정부가 1기 신도시 정비사업을 위한 특별법 주요 내용을 공개한 가운데 시장 전문가들은 1기 신도시는 물론 서울과 노후 택지지구의 재건축 사업이 빨라질 것으로 기대했다.
다만 특별법 제정을 위해서는 국회 의석 과반수를 차지하고 있는 더불어민주당과 협의가 남아있고, 특례에 따른 적정 이익환수 등 녹록치 않은 과제가 산적해있어 1기 신도시 재정비가 단기간에 가시화될 수 있을지는 좀 더 지켜봐야 할 것으로 보인다.
정부는 7일 재건축을 추진하는 1기 신도시(분당·일산·중동·평촌·산본)에 안전진단을 아예 면제하거나 완화하는 특례를 주는 것을 골자로 한 특별법을 제정하겠다고 밝혔다. 사업성을 좌우하는 핵심 변수인 용적률은 최대 500%까지 대폭 완화하고, 리모델링을 하는 경우에는 세대 수를 추가로 확보할 수 있도록, 수직증축 허용 가구 수를 일반 리모델링 단지에 적용되는 15%보다 더 높여주기로 했다.
특례 논란을 의식한듯 정부는 특례 대상을 1기 신도시를 포함해 택지조성사업이 완료된 지 20년 이상 지난 전국의 100만㎡ 이상 택지지구로 확대했다. 이렇게 되면 1기 신도시 외에 수도권 택지지구와 지방거점 신도시 등 전국 49개 택지지구 역시 특별법 적용이 가능하다. 서울에서는 목동과 상계, 중계, 개포, 고덕, 신내, 수서지구 등이, 수도권에서는 인천 연수와 안양 포일, 수원 영통지구 등이 대상이다. 지방에선 대전 둔산·노은과 광주 상무, 부산 해운대, 대구 성서지구 등이 해당된다.
이와 관련해 전문가들은 특별법 제정으로 개발 기대감이 커지고, 1기 신도시를 포함한 노후 도심의 재정비 속도가 빨라질 수 있을 것으로 보고 있다.
대한건설정책연구원 이은형 연구위원은 "발표된 특별법 내용은 선례가 없던 도시단위의 대규모 재건축을 원활하게 추진하기 위한 제도정비"라며 "재건축 억제 중심의 제도가 활성화 방향으로 바뀌는 것"이라로 평가했다.
KB국민은행 박원갑 부동산수석전문위원은 "1기 신도시 재건축이 본궤도에 오르면서 관련 사업에 탄력 붙을 것"이라고 전망하며 "개발 기대감에서 낙폭이 큰 일부 지역의 급매물 거래가 가능해질 것"이라고 예상했다.
다만 재건축 초과이익 환수 문제와 대규모 주거지라는 지역 특성상 이주에 따른 임대차 시장 불안 문제에 대한 보완 대책 등 만만치 않은 과제가 남아있다는 분석이 나온다. 특히 국회와 협의를 통한 '특별법 제정'을 전제로 하고 있는 만큼 국회 과반 의석을 차지하고 있는 더불어민주당과 협력도 주요 변수다.
박원갑 수석전문위원은 "재건축사업의 '최후관문'인 재건축부담금이 어떻게 결정될 것인지가 사업의 변수로 작용할 것"이라고 전망했다.
직방 빅데이터랩 함영진 랩장은 "특별정비구역은 각종 특례가 집중되므로 초과이익 환수의 적정수준에 대한 논쟁도 있을 것으로 보인다"며 "특히 특별법(노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법) 제정을 위한 국회 협의와 법안 통과 여부는 관련 사업에 변수 및 이슈가 될 수 있다"고 전망했다.
이어 "(관련법 제정에 따라 재정비에 속도가 붙을 가능성이 있는)수도권 물망지 중 일부는 지역 내 인구 40~50만명의 대규모 주거지라 단지별 정비사업 개발 순서에 따른 불만이나 이주에 따른 임대차 시장 불안문제 해결이 필요하다"고 밝혔다.
NH농협은행 김효선 부동산수석위원은 "이런 특례는 사업성이 좋아지고 속도도 빨라질 수 있으나, 이에 대한 형평성 문제는 따라올 수 밖에 없어서 리모델링 증가 세대수나 재건축 초과이익 환수의 범위의 수준이 중요할 것으로 판단된다"며 "특별법으로 이주하는 인구가 대규모이기 때문에 정부에서 지원하는 이주대책 계획이 인근 지역의 토지비나 임대차 시장 불안 요소가 될 수 있어 이에 대한 대책이 필요하다"고 제언했다.