노형욱 국토교통부 장관이 "현재 주택시장 지표가 안정세를 강하게 보이고 있는데, 내년에는 인허가, 분양 등 모든 지표가 올해보다 더 나아진다"고 말했다.
국토교통부는 27일 2022년 업무계획을 발표하면서 "내년에 사전청약 7만 호를 비롯해 주택 46만 호가 분양될 계획"이라는 한편 "민간 정비사업에도 통합심의를 도입하는 등 사업 진행 속도를 높이겠다"고 밝혔다.
노 장관은 "지난해, 올해 집값이 많이 올라 국민께 송구하다"며 "어렵사리 시장이 안정세로 전환하는 길목에 선 최근 추세를 확고히 하기 위해 내년 공급대책, 거시지표 관리에 정부가 총력 대응을 하겠다"고 말했다.
노 장관 등과의 일문일답
- 정부도 인정하고 있는 것처럼 2022년 서울 아파트 입주 물량 감소 등 공급 부족이 우려되고 있고, 일부 시장 전문가들과 연구기관들은 내년에도 집값 상승이 계속될 것이라고 전망하고 있는데 어떻게 대응해나갈 계획인지.
(노 장관) 모든 시장지표가 시장이 안정 징후를 아주 강하게 나타내고 있다. 거래 가격, 매수심리, 거래량이 굉장히 강한 하향 안정세의 지표를 보이고 있고, 내년 이후 중장기적인 전망 수치도 집값의 추세적인 하락 국면은 불가피해 보인다. 보통 집값에 영향을 미치는 변수는 아주 단기적으로는 금융, 금리, 중장기적으로는 주택 공급, 초장기적으로는 인구구조나 가구구조에 영향을 받지만, 우선 공급의 문제만 놓고 봐도 205만 호 계획이 차질 없이 진행돼 굉장히 강한 공급 기반이 구축됐다. 금리와 가계부채 관리도 전 세계적으로 동조해야 하는 상황에서 더 강화될 것이다. 장기적으로 인구도 줄고 있고 가구 수 증가도 둔화하고 있어 하방 압력은 굉장히 강하다.
말씀하신 시기적인 스트레스 문제는 내년으로만 국한해 보더라도 전국적으로 모든 공급 지표가 올해보다는 호전된다. 인허가, 분양, 입주 전망 다 그렇다. 서울도 전체 주택 기준으로는 연평균 8만 호 정도 예상돼 평년 수준을 넘는다. 내년도 입지 예정 물량 39만 호에 사전청약 물량을 합하면 전체 46만 호가 되는데, 예년 평균보다 10만 호 정도 많은 수준이다. - 재개발·재건축 등 민간 정비사업의 공급 속도와 사업성을 제고하는 방안이 포함돼 있는데, 그간 재개발·재건축 규제에 대한 정부의 기조가 큰 틀에서 바뀌는 것인지, 종전 규제 수정·보완 차원인지.
(노 장관) 결론적으로 큰 기조가 변화한 것은 없다. 도심에 주택 공급을 하려면 불가피하게 재개발·재건축을 할 수밖에 없다. 결국 도시 내에 부지를 확보하는 것이 중요한데 공공이 가진 땅에 집을 짓는 방법이 지난해 5‧6대책, 8‧4대책이었다. 지금까지 시장이 굉장히 민감한 상황이었기 때문에 시장 안정을 전제로 하는 정비사업을 추진해왔던 것이다. 업무계획에 밝힌 재개발·재건축 정비사업 촉진 부분은 사업 진행 초기 단계를 지나서 인허가 이후의 단계에 있는 사업들이 주 대상이다. 공급에 속도를 빨리할 수 있는 효과는 있지만 시장 불안은 적은 지역을 대상으로 했다는 것이다. 도심에 유효한 주택이 공급되도록 서울시, 민간 건설업계와 지속적으로 협의를 하면서 시장 안정을 저해하지 않는 범위 내에서 공급 효과를 극대화할 수 있는 사업을 대상으로 재정비 사업을 추진한다.
- 내년 사전청약을 뺀 39만 호 분양계획은 어떻게 산출된 것인지, 내년 주택 수요는 어느 정도로 추산하고 있는지 궁금하다.
(노 장관) 국토부가 해마다 연말에 다음 연도 주택공급 계획을 주택공급 관련 기관으로부터 전부 취합한다. LH를 포함해 공공기관도 있고 각종 협회, 민관 기업 자료를 모아 중복된 부분을 제외해보면 그렇다. 그런데 주택 공급 계획은 사정에 따라 차질을 빚을 수도 있어 저희는 업계에서 제출한 계획의 85% 수준으로 굉장히 보수적으로 전망했다. 그렇더라도 이 수치는 올해 공급된 물량 35만 호에 비하면 굉장히 많은 거고, 과거 5년, 10년 평균도 약 35만 호였으니 시장의 자체 공급 물량도 올해보다는 많다. 여기에 사전청약 물량 7만 호를 추가하면 전체가 46만 호가 된다. 시장 안정에 크게 기여할 것이라고 본다.
내년 주택에 대한 수요는 굉장히 복합적이다. 일률적으로 정확하게 말씀드리기엔 변수가 많은데 전체적인 흐름상 가계부채 관리 강화, 금리 상승 전망, 압도적 공급 물량 등으로 우리가 생각할 수 있는 것보다 상당 부분 둔화하지 않을까 생각한다.
어찌 됐든 작년, 올해 집값이 많이 올라 국민께 많이 송구한 심정이다. 최근에 어렵사리 시장이 안정세로 전환하는 길목에 서 있다. 이 추세를 확고히 하기 위해 내년 공급대책이나 거시지표 관리에 정부가 힘을 모아 총력 대응하겠다. - 장관님이 지난 10월 기자간담회에서 국토연구원의 내년도 집값 상승 전망치 중 수도권 5.1% 상승에 대해 최근 흐름을 보면 그보다 안정될 것 같다고 말씀하셨고, 오늘 자료에서도 정부는 앞으로 집값의 하락 국면 진입이 불가피하다고 전망했다. 최근 추세를 반영해 정부가 새로 진단한 내년도 집값 전망치가 있나, 없다면 국토연구원의 전망치가 정부의 전망치로 여전히 유효한가.
(국토부 김수상 주택토지실장) 다양한 영향 요인과 전망 모델에 의해 결과가 산출될 수 있겠지만, 정부에서 특별한 주택가격 변동률 전망을 내놓는 것은 없다. 국토연구원에서 추정한 변동률도 세수 추계 과정에서 내부적으로 참고하기 위해 활용한 것이다. 하지만 주택 공급 확대나 가계대출 축소와 같은 거시경제 여건 변화 속에서 주택 가격 상승세도 지속될 수만은 없다는 데 대해서는 많은 전문가분들이 의견을 같이하고 계신다. 민간 전문기관에서도 내년 주택가격 상승률에 대해 공통적으로 올해 상승률보다는 둔화한 전망치를 내놓고 있다. 공급계획을 지속적으로 추진하고 세계적인 통화정책(기조가)이 배경에 있는 상황에서 국내 가계대출 관리가 계속됐기 때문에 집값 하락 국면에 진입하는 시기도 점차 빨라질 것으로 예상한다.
- LH 조직개편안은 언제 어떻게 확정되나, 다음 정부로 공이 넘어가는 건가.
(김 실장) LH 혁신 방안에 대해서는 지난 6월 7일에 정부 합동으로 발표했다. 전체 과제는 35개였는데, 현재까지 29개 과제는 완료했다. 아직 완료되지 않은 경영 관리 과제가 4개고, 기능조직 개편 과제가 2개다. 당초 계획대로 완료되도록 계속 점검해나가겠다. 조직 개편과 관련해서는 2차례 공청회도 하고 전문가 자문회의도 거쳤는데, 개인 차원이 아닌 조직 차원에서 견제와 균형을 회복하고 개편의 기본 목적으로 주거복지를 계속 강화하는 데에도 관심을 기울여야 한다는 여러 의견을 받았다. 이를 모아 보완 방안을 마련해 국회 등 관련 기관과 협의 중이다. 국회 논의를 거쳐 조속히 조직 개편 방안이 진행되도록 노력하겠다.
- 내년에 임대차 입법 시행 2년차를 맞아 갱신 물량이 신규 계약으로 체결돼 전셋값을 자극할 수 있다는 우려가 나온다. 얼마 전 기획재정부를 중심으로 1주택자에 실거주 1년을 주는 양도세 인센티브를 이중가격 해소 방안으로 내놨는데 이러한 상생임대인 제도가 시장 안정에 실효성이 있다고 판단하시는지, 이를 다주택자로 확대하거나 인센티브를 실거주 2년 등으로 확대할 계획은 없는지.
(김 실장) 전세시장이 최근 들어 안정 흐름세를 보이고 있다. 갱신계약 증가가 있고, 금리 상승 등에 따라 전세 수요도 감소하는 측면이 있다. 특히 수도권 아파트 입주 물량 증가가 이어지는 상황에서 전세가격 급등이 일어날 가능성은 크지 않다고 보인다. 지난해 8월 계약갱신 청구권을 활용해 매물이 줄어들었다는 의견과 관련해서는 반대로 내년 8월 계약갱신 청구권이 소진된 물량들이 많이 나올 수 있어 신규 계약 가능한 주택이 많아지는 효과가 있겠다. 그런 측면에서 안정적인 전세시장이 예상이 되지만, 상생 임대인제도를 도입해 더 보완적으로 실제 전세시장을 안정화할 수 있을 것으로 생각한다. 더불어 공실 임대를 통한 전세 주택공급을 확대하고, 월세 세액공제 확대 등 여러 부담 경감 방안도 함께 이뤄진다. 추가적인 인센티브 부여와 관련해서는 세제당국에서 검토해야겠지만 정책 일관성이나 매매시장, 전세시장에 미치는 영향을 감안해 신중하게 접근하지 않겠나 생각한다.