금리 급등과 집값 하락 기대감에 전세 수요가 급감하고 매매 매물 중 일부가 전세 매물로 전환되면서 전세시장 약세가 이어지는 가운데 수도권 아파트 시장에서도 2년 전 전세계약 당시보다 시세가 하락해 임대인의 보증금 반환이 어려워지는 '역전세' 우려가 나오고 있다.
부동산R114는 2022년 10월 기준 수도권 아파트 278만4030가구의 전세가격(시세)를 2년 전과 비교한 결과, 가격이 하락한 가구 비중은 전체의 2.8%(7만8412가구)로 조사됐다고 24일 밝혔다.
지역별로 전세가격이 2년 전보다 내린 아파트의 비중은 인천이 6.0%(36만7936가구 중 2만2192가구)로 가장 많았다. 이어 경기 2.5%(139만253가구 중 3만4292가구), 서울 2.1%(102만5841가구 중 2만1928가구) 순으로 집계됐다.
인천은 올해 들어 4만 가구 이상의 아파트가 입주하고, 집값이 큰 폭으로 하락하면서 중구와 동구의 구축 단지를 중심으로 시세 역전이 발생했다. 경기는 외곽 지역, 서울은 대단지 등에서 역전세 우려가 나타났다.
2020년에 비해 전세가격이 떨어진 수도권 아파트 7만8412가구를 연식 구간별로 살펴보면 30년 초과가 33.5%(2만6,248가구)로 가장 많았다. 이어 △21-30년 이하 31.3%(2만4534가구) △11-20년 이하 23.2%(1만8198가구) △5년 이하 7.8%(6100가구) △6-10년 이하 4.2%(3332가구) 순으로 조사됐다.
단지 규모별로는 300가구 미만의 소단지의 비중이 39.4%(3만892가구)로 역전세 비율이 가장 높았다. 이어 △1500가구 이상 19.4%(1만5212가구) △300-500가구 미만 17.8%(1만3972가구) △500-700가구 미만 11.9%(9340가구) △700-1천가구 미만 8.0%(6235가구) △1000-1500가구 미만 3.5%(2,761가구)가 뒤를 이었다. 300가구 미만은 커뮤니티 등이 상대적으로 부족하고, 1500가구 이상 대규모 단지는 월세 전환과 갱신권 사용으로 전세수요가 줄고 매물이 쌓이면서 가격이 하향 조정된 것으로 부동산R114는 분석했다.
부동산R114 여경희 수석연구원은 "전세 시세 기준으로 볼 때, 수도권 아파트 시장에서 역전세가 우려되는 가구 비중은 낮은 편이지만 매매 및 전세시장의 하락세가 지속되는 만큼 실제 시장에서 거래되는 '역전세' 매물은 더 많을 것으로 예상된다"며 "최근 전세 대출이자 부담 확대와 '깡통전세' 우려 등으로 월세를 선택하는 임차수요가 늘고 있어, 소규모 및 구축 단지 뿐만 아니라 아파트 입주나 과거 갭투자가 많았던 지역에서는 2년 전보다 가격을 내린 전세매물이 늘어날 가능성이 높다"고 분석했다.
이어 "'역전세' 우려가 큰 지역에서는 기존 임차인에게 보증금을 반환하기 위해 주택을 급매물로 내놓는 집주인들로 인해, 전세가격 하락폭이 더 확대될 수 있다"며 "임차인들은 가급적 최근 전세가격이 급격하게 내린 아파트의 입주는 피하고, 전세금반환보증보험에 가입하는 등 보증금 보호를 위한 조치를 취할 필요가 있다"고 조언했다.