◇ 김수영> 안녕하세요. 돈이 되는 세금 지식을 알려드립니다. '돈세지'입니다.
올해 상반기에 전국적으로 8만 가구 가까운 분양이 이루어졌고요. 하반기에는 4만 세대가 넘는 아파트가 분양을 예정하고 있습니다. 그래서 청약에 굉장히 관심이 많으신데, 오늘은 어렵게 당첨된 아파트 절세 비법에 대해서 준비했습니다.
◇ 김수영> 제가 분양시장 취재를 하다 보니까 청약에 당첨된 다음에 '옵션 선택에 따라서 세금이 좀 달라질 수 있다'는 얘기를 좀 들었는데, 혹시 어떤 내용인지 좀 설명 부탁드릴게요.
◆ 엄해림> 네. 말씀주셨던 것처럼 저희가 주택을 취득하면 취득세를 냅니다. 만약에 우리가 이미 지어진 집을 사게 되면 그 매입 가격을 기준으로 해서 취득세를 내게 되는데요. 그런데 이렇게 분양과 같은 경우에는 이 매입 가격이라는 거를 저희가 조금 조정을 하는 게 말씀하셨던 게 바로 옵션비입니다.
◇ 김수영> 그렇죠 청약 당첨되고 계약일이 아니라 입주할 때 잔금일.
◆ 엄해림> 우리는 그 잔금을 치른 날 '내가 드디어 주택을 취득했다'라고 보는 거예요. 그런데 그 주택을 잔금을 치르기 전에 지급한 돈에 이 옵션에 대한 비용까지 다 포함이 되어 있기 때문에, 이 분양과 같은 경우에는 옵션 비용까지 다 포함을 해서 취득세의 과세 표준을 잡는다라고 생각을 하시면 될 것 같아요.
◇ 김수영> '과세 표준을 잡는다', 이거 조금만 쉽게 설명해 주세요.
◇ 김수영> 사례를 하나 가지고 설명해 주시면 좀 쉬울 것 같은데, 작년 말에 되게 핫 했는데 둔촌주공, 올림픽파크포레온 그 사례를 중심으로 좀 설명을 해 주시면 될 것 같아요.
◇ 김수영> 이분이 어떤 옵션을 선택하는가에 따라서 나중에 세금이 어떻게 달라지는지 좀 설명을 해 주시면 좋을 것 같아요.
◆ 엄해림> 요즘 사실 시스템 에어컨을 대부분 하지만 발코니 확장은 거의 필수로 하시는 것 같아요. 그래서 이제 발코니 확장만 하는 경우랑 발코니 확장과 시스템 에어컨 또 다른 고급화 옵션 이렇게 하는 경우에 어떤 차이가 있는지 한번 알아봤는데요.
◆ 엄해림> 1주택자를 기준으로 설명드리면 이제 확장만 선택했으면 취득가액은 8억8562만 원이에요. 취득세는 한 2800만 원 정도가 나오거든요.
◇ 김수영> 취득가액은 한 1500만 원 정도 차이 나고 그 다음에 취득할 때 내는 세금은 한 100만 원 정도 차이가 나는데, 취득가액이 1500만 원 높아지면 나중에 양도 차액도 줄어들게 되는 거잖아요. 그러면 높이는 게 무조건 좋은 거 아닌가요?
◆ 엄해림> 절반은 맞고 또 절반은 틀린데요. 말씀하신 대로 양도차액은 줄어들어요. 하지만 우리가 1주택자의 경우에는 세금에서 매우 중요한 게 있었잖아요. 1세대 1주택 비과세예요. 양도가액이 12억 이하면 세금이 하나도 나오지 않는다라고 말씀을 드렸었어요.
◇ 김수영> 9억에 팔아서 12억 밑으로 팔게 되면은 세금은 하나도 안 내는데…
◆ 엄해림> 네, 맞아요. 그렇기 때문에 이 경우에는 취득가액이 1억이든 5억이든 10억이든 관계없이 세금이 안 나오거든요.
◇ 김수영> 그러면은 양도세에 관해서는 별로 의미가 없는 거네요?
◆ 엄해림> 네, 맞아요. 이 둔촌주공이 나중에 신축 주택이 되었을 때 12억 이하로 이제 팔 것 같다라고 하면은 굳이 취득세 더 내가면서 이렇게 옵션 무리해서 하실 필요는 없을 것 같아요.
◇ 김수영> 그러면은 1주택 보다 조금 많아지면 달라지나요?
◆ 엄해림> 네. 같은 1주택자라고 하더라도 나중에 파는 가격이 12억이 넘는다라고 하면 전체를 다 비과세를 받을 수는 없거든요. 이런 경우에는 취득가액을 올려놓는 게 의미가 있어요.
◇ 김수영> 그러면 계약할 때 옵션으로 안 하고요 그 시스템 에어컨이나, 확장은 사실 입주하고 차후에 하기는 좀 쉽지 않으니까. 주방 고급화 옵션을 나중에 진행을 하게 되면, 같은 금액으로 했다는 이게 세금 차이가 좀 있나요?
◆ 엄해림> 양도 차액을 계산할 때 취득가액을 잡는 게 중요한데요. 발코니와 시스템 에어컨 같은 경우에는 준공 전에 하나 준공 후에 내가 따로 사람 불러서 하나 취득가액에 무조건 들어가요. 왜냐하면 저희가 이거를 자본적 지출이라고 하거든요. 그래서 양도세를 계산할 때 이런 시스템 에어컨, 그리고 샤시 난방배관공사, 이런 것들은 자본적 지출로서 우리 취득가액이 더해지기 때문에 그만큼 양도 차익이 줄어든다라고 생각을 하시면 될 것 같아요.
◇ 김수영> 그냥 보통 생각하기에는 다 가치를 높인다고 생각하는데, 또 세법에서 판단하는 가치를 높이는 거의 기준은 좀 다른가 보네요?
◆ 엄해림> 조금 더 엄격하고, 그건 오히려 약간 소모제 같은 비용으로 생각을 한다고 생각을 하시면 될 것 같습니다.
◇ 김수영> 지금까지 청약할 때 옵션을 선택하냐 선택하지 않느냐에 따라서 취득가액이 달라지고 그거에 따라서 취득세를 덜 내는 방법에 대해서 좀 알아봤고요.
다음 시간에는 구축에 대해서 인테리어를 할 때 어떤 비용이 취득 가액에 포함되고 포함되지 않는지, 그래서 나중에 양도세 어떤 영향을 줄 수 있는지에 대해서 준비했습니다. 지금까지 시청해 주셔서 감사합니다.
* 이 기사는 세무법인 '다솔'의 자문을 받아 제작되었습니다.