5:5 공동명의 주택매수, 자칫 잘못했다가 증여세 낼 수도[돈세지]

소중한 자산을 지키기 위해 꼭 알아야 하는 '돈이 되는 세금 지식'을 알기 쉽게 전달해 드립니다.

■ 진행 : CBS 산업부 김수영 기자
■ 출연 : 엄해림 세무사(세무법인 다솔)

◇ 김수영>  안녕하세요. 돈이 되는 세금 지식을 알려드립니다. '돈세지' 입니다.

과거에는 집을 살 때 남편 단독 명의로 하는 경우가 좀 많았는데, 요즘에는 상당수가 맞벌이를 하다 보니까 공동명의로 집을 매수하는 경우가 대부분인 것 같습니다. 그런데 공동명의로 집을 매수하는 신혼부부가 세법상 조금 주의해야 되는 부분이 있다고 합니다.

'자금조달 계획서 작성 의무'주택 매수시 5:5 공동명의 잘 검토해야

◇ 김수영> 맞벌이로 집을 매수할 때는 그냥 우리가 당연히 5:5 공동명의로 해야 된다고 생각하는데 이게 좀 문제가 될 수도 있는 건가요?

◆ 엄해림> 공동명의 자체가 문제가 될 수 있다기 보다는, '자금조달 계획서를 어떻게 써야 되느냐 '이 부분에서 아마 문제를 처음 만나게 되실 거예요. 일단 자금 조달 계획서는 두 장을 써야 되고요. 이 두 장에 있는 각각의 5: 5면은 50%, 50%만큼을 자기가 어떻게 조달할 건지를 써야 되고요.

◇ 김수영> 명의만 공동명의로 하고 자금 조달 계획서 한 장 쓰는 게 아니라 각각을 써야 되는 건가요?

◆ 엄해림> 네. 그래서 이 두 장의 각각의 자금을 자기가 소명을 해야 되고, 이 총액도 결국은 전체 매수 대금과 다 맞아야지 넘어갈 수 있는 부분입니다.

◇ 김수영> 돈세지 시청자분께서 보내주신 사연이 있어 가지고 이 케이스 중심으로 좀 설명을 해 주시면 될 것 같아요.

◇ 김수영> '남편도 아내도 다 돈을 버는 상황이니까 당연히 5:5 공동명의로 하면 괜찮은 거 아니냐' 이렇게 생각하시는 것 같은데, 또 약간 고민이 되셔서 사연을 보내주신 것 같아요.

◆ 엄해림> 사연자 부부의 자산을 일단 명의 기준으로 보면, 남편분이 단독 명의로 이제 전세자금을 다 계약을 하신 상황이기 때문에 전세자금 대출을 상환하고 나면 순 2억 원의 자금을 가지고 있으신 상황이고. 남편 예금이 이제 3억 원이 있기 때문에 남편분 입장에서는 이 자금을 소명하는 게 큰 문제는 없어 보여요.

◆ 엄해림> 문제는 이제 아내분이신데요 아내분은 현재 예금이 이제 1억 원이죠. 그러면 '(나머지) 4억 원을 도대체 어떻게 소명하란 말이냐'라는 부분에서 고민이 많이 되실 거예요.

그럼 일단 주택담보대출을 이제 4억 원을 이제 받을 건데, 이거를 만약에 아내분의 명의로 모두 다 받으신다면 사실 문제는 간단하게 해결됩니다.

◇ 김수영> 그러면 아내분이 그 4억 원을 대출을 받으면 정리가 되는 건데, 남편 명의로 대출을 받게 되면 어떻게 되는 거예요?

◆ 엄해림> 이렇게 되면 두 가지의 방법이 있으실 것 같아요.  첫 번째로는 대출은 4억을 남편분의 이름으로 받았지만 실제 각각 2억 2억을 상환한다라고 해서 금융기관 대출액에 2억, 2억을 써서 내시는 방법 있어요.

◆ 엄해림> 그러면 남편분의 입장에서는 예금 자산의 3억에 대출 2억 하면 모두 다 소명이 되는데, 아내분은 예금 자산 1억에 이번에 대 2억 해도 2억이 이제 비게 되거든요. 그렇게 되면 '이 2억을 과연 어떻게 소명할 것이냐'의 문제가 좀 있는데요. 이 2억은 결국엔 전세자금에서 가지고 와야 돼요.

◆ 엄해림>  근데 여기서 보면 아내의 자산이 5천만 원 이미 들어가 있어요. 이 부분은 '남편분한테 전세하라고 차용해줬다'라고 소명을 할 수 있는 부분이 있는데. 여기 남편 부모님으로부터 증여를 받아 거는 명백한 남편분의 자산이기 때문에 그냥 아내에게 증여가 됐다라고 볼 수밖에 없는 부분이에요. 그리고 남편분 자산 1억도 실제로는 증여로 보여질 가능성이 있어서 2억 중에 1억 5천은 남편분으로부터 증여를 받았다라고 원칙적으로는 보여집니다.

◇ 김수영> 공동명의로 집 사고 자금조달 계획서 2장 썼는데, 갑자기 증여로 간주되는 좀 어떻게 보면 당황스러운 상황을 마주하실 수 있는 거네요. 그러면은 전세 계약을 할 때도 좀 꼼꼼하게 해야 되겠네요. 누구의 명의로 하는지부터.

◆ 엄해림> 꿀팁을 드리자면, 이 아내분이 이제 전세자금 처음에 보낼 때 그냥 애매하게 보내지 마시고 통장에서 통장으로 이체할 때 '전세자금 대여' 이런 식으로 좀 적요를 남겨두셔야지 이후에 자신의 자금이 들어간 전세자금이라는 걸 입증하실 때 조금 용이하실 수 있을 것 같고요.

◇ 김수영> 근데 사연자분이 좀 추가로 설명해 주신 내용이 있어요.

◆ 엄해림> 이 사례의 경우에는 이제 공동 명의로 해도 아내분이 계속 근로소득이 있었던 상황이기 때문에 이 자금에 대해서 우리가 공동 생활 자금으로 주장하셔도 크게 걱정은 안 하셔도 될 것 같아요.

그런데 만약에 이 남편분의 소득 차이가 좀 크거나 아내분이 휴직 기간이 좀 길거나 이런 경우라면 이 주장이 받아들여지지 않을 가능성이 있습니다.

◇ 김수영> 그러면 이런 것까지 다 따져서 아예 공동명의가 좀 안 될 것 같으니까 그냥 단독 명의로 좀 돌리시거나 지분을 5:5가 아니라 조금 조정하시거나 이런 경우도 있겠네요?

◆ 엄해림> 이렇게 투기과열지구는 자금조달 계획서 쓸 때 증빙 자료까지 내야 되다 보니까 많이들 이렇게 또 하시는데요.

실제 삼성동에 아주 고가의 아파트를 매수하시려고 하던 분이 있었어요. 남편분이 최근에 가상화폐로 이제 엄청난 부자가 되셨던 분이셨어요. 20억 정도 현금으로 갖고 계시던 분이셨는데. 아내분이 근로 소득은 있으셨지만 20억 정도의 자산을 형성할 만큼의 이런 고소득자는 아니셨거든요. 남편분이랑 처음에 오셨을 때는 5:5(공동명의)로 하고 싶다. 저희가 아무리 계산을 해봐도 5:5로는 좀 어려웠고 그리고 저희 배우자 공제 6억까지 가능한 범위 이상으로도 공동명의가 안 되는 거예요. 그래서 실제 좀 지분 비율을 한 20% 정도로 낮춰서 진행을 한 그런 사례가 있었습니다.

◇ 김수영> 그러면은 공동 명의로 전세 낀 집을 살 때는 조금 어떤가요? 왜냐면 그러면 소명해야 되는 금액이 조금 작잖아요. 그러니까 조금 수월하지 않을까 싶은데 자금 조달 계획서 작성할 때?

◆ 엄해림> 말씀하신 대로 이 자금조달 계획서를 쓸 때는 조금 용이할 수 있어요. 그래서 이 '차입금 등'에 '임대보증금 등' 란에 이제 우리가 전세 낀 자금을 쓸 수 있기 때문에 저희가 소명해야 되는 자금은 확실히 줄어들죠.

◇ 김수영> 지금까지 공동명의로 주택을 매수할 때 유의해야 되는 점에 대해서 알아봤습니다. 부부는 일심동체, 집은 당연히 5:5 공동명의로 해야 된다라고 막연하게 생각을 했었는데, 자금조달 계획서를 제출하는 주택을 살 경우에는 좀 여러 가지로 증여 이슈 등이 발생할 수 있 주의해야 된다는 점 알 수 있어서 유익했던 것 같고요.

다음 시간에는 단독 명의로 보유 중인 주택을 부부 공동명의로 바꿀 때 어떻게 해야 되는지에 대해서 준비했으니까 다음 편도 놓치지 말고 시청해 주시고요. 지금까지 시청해 주셔서 감사합니다.

* 이 기사는 세무법인 '다솔'의 자문을 받아 제작되었습니다.