윤석열 정부의 첫번째 주택 공급 대책이 공개됐다. 향후 5년(2023년~2027년) 동안 서울에 공급할 50만 호를 포함, 총 270만 호의 주택을 공급하겠다는 목표다.
이를 뒷받침하기 위해 전국에 22만 호 이상 재건축·재개발 사업 구역을 새로 지정하는 등 52만 호를 재정비사업으로 공급하고, 재건축 초과이익 환수 부과금 등 관련 규제를 완화하는 방안도 올해 안에 내놓기로 했다.
정부는 16일 정부서울청사에서 부동산관계장관회의를 열어 이러한 내용을 담은 '국민 주거안정 실현방안'을 확정해 발표했다.
서울 50만호 등 수도권에만 158만호 공급…'수도권' '민간' 중심 공급 기조 재확인
지난 문재인 정부 시절에는 주로 공공 주도로 도심 외곽에 신도시를 조성해 주택을 공급했다. 반면 현 정부는 이에 대해 '수요에 맞지 않은 공급'이라고 평가절하하고, 수도권을 중심으로 민간에서 주택을 공급하도록 하다고 강조했다.
실제로 이번에 공개한 270만 호 공급 목표를 살펴보면 사람들이 선호하는 서울에만 50만 호를 공급하는 등, 수도권에 총 158만 호를 공급할 계획이다. 앞선 문재인 정부와 비교하면 서울의 공급량은 2배에 가까운 18만 호, 수도권으로 보면 29만 호 더 많이 공급하는 것이다.
반면 지방의 공급량은 오히려 이전 정부 시절보다 16만 호 감소한 112만 호 공급에 그친다. 광역·자치시 등 지방 대도시도 52만 호 공급하기로 해, 공급량이 4만 호 증가한 수준에 그쳤다.
사람들이 선호하는 도심에 양질의 주택을 공급하기 위한 핵심 대안으로 정부가 강조해온 재개발·재건축·도심복합 사업 등을 통해서는 52만 호를 공급한다. 또 3기 신도시 등 공공택지에는 88만 호를 공급하기로 했다.
재건축·재개발 구역 22만호 신규 지정…재건축부담금 다음 달 확실히 손본다
이번 대책에서 가장 관심을 모았던 재건축·재개발 사업의 경우 향후 5년(2023년~2027년) 동안 전국 22만 호 이상 새로운 사업 구역을 지정하겠다는 목표다.
서울에서는 10만 호를, 경기·인천에서는 역세권, 노후 주거지 등을 중심으로 4만호 규모의 신규 정비구역을 지정한다. 지방은 광역시의 쇠퇴한 구도심 위주로 8만호의 정비구역을 지정하기로 했다.
이를 뒷받침하기 위한 각종 규제 완화 대책도 줄지어 제시될 예정이다. 우선 윤석열 대통령의 대선 공약으로도 거론됐던 재건축 초과이익 환수 부과금 완화방안은 다음 달 중으로 세부안을 발표하기로 했다.
정부는 올해 처음 부과되는 재건축부담금이 최근 집값 상승에 따라 과도하게 부과될 것이라고 보고, 현행 부과기준을 현실화하겠다고 밝혔다. 아울러 1주택 장기보유자∙고령자 등에는 부담금을 감면하거나 납부 기한을 유예하는 등 배려방안을 마련하고, 임대주택 공급 등 공익에 기여하는 사업장에도 감면 혜택을 주기로 했다.
현행 제도로는 재건축 사업 기간 동안 오른 집값에서 건축비 등 개발 비용과 평균 집값 상승분을 뺀 '초과이익'이 3천만 원을 넘으면 초과이익 구간에 따라 정해진 10~50%의 부과율을 계산해 부담금이 정해진다. 이에 대해 부담금을 면제할 초과이익의 기준을 높이거나, 부과율의 기준이 되는 구간을 조정할 것으로 예상된다.
재건축이 손쉽게 이뤄지도록 안전진단 규제 완화방안은 연말까지 내놓기로 했다. 시민 안전 문제가 주목받으며 2018년 50%까지 상향조정됐던 구조안전성 비중은 다시 30~40% 수준으로 떨어뜨릴 방침이다.
또 지자체가 안전진단 평가항목 배점을 조정하고, 의무사항이었던 공공기관 적정성 검토는 지자체가 요청할 때에만 시행하도록 해 지역에서 재건축 사업을 서두를 수 있도록 길을 텄다.
민간 주도로 재정비 사업을 벌이겠다는 정부 방침의 안전장치로 정비사업의 전문성과 투명성을 강화하기 위한 조치도 다뤄졌다. 주민들이 희망할 경우 조합을 설립하지 않아도 전문 개발기관인 신탁사를 활용할 수 있도록 신탁사 사업시행자 지정 요건을 완화하고, 관련 표준계약서도 도입한다.
아울러 신탁사가 참여하는 사업장은 정비계획과 사업시행계획을 통합 처리해서 사업 기간을 3년 이상 단축하도록 해 신탁사를 통한 사업 시행을 유도하기로 했다.
'민간 도심복합사업' 신규 도입…내년 상반기부터 지자체 공모 시작
신탁사·리츠 등 민간 기관의 주도 아래 복합개발을 추진하는 '민간 도심복합사업'도 새로 도입될 예정이다. 정부는 올해 안에 관련 법 제정이 마무리되면 내년 상반기 중 공모에 착수할 계획이다.
정부는 민간 도심복합사업에는 공공사업 수준의 용적률과 세제 혜택, 공원 및 녹지 기준완화 등 각종 인센티브를 적용하고, 필요한 경우 규제특례도 부여하겠다는 계획으로, 다음 달 '도시계획체계 개편방안'을 통해 세부 내용을 발표할 예정이다.
다만 개발 이익이 과도하게 남지 않도록 공급 주택 중 일부는 공공임대·공공분양으로 기부채납하도록 하고, 이익상한제 도입도 검토하기로 했다.
기존의 공공 도심복합사업 후보지의 경우 시장 혼란을 막기 위해 기존 방식을 유지하되, 공공 사업의 동의율이 30% 미만에 그치는 등 호응이 낮다면 공공후보지 지정을 철회해 민간 사업으로 전환하도록 허용하기로 했다.
청년원가주택·역세권 첫집 50만호 공급 약속…'내집마련 리츠' 연내 시범사업 추진
청년층과 무주택 가구를 위한 청년원가주택, 역세권 첫집은 하나의 브랜드로 묶어 다루겠다고 예고했다. 3기 신도시 선호지, 도심 국공유지, 역세권 등을 중심으로 총 50만 호를 공급할 계획으로, 다음 달 '청년 주거지원 종합대책'을 통해 세부내용을 밝힐 예정이다.
더 나아가 거주자가 우선 임대해 살면서 향후 분양여부 및 시기를 자유롭게 선택할 수 있는 새로운 민간분양 주택인 일명 '내집마련 리츠' 모델도 곧 공개하기로 했다. 민간 리츠가 공급하면 수분양자가 분양가의 절반만 내고 최대 10년 동안 임대 거주할 수 있고, 나머지 절반은 분양받을 때 감정가를 기준으로 납부하는 방식이다.
정부는 공공지원 민간임대 용지로 공급 예정인 기존 택지 중에서 우선 시범사업을 벌이도록 올해 하반기 중 택지 공모를 시작하고, 시장 반응에 따라 세부 모델을 확정할 계획이다.
통합심의 전면 도입…신규택지 행정절차도 통합해 공급 속도 박차
이 외에도 주택 공급에 있어 걸림돌이 됐던 규제들도 더 솎아낸다. 우선 각종 심의 및 영향평가를 통합하여 심의하는 통합 심의를 민간 정비 및 도시개발사업에도 전면 도입하고, 공공정비와 일반주택사업도 의무 적용한다.
또 100만㎡ 이하 중소택지는 지구지정과 지구계획수립 절차를 통합하고, 정비사업에서 변경사항이 있을 때 총회 등 겹치는 절차는 일괄 처리하기로 했다.
한편 단일 공동주택 단지에서만 추진할 수 있었던 '소규모 재건축'은 연접한 복수단지에도 허용하고, 소규모 정비에 대한 금융·세제지원 및 절차 간소화도 추진한다.
또 도시형생활주택의 경우 1~2인 가구가 늘어나는 실태를 고려해 총 세대수를 현행 300세대에서 500세대까지 늘리고, 방이 2개 있는 집인 '투룸' 비중을 현행 전체 세대의 1/3에서 1/2까지 상향하도록 개편한다.