LTV는 주택을 담보로 대출을 받을 때 인정되는 자산 가치 비율인데 현재 서울과 수도권 대부분 지역에서 LTV 40%가 적용된다. 5억짜리 집을 사려고 하면 2억까지만 대출이 가능해 취득세와 이사비용 등까지 감안하면 3억 이상 현금을 갖고 있어야 한다.
이에 두 후보는 LTV를 완화해 대출을 더 많이 받을 수 있게 해주겠다는 것인데 시장에서는 실효성에 의문을 제기하고 있다.
이재명 "LTV 90%까지 완화"…윤석열 "LTV 80%까지 완화"
이재명 후보는 "생애 최초 구입자에 한해 'LTV 90%'를 인정해주고 특히 청년층엔 장래 소득을 기반으로 총부채원리금상환비율(DSR)을 인정(완화)해주자는 생각을 갖고 있다"고 했다. 다만 DSR 규제를 어떻게 바꿀 지에 대한 구체안은 아직 내놓지 않았다.
대상 주택에 대해서는 "호화 주택에 가까운 초고평수를 지원해줄 필요는 없고 서민이 최소한의 안정적 주거를 누릴 정도의 규모, 투기 우려가 없는 지역, 신규 주택 공공택지에서 공급된 신규 주택 등은 (LTV가) 높을 수밖에 없다"며 "현재 시세(가 있는 기존 주택)가 아닌 분양가(분양 주택)로 하겠다는 것이고, (대상 주택 가격은) 20평 정도면 한 2억~3억원 대"라고 밝혔다.
이 후보의 발언을 종합해보면 비규제지역 공공택지에 공급되는 신규 주택을 생애 최초로 구입할 경우 LTV를 대폭 완화해줄 것으로 예상된다.
윤석열 후보도 생애 최초 주택 구입자와 청년층, 신혼부부에 대해서는 LTV를 80%까지 확대하겠다고 했다. DSR 완화에 대해서는 구체적인 방향을 제시하지 않았는데 "DSR과 DTI(총부채상환비율)는 수치를 제시하지 않았는데 이는 금융권에서 부실 채권으로 볼 것이냐 마지노선에 관한 문제(이기 때문)"라고 이유를 설명했다.
대상 주택에 대해서는 구체적으로 제시하지 않았지만 "청년원가주택의 경우 (LTV가) 80%까지"라며 "청년주택을 수도권이나 서울이 아닌 신도시에 짓겠다는 것이고 그걸 계산하면 월 (상환액이) 100만 원, 101만 원 정도"라고 언급한 점을 감안하면 윤 후보 역시 공공주택을 구입하는 생애 최초 구입자와 청년층, 신혼부부에 대해 LTV 최대치를 적용해줄 것으로 보인다.
현재 LTV 규제는 △투기지역 및 투기과열지구는 9억원 이하 40%·9억원 초과 20% △조정대상지역은 9억원 이하 50%·9억원 초과 30% △비규제지역은 70%로 적용된다. 서울과 수도권 대부분 지역에서 LTV 40%를 적용하고 있다.
이에 두 후보는 싼 값으로 공급되는 공공주택을 구입하는 생애 최초 주택 구입자와 청년들에게 분양가의 80~90%까지 돈을 빌려주겠다는 계획을 내놓은 것이다.
DSR 40% 규제 유지하면 평균 연봉자도 LTV 완화 효과 제한적
현재 주택담보대출은 LTV 규제와 DSR 규제가 동시에 적용된다. DSR 규제는 연간 대출 원리금을 연소득으로 나눠서 산출하는데 올해 1월부터는 2억원, 7월부터는 1억원 이상 대출을 받는 경우 DSR 규제 대상이 된다. 은행에서 대출을 받을 때는 DSR 40%, 2금융권에서는 60%가 적용된다.
한 대출상담사는 "LTV이 완화되면 최고 대출 가능 금액은 늘어나지만 DSR 규제가 크게 바뀌지 않는다면 결국 대출 받는 사람의 연소득과 기존 대출을 바탕으로 최종 대출 금액이 결정될 것"이라며 "고소득자는 혜택을 볼 수도 있겠지만 저소득자는 LTV를 상향 조정해도 대출 가능 금액이 달라지지 않을 수도 있다"고 말했다.
통계청이 1분위 가구(소득 하위 20%)의 월소득은 114만2천원(2021년 3분기 기준), 연소득으로 환산하면 1370만4천원이다. 현재 3억짜리 집을 구입할 경우 LTV 40% 규제에 따라 최고 1억2천 만원까지 대출 받을 수 있지만 DSR 40% 규제도 함께 적용되기 때문에 1분위 가구는 9500만원(연 4% 이율 기준)밖에 대출 받을 수 없다. LTV 규제가 완화되면 최고 대출 가능 금액이 2억 7천만원까지 올라가지만 DSR 40% 규제가 함께 적용되면 1분위 가구의 대출 가능 금액은 달라지지 않는다.
현 DSR 규제 하에서는 평균 연봉을 받는 사람도 LTV 완화 효과를 제한적으로 받게 된다. 2021년 국세통계연보 따르면 2020년 국민 1인당 평균 연봉은 3828만원. 평균 연봉을 받는 사람이 3억 짜리 집을 분양 받을 경우 LTV가 90%로 완화된다고 해도 DSR 40% 규제 때문에 집값의 90%인 2억 7천만원을 모두 대출 받을 수 없다.
내 집 마련 문턱 낮추려면 LTV·DSR 함께 완화하고 대상 주택 확대해야
특히 두 후보자 LTV 완화 규제의 대상자로 꼽은 청년층은 연소득이 높지 않을 가능성이 커 LTV 완화 효과를 보기 위해서는 DSR 규제의 대폭 완화가 함께 필요하다는 게 시장의 목소리다. 지난해 신한은행이 발표한 보통사람금융보고서에 따르면 20~34세(미혼)세대 연소득은 3240만원, 30~44세는 5640만원으로 집계됐다. 해당 소득을 기준으로 하면 분양가가 2억5천만 원을 넘을 경우 LTV가 완화되더라도 가능한 대출 금액을 모두 대출 받을 수 없다.
한 업계 관계자는 "LTV를 상향하더라도 DSR 규제를 유지하거나 소폭 상향 조정하게 되면 소득이 적을 수록 정책의 실효성이 떨어질 수밖에 없다"고 지적했다.
완화된 LTV가 적용될 대상 주택 확대도 거론된다. 이재명·윤석열 후보의 발언을 종합하면 어느 후보가 당선되더라도 공공택지를 통해 공급되는 공공주택 중 분양가 3억대 이하 주택이 LTV 규제 완화 대상이 될 것으로 보인다. 그런데 최근 공공분양(59㎡ 기준) 중 3억대 분양가로 분양된 공공주택은 파주운정3지구, 시흥장현 A3블록 정도다. 지가와 건축비 등이 상승하는 것을 감안하면 청년층이 원하는 양질의 주택을 3억 대로 공급할 수 있을 지에 대한 의문이 남는다.
다른 관계자는 "청년층에 중요한 주거 기준 중 하나가 직주(직장-주거지) 근접인데 LTV 완화 대상 주택이 도심이 아닌 외곽의 공공주택에 한정되고, 그마저도 소득이 기준이 되는 DSR 규제가 함께 적용된다면 정책의 효과는 한정적일 것"이라고 말했다.