[다음은 광주지방세무사회 모형중 세무사 인터뷰 전문]
* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다.
◇진행자> 이번 시간은 <광주세무사회와 함께하는 세금 바로 알기>입니다. 5월 1일부터 5월 31일까지는 2023년 종합소득세 확정신고 납부의 달입니다. 오늘은 주택을 임대했을 때 발생 되는 임대소득에 대하여 과세대상과 비과세대상을 구분하는 방법과 종합소득세 신고에 대하여 알아보도록 하겠습니다. 광주지방세무사회 모형중 세무사와 함께 이야기 나누겠습니다. 세무사님, 안녕하십니까?
◆모형중> 안녕하십니까 반갑습니다.
◇진행자> 주택을 임대하게 되면 세무서에 임대사업자등록을 해야 하죠? 만약 임대사업자등록을 하지 아니한 경우에는 어떤 불이익을 받게 됩니까?
◆모형중> 주택을 임대한 경우에도 사업자에 해당되므로 임대를 개시한 날부터 20일 이내에 세무서에 임대사업자등록을 해야합니다. 2020년 1월 1일 이후부터는 사업자등록을 하지 아니한 경우 임대수입금액의 0.2%에 해당하는 미등록가산세를 부담하게 되는 불이익이 있습니다. 예를 들어서 월세를 100만 원씩 받는다면 1년 임대수입금액은 1,200만 원이 되며 여기에 0.2%를 적용하면 미등록가산세는 24,000원이 됩니다. 사실 가산세에 대한 큰 부담은 없다고 할 수 있습니다. 주택을 임대한 경우 면세사업자에 해당되므로 매년 1월 1일부터 2월 10일까지 전년도분에 대하여 주택임대에 대한 수입금액을 신고해야합니다. 또한 매년 5월 1일부터 5월 31일까지 종합소득세 확정신고를 해야 합니다.
◇진행자> 종합소득세 확정신고를 해야 한다고 했는데 주택을 임대한 모든 사람들이 세무서에 종합소득세를 신고할 의무가 있나요?
◆모형중> 주택을 임대한다고 하여 임대하는 모든 사람이 소득세 신고대상이 되는 것은 아니며, 주택을 몇 개 보유하고 있는지에 따라서 과세여부가 결정된다고 할 수 있습니다.
◇진행자> 네 그렇군요. 주택보유 수에 따라서 과세여부가 결정된다고 하셨는데요. 주택보유 수에 따라서 어떻게 달라집니까?
◆모형중> 1주택을 보유하고 있는 경우에는, 보증금이나 전세금을 얼마를 받든지 월세를 얼마 받든지 금액에 상관없이 원칙적으로 비과세대상입니다. 예외적으로 기준시가 12억 원을 초과하는 임대주택의 월세수입은 과세대상이 됩니다. 만약 기준시가 12억 원을 초과하는 주택을 전세로 임대하였다면 이때는 비과세대상입니다. 2주택을 보유하고 있는 경우에는, 모든 월세수입은 과세대상입니다. 보증금이나 전세금은 금액에 관계없이 비과세대상입니다. 예를 들어서 2주택을 보유한 경우 1주택은 거주하고 1주택을 월세로 임대하였다면 월세는 과세대상이 됩니다만 월세가 아닌 전세금을 받았다면 전세금은 금액에 관계 없이 비과세됩니다. 3주택 이상을 보유하고 있는 경우, 모든 월세수입과 보증금이나 전세금은 과세대상입니다. 다만 보증금이나 전세금의 합계가 3억 원을 초과하는 금액에 대해서만 과세대상이 됩니다.
◇진행자> 보유 주택 수에 따라서 과세대상 여부 판정이 어렵습니다. 앞에서 설명한 내용을 요약해서 더 쉽게 설명해주시면 좋겠습니다.
◆모형중> 간략하게 말씀드리면, 1주택을 보유한 경우 월세와 보증금은 모두 비과세, 다만 기준시가 12억 원을 초과하는 주택의 월세수입은 과세대상이 되고, 2주택을 보유한 경우에는 모든 월세수입은 과세대상이고 보증금이나 전세금은 비과세대상입니다. 3주택 이상을 보유하고 있는 경우 모든 월세수입과 3억을 초과하는 보증금은 과세대상이 됩니다.
◇진행자> 보유 주택 수에 따라서 과세대상과 비과세 대상이 판정된다면 몇 주택을 보유하는지가 정말 중요하다는 생각이 듭니다. 주택 수를 어떻게 계산하는지 설명해주시죠?
◆모형중> 주택임대소득에 대한 주택 수 계산은 본인과 배우자의 주택수를 합산하여 계산합니다. 만약 부부가 주택을 공동으로 소유하고 있다면 지분이 큰사람이 주택을 소유한 것으로 보며, 지분이 동일한 경우에는 부부가 합의에 의하여 선택한 사람을 주택의 소유자로 할 수 있습니다. 이럴경우 부부의 소득을 고려하여 세금이 적은 쪽으로 선택하는 것이 유리합니다. 주택 수 계산에서 주의 할 것은 동일세대를 구성하고 있는 부모님이나 자녀가 소유한 주택은 주택 수 계산에서 제외된다는 것입니다. 주택임대에 대한 과세여부를 판정하는 주택 수는 부부의 주택만 합산한다는 내용을 꼭 기억할 필요가 있습니다.
◇진행자> 주택 수는 부부만 합산하여 계산한다고 했는데 만약에 동일세대를 구성하고 있는 아버지가 1채, 딸이 1채, 부부가 각각 1채 총 4채를 가지고 있는 경우 주택 수 계산과 과세여부는 어떻게 되나요?
◆모형중> 주택임대소득은 동일세대원이 주택을 각각 소유하고 있더라도 부부의 주택 수만 합산하게 되므로 아버지와 딸은 각각 1채를 소유하고 있으므로 기준시가 12억을 초과하는 주택이 아니라면 월세를 받던 보증금을 받든 비과세대상입니다. 부부는 2주택을 소유하고 있지만 보증금만 받고 있다면 비과세 대상입니다. 동일세대가 4주택을 소유하고 있더라도 이처럼 주택임대소득은 비과세 될 수 있습니다. 양도소득세는 세대를 기준으로 주택 수를 판정한다는 점과 다른 부분입니다.
◇진행자> 과세되는 주택을 임대하여 임대수입이 발생할 경우 주택임대소득에 대하여 어떻게 소득세를 계산하는지 궁금한데요?
◆모형중> 계산방법은 두 가지가 있습니다. 첫 번째는 주택임대에 대한 총수입금액이 2천만 원을 초과하는 경우에는 다른 종합과세 대상소득이 있다면 합산해서 신고해야 합니다. 만약에 근로소득이 있다면 근로소득과 주택임대소득을 합산하여 세율이 적용하므로 더 많은 세금을 부담하게 될 수 있습니다. 두 번째는 주택임대에 대한 총수입금액이 2천만 원 이하인 경우에는 주택임대소득만 별도로 분리하여 신고하는 방법과 다른 소득과 합산하여 신고하는 방법 중에서 납세자가 선택하여 신고할 수 있습니다.
◇진행자> 분리과세와 종합과세를 납세자가 선택할 수 있다면 청취자분들이 현명한 선택을 할 수 있도록 조금이라도 절세할 수 있는 방법이 있을까요?
◆모형중> 만약 분리과세를 선택하면 다른 소득과 관계없이 14%의 단일세율이 적용됩니다. 소득세 세율을 보면 소득금액 1400만 원까지는 6%의 세율이 적용되고, 소득금액 1400만 원 초과 5천만 원까지는 15%세율이 적용됩니다. 그러므로 다른 소득이 1400만 원 이하이면 합산하여 신고하는 것이 소득세를 줄이는 방법이 될 것입니다. 주택임대소득과 다른 소득을 합산하여 소득금액이 5천만 원이 넘는다면 임대소득만 분리해서 신고하는 것이 유리할 수 있습니다.
◇진행자> 2주택을 보유한다고 가정하고 월세 또는 보증금을 얼마나 받으면 소득세가 과세되나요? 예를 들어서 자세히 설명해주시죠?
◆모형중> 2주택을 보유한 사람이 주택을 임대해 주고 보증금 3억 원과 월세로 50만 원을 받고 다른 소득이 없다고 가정하고 설명해드리겠습니다. 2주택인 경우 보증금이나 전세금은 얼마를 받던지 비과세대상이므로 소득세 과세대상이 아닙니다. 월세로 매월 50만 원을 받는다면 1년 총 임대수입은 600백만 원이 됩니다. 분리과세를 신청하고 임대사업자 등록을 하지 아니한 경우 필요경비는 입대수입금액의 50%를 비용으로 차감해주고, 추가공제로 2백만 원을 차감해줍니다. 즉 임대료수입 600만 원에서 필요경비 300만 원과 추가공제 200만 원 차감하면 소득금액은 100만 원이 됩니다. 100만원에서 소득공제 150만 원을 차감하면 과세표준은 마이너스 50만 원이 되어 납부할 세금이 없습니다. 다른 소득이 없는 경우 주택을 임대하고 월세를 50만 원정 도 받는다면 소득세가 없다고 생각하시면 될 것 같습니다. 다시 말해서 다른 소득이 없다면 주택을 임대하고 월세로 50만 원 정도를 받아도 소득세는 없다고 할 수 있습니다.
◇진행자> 3주택 이상인 경우에는 임대보증금이나 전세금에 대해서도 과세 된다고 했는데요. 보증금이나 전세금이 과세되는 계산방법은 어떻게 됩니까?
◆모형중> 주택을 임대해주고 받은 보증금은 임차인의 임대기간이 종료되면 다시 돌려주는 금액이지 임대 해주는 사람의 수입이라고 할 수 없습니다. 그래서 보증금에 대해서는 일정한 계산 방법으로 간주임대료를 계산해서 이 금액을 월세와 합산하여 총수입금액으로 계산하게 됩니다. 주택의 간주임대료 계산방법은 말로 설명하면 너무 어려워서 간단하게 예를 들어 설명하겠습니다. 1년 동안 보증금으로 5억을 받고 있다면 5억에서 3억을 빼고 여기에 60%을 곱하고 정기예금이자율 2.99%를 곱하여 계산하면 358만8천원의 간주임대료가 계산됩니다.
◇진행자> 오늘은 주택을 임대하는 경우 주택 보유수에 따라서 과세대상과 비과세대상의 구별 방법을 알아보고 소득세 신고 방법에 대하여 얘기 나누어 봤는데요. 좋은 정보 감사합니다.
◆모형중> 감사합니다.
◇진행자> 지금까지 광주지방세무사회 모형중 세무사와 함께 했습니다.