금리 인상 기조와 경기 침체 우려 등의 여파로 부동산 심리가 꽁꽁 얼어붙으면서 역대급 거래 절벽이 이어지는 가운데 시장 경착륙에 대한 우려가 커지고 있다.
정부는 규제 완화 카드 중 하나로 시장 일각에서 제기됐던 15억원 초가 아파트 주택담보대출(주담대) 금지 폐지에 대해서는 '시기상조'라며 선을 그었지만, 규제 지역 추가 해제 방안은 유력하게 검토되고 있는 모양새다.
다만 규제 지역 추가 해제가 시장 거래 활성화에 미칠 영향은 크지 않을 것으로 예상된다.
규제 지역 대부분 해제 기준 충족…해제시 대출·세제·청약 문턱 낮아져
14일 관련 업계에 따르면 국토교통부는 이르면 이달 중 주거정책심의위원회(주정심)을 열어 규제 지역 추가 해제 방안 등을 논의할 예정이다. 주정심은 6개월에 한 번씩 열렸지만 비정기적으로도 개최할 수 있다. 이와 관련해 국토부 원희룡 장관은 지난달 국회에서 "지난 6월 1차 규제 지역 해제는 미흡했다고 보고 있다"며 "상황 변동을 지켜본 뒤 연말 이전에도 추가 조치를 할 수 있다"고 말한 바 있다.
현재 전국의 규제 지역은 '투기과열지구'가 43곳, '조정대상지역'이 101곳이다. 서울 전 지역과 수도권 대부분, 세종은 투기과열지구와 조정대상지역으로 동시에 지정돼 있다.
규제지역 지정·해제 여부는 직전 3개월 집값 상승률이 물가 상승률의 1.3배(조정대상지역), 1.5배(투기과열지구) 넘는지와 청약경쟁률, 분양권 전매거래량 등의 요건을 따진다. 최근 집값 하락세와 인플레이션 급등 상황을 감안하면 규제 지역 대부분이 이런 기준을 충족한 상태다.
규제지역으로 지정되면 대출과 세제, 청약 등의 규제가 강화된다. 투기과열지구는 15억 원 초과 주택에 대한 주담대가 금지되고 9억 원 이하 아파트의 주택담보대출(LTV) 한도도 40%로 제한된다. 조정대상지역은 청약 등에서 규제를 받지만 15억 원 초과 주택 주담대 대출에서 자유롭고 9억 이하 아파트 LTV한도도 50%가 적용된다. 투기과열지구와 조정대상지역 모두 다주택자가 주택을 거래할 경우 세금이 중과된다.
반면 투기과열지구에서 해제되면 조정대상지역으로 남는다고 해도 재개발·재건축 조합원 지위 양도가 자유로워지고, 조정대상지역에서 해제되면 다주택자가 주택거래 과정에서 적용받던 세금 중과가 사라진다. 비규제지역은 분양권 전매가 가능하고 주택 소유 여부와 관계없이 세대주와 세대원 모두 청약이 가능한다. 재당첨 금지에도 적용되지 않는다.
"규제 지역 지정 때와 달라진 시장, 유지 명분 없어"
규제지역 추가 해제를 요구하는 지자체들의 목소리도 커지고 있다. 부산시는 지난달 30일 16개 자치구 중 조정대상지역인 14곳을 모두 해제해 달라고 국토부에 요구했고, 경상남도도 지난 2일 창원시 성산구를 조정대상지역에서 해제해 달라고 요청했다. 인천은 지난 13일 시의회에서 규제지역 해제를 촉구하는 결의안을 가결했다. 세종시도 국토부에 투기과열지구 지정 해제 목소리를 높이고 있다.
전문가들도 주택 수요가 급감하고 집값도 하락세로 접어들고 있는데 집값 급등기 때 만든 규제를 유지하는 것은 명분도 실익도 없다고 입을 모으고 있다. 특히 규제지역 지정이 부동산 시장은 물론 지역 경제 위축 등 다른 실물 경제에도 악영향을 주고 있는 만큼 정부가 규제지역 해제를 전향적으로 검토해야 한다는 목소리가 많다. 충남 천안시는 지난 2020년 12월 조정대상지역으로 지정된 뒤 총인구수가 줄었지만 비규제 지역으로 천안시에 인접한 아산시는 '풍선효과'로 총인구수가 증가하는 등 규제 지역 지정 여부가 집값뿐만이 아닌 지역 경제 전반에 영향을 주는 상황이다.
현재 거래 급감 등 시장 위축이 연이은 금리 인상과 집값 고점 인식 등에 따른 점을 감안하면 규제지역 해제가 해당 지역 집값 불안으로 이어질 가능성이 적다는 점도 지자체는 물론 전문가들이 규제 지역 추가 해제를 제언하는 이유 중 하나다.
실제로 지난 6월 투기과열지구가 해제된 6개 시군구는 모두 주정심 전과 비교해 집값 하락폭이 더 커졌고 조정대상지역에서 해제되어 비규제 지역이 된 11개 시군구 역시 대부분이 하락세가 거세졌다. '대전의 강남'으로 불리는 둔산동이 포함된 대전 서구의 경우 지난 주정심 직전인 6월 27일 기준 아파트 매매가격 변동률(한국부동산원 기준)이 -0.10%였지만 투기과열지구가 해제돼 조정대상지역이 된 뒤 2개월 이상이 흐른 지난 5일 아파트값 변동률은 -0.37%이었다. 하락폭이 4배 가까이 확대된 것이다. 조정대상지역에서 해제돼 비규제 지역이 된 대구 서구도 같은 기간 동안 아파트값 변동률이 -0.08%에서 -0.23%로 하락세가 오히려 거세졌다.
신한은행 이촌동PWM센터 이영진 팀장은 "지금은 금리 인상과 경기 침체 우려 등 불확실성 때문에 사람들이 집을 사라고 해도 사지 않는 상황이기 때문에 시장에 투기개연성이 있는 상황이 아니고, 그렇다면 투기 개연성에 따른 시장 왜곡 우려로 지정했던 규제 지역은 해제하는 것이 맞다"며 "금리 정점이 보여야 사람들이 움직일 것이기 때문에 지금 규제를 풀어준다고 해도 시장이 불안해질 가능성은 적다"고 말했다.
직방 빅데이터랩 함영진 랩장도 "지금은 규제 지역이 연이어 지정됐던 시장 과열 상황이라기보다는 월평균 최저 거래량을 경신하고, 일부 지역에선 인구가 감소하는 등 부동산 시장이 다른 시장까지 위축시키는 문제를 만들고 있는 상황"이라며 "과도한 규제가 오히려 장기적으로 시장의 건전성을 해칠 수 있는 있다"고 분석했다. 그러면서 "지금 규제지역을 추가로 해제한다고 해도 시장 불안 재현되지 않을 가능성이 높다"며 "오히려 지금은 시장의 경착륙에 대비해서 시장의 부담을 낮추는 조치가 필요해 보인다"고 덧붙였다.
다만 최근 부동산 심리 위축과 그에 따른 거래절벽은 금리인상과 집값 고점인식 등에 따른 결과물인 만큼 규제지역 추가 해제가 시장정상화로 이어지기까지는 적지 않은 시간이 필요할 것으로 전망된다.