도 아니고 토지거래 허가구역은 전세 끼고는 못 팔거든요. 그러면 그런 분들 많아요. 상계동 쪽에도 노원구에 10년 동안 전세금 안 올리고 그냥 그대로 두시는 분들 많거든요. 그거 얼마나 된다고 나 5%도 안 올릴래. 이런 분들이 많은데 이게 지금 토지거래 허가구역 묶이니까 앞으로 이게 언제, 나는 영원히 안 되나? 3+3+3 9년 적용되면 나는 진짜 집 영원히 못 파나?
◇ 박재홍> 그러네.
◆ 김인만> 그래서 제가 오늘 연락 받은 것도 10년 동안 전세금을 안 올리는 분이었는데 최근 뉴스 보니까 3+3+3 나오니까 그냥 팔든지 그냥 차라리 그냥 월세로 돌려야 되나요? 이런 얘기를 하는 걸로 봐서.
◇ 박재홍> 오히려 전세 물량에도 영향을 끼치네요.
◆ 김인만> 전세 매물이 더 줄어들죠. 전세 매물 자체가 없어집니다, 내년부터.
◇ 박재홍> 그럼 더 힘드네요?
◆ 김인만> 세입자들은 더 힘들죠. 내년에 입주 물량도 없거든요. 근데 입주 물량이 반토막이 나는데 정부 규제로 집주인들이 불안하니까 전세를 정리하기 시작하게 되면 전세 매물은 더 안 나옵니다.
◇ 박재홍> 그러니까 지금 서울 전역으로 확대했는데 그걸 일부 지역은 좀 시간이 지나서 몇 개는 풀겠다 해도 그거는 가능한 방안이 될 수 있다?
◆ 김인만> 저는 그런 것도 필요해야지 지금 이 상태로 내버려 두게 되면 그 지역의 지금 반발이 너무나 큰 것 같습니다. 상실감이죠. 좌절, 부동산에 전화하니까 좌절이라는 표현을 쓰시더라고요.
◇ 박재홍> 알겠습니다. 우리 소장님께서 또 민심도 잘 체크를 해 주셨기 때문에 시장의 이야기를 제대로 전해드렸길 바랍니다. 김인만 부동산경제연구소 소장이었습니다. 고맙습니다.
◆ 김인만> 감사합니다.