이재명 정부가 내놓은 첫 부동산 공급 대책 방향은 공공주도라는 게 대표적이다. 특히 한국토지주택공사(LH)가 수도권 공공택지를 민간에 매각하지 않고 직접 사업 주체로 나서는 게 골자다.
정부가 7일 발표한 부동산 공급대책에는 LH가 직접 시행에 나서 주택 공급을 활성화하는 방안이 담겼다. 사업 개편 등 개혁 논의가 진행 중인 LH가 주택 공급의 핵심 역할을 맡는 것이다.
현재는 공공이 토지수용 등을 통해 조성한 공공택지를 민간에 매각했고 민간이 분양받은 택지를 개발해 주택을 직접 공급하는 방식이다.
하지만 민간이 부동산 호황기에는 시세차익만큼의 개발이익을 누리고, 반대로 불황기에는 공급을 늦추거나 중단해 공급 변동성이 커지는 문제가 발생하고 있다는 게 정부의 판단이다.
이에 정부는 택지개발촉진법 등에 따라 조성 중이거나 조성 예정인 민간 매각 공동주택용지를 LH가 직접 시행하는 사업으로 전환하기로 했다. 특히 기존 사업 방식의 문제를 근본적으로 개선하기 위해 한국토지주택공사법을 개정해 'LH가 조성한 주택용지는 민간에 매각하지 않는다'는 원칙을 법제화할 계획이다.
LH가 민간에 매각하지 않고 직접 나서 2030년까지 착공 가능한 물량은 수도권 공공 택지용지 19만 9천 가구 중 약 6만 가구로 파악됐다.
정부는 확보 물량은 공공주택으로 공급하고, 역세권 등 우수 입지에는 고품질 공공임대주택을 확대할 방침이다.
LH가 택지를 제공하는 직접 시행 전환 물량은 민간이 자금 조달과 설계, 시공 등을 전담하는 '도급형 민간참여사업'으로 추진하고, 공급 주택은 참여 업체 브랜드를 달도록 할 계획이다. 이를 통해 설계와 구조, 브랜드 차별화를 이루겠다는 목표다.
이와 관련해 국토부 이상경 1차관은 "현재까지 있었던 소규모 임대주택 개념이 아니라 중산층이 입주할 수 있는 형태의 임대주택을 생각하고 있다"며 "필요한 경우 85㎡ 초과 주택도 추진해 다양한 유형의 주택이 공급될 것"이라고 말했다.
직접 시행에 나서는 LH의 자금이나 인력 부담에 대해서도 ""LH가 직접 시행을 할 때 재무적인 문제는 기존 택지 매각을 통해 들어오는 일정한 수입이 계속 있고, 필요한 경우 정부 자금이나 채권 발행을 통해 부담을 덜어줄 수 있는 여력이 있다고 본다. 도급형 민간참여로 사업을 추진해 발생하는 이익을 회수하는 구조여서 상대적으로 한국토지주택공사(LH) 직접 시행에 따른 부담은 그리 높지 않을 것"이라고 설명했다.
LH가 수도권에 보유한 비주택 용지의 용도와 기능을 정례적으로 심의해 주택 공급에 활용하는 '공공택지 재구조화' 제도도 도입한다.
LH가 수도권 공공개발지구에 보유 중인 상업·공공용지 등 비주택 용지는 신도시 6개 규모(1950만㎡)에 달한다. 이 가운데 오랜 기간 사용하지 않거나 지나치게 계획된 토지 용도를 전환해 2030년까지 최소 1만 5천 가구를 확보한다는 구상이다.
이를 위해 LH, 지방자치단체, 지방공사 등이 토지 이용 현황을 매년 국토부에 제출하도록 하고, 심의위원회를 거쳐 재구조화 대상지가 선정되면 국토부 장관이 승인권을 행사해 용도를 전환한다.
대상지에는 도시기본계획 등 용도변경 제약사항에 대한 절차 간소화 특례가 적용되며, 지자체와 주민 협조를 유도하고자 개발이익 일부를 재투자하는 방안도 검토될 예정이다.
정부는 LH가 공공택지 직접 시행에 나서는 방안 등을 토대로 주택 공급 속도도 끌어올리겠다는 점도 강조했다.
구윤철 부총리 겸 기획재정부 장관은 이날 정부서울청사에서 열린 부동산관계장관회의에서 "2030년까지 서울·수도권에 총 135만 호의 신규 주택을 착공하겠다"면서 "과거와 같이 단순 인허가 기준이 아니라, 실제 입주로 이어질 수 있는 '착공' 물량을 기준으로 관리해 반드시 실행되도록 하겠다"고 밝혔다.
이어 "LH 조성 공공택지는 민간에 매각하지 않고 모두 LH가 직접 시행해 공급 속도를 획기적으로 높이겠다"면서 "재건축·재개발 절차 간소화, 공공택지 토지보상 조기화 등을 통해 사업기간도 대폭 단축하겠다"고 덧붙였다.
한편 대한건설정책연구원 이은형 연구위원은 LH가 직접 시행에 나서는 것과 관련해 "기존에 없던 새로운 시도라는 점에서 높게 평가할 수 있다"면서도 "단순도급이나 토지임대부 등 어떤 방식을 취하더라도, 100% 외주처리한다는 것인지, 지금처럼 LH 직원이 현장에서 일부 'PM' 역할을 한다는 것인지에 따라, LH에 요구되는 역량이 다르게 된다는 점에 유의해야 한다"고 조언했다.
또한 그는 인구감소와 고령화 등을 고려할 때 LH의 직접 시행 능력을 장기적으로 늘려나갈 것인지에 대한 고민과 기존의 적자 부분을 충당하면서도 직접 시행을 통해 얼마만큼의 주택공급가격 인하를 끌어낼 수 있는지 등도 풀어야 할 과제라고 제시했다.