대통령직인수위원회가 재건축 초과이익 환수제(이하 재초환) 개편을 두고 고민에 빠졌다.
일정상 제도 손질에 속도를 내야하지만 본격적인 정비사업 제도 개선 작업에 착수하기도 전부터 규제 완화 기대감에 주요 재건축 단지 매매가격이 들썩이는 등 시장 불안 조짐이 나오고 있어서다.
이런 상황에서 재초환 손질이 본격화될 경우 요동치는 재건축 시장에 기름을 붓는 것은 아닌지 인수위의 고민이 깊어지고 있다.
전반적인 시장, 보합 vs '재건축 단지 밀집' 강남·서초, 상승세
재개발·재건축 규제 완화 기대감 속 서울 아파트 가격이 11주 만에 하락세를 멈췄다. 강남구와 서초구 등 재건축 단지가 밀집한 자치구를 중심으로 서울 분위기 반전을 이끄는 모양새다.
7일 한국부동산원의 4월 1주(4일 기준) 주간아파트가격동향 자료를 보면 전국 매매가격은 지난주 보합(0.00%)에서 하락(-0.01%) 전환했지만, 서울은 하락(-0.01%)에서 보합(0.00%)으로 전환했다. 올해 1월4주(-0.01%)부터 시작된 서울의 하락세가 멈춘 것이다. 특히 강남구와 서초구는 이번주 각각 0.02% 오르며 지난주(0.01%)보다 상승폭을 키웠고, 재건축 단지가 밀집한 동작구와 양천구는 이번 주 보합으로(각각 0.01%→0.00%) 전환했다.
같은 날 KB부동산이 발표한 주간KB주택시장동향 자료에도 재건축 단지가 밀집한 자치구의 상승률이 두드러진다. 4일 기준 서울 서초구(0.11%)와 강남구(0.10%), 광진구(0.09%) 등 재건축 단지가 밀집한 자치구의 아파트 매매가격 상승률은 서울 평균(0.03%)을 크게 웃돌았다.
규제 완화가 현실화되기도 전부터 시장이 불안해지기 시작하자 인수위는 '규제 완화 속도 조절'을 시사했다. 인수위 신용현 대변인은 6일 "부동산 정책은 한 가지가 나올(발표될)때마다 시장 반응도 빠르고 한 가지 정책을 발표하면 그것에 따른 부작용이 (함께) 나오기 때문에 한 가지(정책이 확정)가 됐다고 (언론에 발표 등으로) 내보내지는 않겠다"며 "종합적인 부동산 정상화 로드맵을 만들고 (특정 정책이 발표됐을 때 생길) 부작용도 생각해서 (각 정책을) 발표하는 순서와 시기를 전략적으로 조절하겠다"고 말했다.
1호 재건축 부담금 결정·부과 시기 지나…재초환 손질 마냥 미루기 곤란
인수위는 공급 계획이 포함된 부동산 정상화 로드맵을 마련한 뒤 시장 상황을 감안해 순차적으로 규제 완화에 나선다는 계획이지만, 재초환은 제도 손질을 마냥 미루기 어려운 상황이다.
'강북권 재건축 부담금 1호 단지'로 꼽히는 은평구 연희빌라(현 서해그랑블)는 지난해 5월, '강남권 재건축 부담금 1호 단지'로 꼽히는 서초구 반포 현대(현 반포센트레빌아스테리움)는 지난해 7월 말 완공돼 3개월 뒤부터 부담금 부과가 가능했지만 준공시점 적정 공시가격 산정 문제, 대선 변수 등으로 부과가 계속 지연됐다. 이런 가운데 재초환 완화 등 재건축 규제 완화를 약속한 윤석열 당선인이 대선에서 승리한 뒤 부담금 부과 절차는 잠정 중단된 상황이다. 하지만 준공인가일로부터 5개월 내 부담금 결정 및 부과가 법으로 정해져 있어 인수위가 관련 제도 개선 작업에는 속도를 낼 수밖에 없다.
현재까지 재건축 부담금 예정액이 통보된 조합은 전국적으로 63개 단지, 3만3800가구에 이른다. 2018년 부담금 예정액을 통보 받았지만 준공 시점에 부담금이 확정되는데 문재인 정부에서 집값이 급등하면서 조합원 1인당 부담금이 강남권은 물론 지방까지 수억원에 달하는 단지가 속출하고 있어 "이 금액을 내고는 도저히 재건축 사업을 할 수 없다"는 반발이 이어지고 있다. 전국 72개 재건축 조합이 뭉친 전국재건축정비사업조합연대은 다음주 인수위와 국민의힘, 더불어민주당에 재초환 시행 유예를 요구하는 공문을 보낼 예정이다.
이에 인수위 내부에서는 제도 개선 작업은 진행하되 구체적인 방식과 실행 시기를 확정하고, 이런 내용을 담은 개선안을 공개하는 시기와 방식은 향후 시장 상황을 감안해서 결정할 것으로 알려졌다. 주택 공급 로드맵 등 '공급시그널'을 시장에 준 뒤 재초환 완화 등 규제 완화 방식이 공개될 가능성이 크다.
인수위 관계자는 "보유세에 부담을 느끼는 다주택자들의 매물을 시장에 나오게 하는 일종의 공급정책으로 발표한 '다주택자 양도세 한시적 배제'도 일각에서는 다주택자 규제 완화로 읽고 있어 난감한 부분이 있다"며 "정비사업 규제 완화가 장기적으로는 도심 주택 공급 확대를 통한 시장 가격 안정에 기여할 수 있지만 해당 사업지를 중심으로 한 단기 가격 상승은 불가피한 면이 있어 조심스럽다"고 말했다.