정부가 서울 전역의 그린벨트를 포함, 서울 및 인근 지역에서 내년까지 신규택지를 8만 호 규모로 확대 공급하도록 추진하고, 3기 신도시 등 수도권에도 기존보다 2만 호 이상 추가로 물량을 늘린다.
또 기존 공공택지의 사업 속도를 높이기 위해 미분양 매입확약만 22조 원 규모로 제공하는 등 사업자들에게 각종 편의를 제공하고, 지방 미분양 문제를 해결하기 위해 'CR(기업구조조정)리츠'를 다음 달 출시하는 등 지원을 강화한다.
8일 정부는 부동산관계장관회의에서 발표한 '국민 주거안정을 위한 주택공급 확대방안'에서 애초 올해 2만 호 규모로 발굴하겠다던 서울·수도권의 신규택지를 올해 5만 호, 내년 3만 호 등 총 8만 호까지 늘리겠다고 밝혔다.
이 가운데 올해 발굴분인 2만 호 가운데 최대 70%까지는 신혼·출산·다자녀가구에 제공할 방침이다.
특히 이를 위해 올해 11월로 예정된 신규택지 5만 호 발표에 맞춰 서울 그린벨트 전역 및 서울에 인접한 수도권 지역을 토지거래허가구역으로 한시 지정한다고 예고했다. 즉 그린벨트를 풀어 택지를 마련한다는 소리다.
그간 서울 내 일부 그린벨트를 해제한 일이 종종 있었지만, 이번처럼 본격적으로 그린벨트를 해제해 주택 물량을 공급한 일은 이명박 정부 시절인 2012년 이후 12년 만의 일이다.
국토교통부 진현환 1차관은 "장래에 보다 확실하게 서울 지역 내 아파트 공급 여력을 확보한다는 측면에서 서울 그린벨트를 포함했다"며 "그동안 서울시와 꾸준히 협의해 (그린벨트 해제 여부는) 확정됐고, 구체적으로 어떤 지역이냐는 말할 수 없지만 선호 지역이 상당 부분 포함된다"고 설명했다.
또 국토부 관계자는 "전날(7일) 서울시와 토지거래허가구역에 대한 도시계획심의를 거쳐 고시됐다"며 "고시 후 5일이 지나 시행되므로 다음 주 초부터 토지거래허가구역으로 묶일 것으로 예상된다"고 설명했다.
이른바 '로또 분양'이 반복되는 것 아니냐는 우려에 대해 진 차관은 "물량이 충분히 공급되면 저렴한 가격으로 주변 시세를 끌어내리지 않을까 기대한다"고 주장했다.
또 현재 개발 중인 3기 신도시나 수도권 택지 등에서도 추가 물량을 확보, 기존 3만 호에 더해 2만 호를 추가로 확보하겠다는 목표도 함께 내놨다. 다만 정부는 일조권·소음 영향이나 기반시설 용량, 인구계획 등을 고려해 쾌적한 주거환경이 유지되는 범위 내에서 계획을 변경하겠다고 덧붙였다.
주택 시장의 공급 물량을 조기에 늘리기 위해 LH(한국토지주택공사)가 수도권 공공택지 중 2025년에 착공하는 3만 6천 호, 22조 원 규모에 대해서는 LH가 미분양 매입 확약을 제공한다. 2026년 이후 착공분에 대한 매입 확약 여부는 내년 연말에 다시 검토하기로 했다.
미분양 매입확약은 민간에서 착공했다가 분양에 실패할 경우 LH가 대신 의무적으로 매입해 처분하는 것으로, 미분양 주택을 처분할 수 있는 안전장치를 제공해 기업들이 사업을 서두르도록 유도하는 조치다. 매입 후에는 LH가 무주택 청년, 신혼부부 등을 상대로 공공주택으로 공급했다가 6년 후 분양전환할 계획이다.
이 때 매입가격은 매입확약률과 최대 2%p의 가산비율을 더한 뒤 세대별 실제 분양가에 적용해 결정한다. 준공 시점 이후 미분양율에 따라 분양가 대비 85~89% 범위로, 단위 구간마다 1%p씩 차등 적용해 매입확약률을 결정한다.
또 내년 상반기까지 착공할 경우 1%p를, 500세대 이상 대단지는 각종 복리시설을 함께 짓는 점을 감안해 1%p를 추가 가산해 빨리 착공할 수록 더 좋은 가격으로 매입해주기로 했다.
2018년~2020년 기간 동안 후분양 조건부로 공급했던 1만 7700호 가운데 지난달 기준 본청약을 아직 실시하지 않은 4500호에 대해서는 청약을 서두르도록 선분양할 수 있게 허용한다. 정부는 이를 통해 최대 1년 6개월 가량 분양 시기를 앞당길 수 있을 것으로 내다봤다.
2022년 이후 발표했던 수도권 공공택지 후보지들에 대해서도 지난달 발표했던 김포한강2지구를 시작으로 내년 상반기까지 지구지정을 마치기로 했다.
더 나아가 원활히 주택을 공급하기 위한 규제 완화 등 지원책도 제시됐다.
우선 PF대출 보증 공급 규모를 HUG(주택도시보증공사) 17조 원에서 20조 원으로, HF(한국주택금융공사) 13조 원에서 15조 원으로 늘리는 등 총액 30조 원에서 35조 원으로 5조 원 확대해 유동성을 지원한다.
중소형평형 도시형생활주택이 공급되도록 건축면적 제한도 60㎡에서 85㎡로 완화하고, 소규모정비사업 등에서 용적률을 완화해주는 조건으로 건설하는 임대주택에 대해 인수사격을 상향 조정한다.
미분양 사태가 일어나는 지방에 대해서는 'CR리츠'를 도입, 다음 달 중 출시할 예정이다.
CR리츠는 시행·시공사 및 금융권 FI(재무적 투자자)가 투자한 리츠가 지방 미분양 주택을 시세보다 저렴하게 매입해 임대로 운영하다 부동산 경기가 회복되면 매각하는 제도다.
정부는 CR리츠 사업성을 높이기 위해 취득세·종부세 세제를 지원하고, 미분양 주택을 담보로 대출할 때 금리 부담을 덜도록 HUG 모기지 보증 가입도 허용하기로 했다. 또 모기지 보증 심사 정차 가운데 리츠 신용 평가 및 미분양 주택 감정평가는 신청 전부터 진행하고, 리츠가 주택 소유권을 확보하는 즉시 담보 신탁 등 후속 절차를 진행하는 등 2주 안에 심사를 마치도록 하겠다는 목표도 내놨다.
이 외에도 지방 미분양 문제를 겪고 있는 주택건설사업자에 HUG 미분양 PF 대출 보증한도를 전용면적 구분없이 최대 70%까지 지원하고, 시공사별로 보증한도를 HUG 신용등급 BBB- 이상은 5천억 원으로, CC 이상 3천억 원으로 확대하는 등 내년 연말까지 한시적으로 지원을 강화한다.
또 준공을 마친 미분양 주택을 임대주택으로 활용할 경우 주택 건설사업자의 원시취득세를 최대 50%까지 감면해준다. 반대로 기존 1주택자가 지방의 준공 후 미분양 주택을 내년 연말 이내에 최초로 구입한 경우에 한해 양도세·종부세에서 1세대 1주택자로 특례 적용해 계산하는 방안도 추진한다.
한편 정부는 부동산 시장 질서를 유지하기 위한 감독에도 나선다.우선 이달부터 연말까지 올해 서울·수도권에서 자금조달계획 적정성이 의심되거나 허위신고 등 불법행위가 의심되는 거래에 대해서는 관계부처가 합동으로 현장점검 등 전수 조사하기로 했다.
또 서울 그린벨트 및 인접지역에 대해서도 이상거래 여부를 내년 3월까지 정밀 조사하고, 서울 내 토지거래허가구역에서 거래계약을 허가받은 경우에 대해 9~10월 두 달 동안 사후 이용실태를 조사하기로 했다.