■ 제작 : 강민주 PD
■ 진행 : 서정암 ANN
■ 대담 : 정창수 전 국토해양부 제1차관
◆정창수> 안녕하세요?
◇서정암> 이번 정권의 패착으로 꼽히고 있는 부동산 정책, 지금의 한국 부동산 정책 어떻게 하다가 이렇게까지 됐다고 생각을 하시나요?
◆정창수> 첫 번째가 '시장을 너무 몰랐다'
◇서정암> 시장을 너무 몰랐다?
◆정창수> 원래 경제학에서는 시장이 실패됐다고 싶을 때 정부는 최소한의 개입으로 시장 실패를 조정하는 것이 맞습니다. 시장을 완전히 손아귀에서 장악을 할 수 있다는 이런 착각을 하고 있어요. 시장을 다뤄본 경험이 없는 사람들이 모여서 단기간에 밀실에서 발표했어요. 더 재밌는 것은 발표하고 잘못됐으면 '그거 수정 보완하면 되지 않느냐' 이렇게 하다 보니까 부동산 정책을 불과 몇 년 사이에 26번을 발표를 했어요. 과연 이럴 수가 있는가 싶습니다. 저는 주택국장도 하고 그 이후에 제가 그만둘 때까지 거의 60~70%가 청와대나 총리실에서도 부동산 업무를 했습니다. 그런데 이렇게까지 단기간에 많은 정책을 발표를 한 적도 없고요.
그다음에 정책 실패에 대해서 책임을 지는 사람이 없어요. 너무나 당당해요. 뭐가 잘못 되면 '좀 보완하면 되고 제도 개선하면 된다' 이런 형태의 정책에 대한 자세가요. 원래 정책이라는 것이 두 가지가 있습니다. 발표할 때 'Announcement Effect(공표 효과)'라고 해서 발표 자체와 그 발표 이후에 법령이 제정될 때까지, 이렇게 두가지요. 'Announcement Effect(공표 효과)'로 해서 발표 효과가 시장에 먹혀들어 가고 그다음에 법령이 제정이 되면 제대로 이제 그 효과가 먹혀들어 가는데, 발표와 동시에 말도 안 되는 발표라고 시장에서 반발하고 법률이 제정돼 봤자 하나도 먹혀들어 가지 않았어요. 그러다 보니까 26번이나 그 대책을 발표를 한 거죠.
지금 코로나19 코로나19 이후에 전 세계 시장이 다 주택 가격이 오른 거는 사실입니다. 왜냐하면 재정 지출이 커졌으니까요. 하지만 대한민국처럼 이렇게 급격하게 또 전 지역에 이렇게 많이 오른 적이 이런 나라는 없었어요. 그러다 보니까 그 젊은 사람들이 특히 내 집 없는 사람들이 지금 45%에서 50%가 집이 없어요. 혹자는 '보유세를 부과하고 종부세를 부과하면 상위 10% 이내에 있는 사람들이 세금을 내고, 나머지 90%는 세금을 안 내는데 그 사람들은 좋아할 거 아니냐?' 하는데 어떻게 그런 무지막지한 얘기를 할 수 있느냐 합니다. 왜냐하면 시장이라는 건 어느 한 계층에서 다양한 부담금이나 조세를 흡수하는 예가 없습니다. 받으면 전가를 합니다. 집 없는 사람들의 전‧월세가 올라가게 돼 있어요. 전혀 모르는 거예요. 재산세 종부세가 오르면 집이 없는 사람은 좋아할 것 같은데 좋아할 수 없는 것이, 재산세 종부세 올리면 전세 월세 올라가고 또 전세가 저임금 저금리 때문에 보증부 월세로 변하는데 가격이 다 올라요. 그걸 누가 좋아합니까? 이렇게 해서 제가 한마디로 말하면 '선무당이 환자를 잡아가고 있다'. 이제 보통 우리가 주택 정책을 얘기 할 때는 변수가 다양합니다. 조세가 있고 금융 부분이 있고 그다음에 거래 부분을 규제하는 부분이 있어요. 분양 가격에 따라서 그 분양 이후에 거래 규제하는 기간이 길고 짧고 이런 식으로요. 그래서 금융규제, 거래 규제, 그다음에 세제 규제. 거기다가 지금 다양한 지방세까지 규제를 하고 이러는데 이게 규제 만능 위주인 거죠.
또 진짜로 중요한 것이 다주택자를 갖다가 죄인 취급을 해요. 그래서 '1가구 1주택'이 정책 목표냐? 아니죠. 원래 정책이라는 것은 기본적으로 가고자 하는 방향을 제시하는 게 정책 목표에요. 이 정책 목표를 추구하기 위해서 정책 수단을 갖다가 우리가 채택하는데 그 과정에서 분명히 쟁점이 있는 부분이 있고 갈등이 있는데 쟁점과 갈등을 갖다가 논의하고 해소하는 과정을 국민들은 본 적이 없어요. 어느 날 갑자기 튀어나오는 거에요. 밀실에서요. 과연 국민들이 볼 때 그 사람들이 전문성과 과거에 어떤 경험이 있는가하는 그런 부분을 전혀 알지도 못하는 사람들이 얘기를 하고 발표를 하고, 잘못되면 다 '국민들이 부동산에 대한 쓸데없는 투기 심리 때문에 부동산 가격이 이렇게 오른다?' 참 끔찍한 얘기예요. 정책을 입안하고 집행하는 사람들이 어떻게 본인들이 낸 정책 실패를 갖다가 인정을 할 때 국민들을 갖다가 투기 사범으로 만들고 국민들을 그렇게 아주 일방적으로 매도하는 그런 얘기를 하면서 자기들은 '순수한 마음으로 정책을 만들었다?' 너무나 전문성이 결여되고 책임감은 아예 찾아볼 수도 없고요. 이분들한테 참 제가 드리고 싶은 말씀은 '이제 시장을 제발 남은 기간이나마 좀 가만 놔둬라 ' 그 얘기를 좀 드리고 싶습니다.
◇서정암> 부동산 정책 때문에 청년들의 박탈감도 굉장히 심합니다. 잘 알고 계시죠?
◆정창수> 그럴 겁니다. 비단 청년뿐만이 아니고 주택이 없는 45%에서 50% 모든 국민들이 박탈이 심할 겁니다. 특히 청년들의 경우는 주택을 사는 것보다도 내 주거 비용이 만일에 안정적으로 공급이 된다면 굳이 주택을 살 필요가 없어요. 그런데 워낙 주택 구입 이후에 가격이 로또처럼 엄청나게 오르니까 거기서 좌절감을 느끼고 그다음에 당첨된 소수의 청년들 말고 다수의 청년들은 엄청난 좌절감과 낭패감을 느끼고요. 신성한 근로 의욕이 좌절이 될 수 밖에 없어요. '이거 내가 일을 해서 뭐 하느냐' 이러다 보니까 청년들이 부동산에서 느끼는 그 좌절감이 뭐로 연결이 되냐 하면 취업에 대한 신성한 근로 의욕이 없어지고 한 단계 더 나아가서는 합계 출산율이 대한민국이 지금 1% 밑으로 내려가려고 하지 않습니까? 애 낳을 생각까지가 없어지는 거예요. 이건 국가적으로 재난 사태입니다. 지금 아이를 한두 명 낳는다고 100만 원, 200만 원, 300만 원 대책이 아닙니다. 그거는 그냥 임기응변적인 대증요법에 불과한 겁니다.
그래서 청년들한테 주택을 저렴하게 공급을 하고 결혼을 하고 아이를 육아하고 교육을 시키려면 복합적으로 접근을 해야지, 청년층한테 특정 지역에 소수 주택을 가벼운 가격으로 준다? 가능한 얘기냐, 지나가는 애가 웃을 수 있는 그런 정책이 아니냐는 거에요. 전반적인 주택 시장하고 그다음에 교육 정책하고 세제 정책이 같이 들어가야지요.
청년들한테 왜 주택을 바로 구입하게 하냐는 거에요. 원래 주택 시장이라는 건 필터링이라고 해가지고 전·월세부터 시작해서 그다음에 조금 더 넓혀가다가 어느 정도 수익이 확정되면 주택을 사는 거예요. 그다음에 아이들을 그 지역에서 교육을 시키고 해야지 주택 정책이라는 건 단순히 부동산 전문가들의 얘기를 들어서 주택 정책을 취할 것이 아니고 전반적으로 복합적으로 모든 대책을 강구해야 된다는 거죠. 그래서 쉽게 나오는 '청년층에게 몇 년간 얼마의 세대를 저렴하게 공급해준다' 그건 여러분들이 들어도 거짓말이라고 볼 수밖에 없어요. 정책을 제대로 알고 하는 소리냐는 거죠. 절대 그렇게 하지 말라는 거죠.
솔직하게 우리가 얘기해야 돼요. '무주택자한테 새로운 주택을 공급한다' 그런 얘기 하지 말아라는 거죠. 저렴한 임대주택하고 공공 부분에서 임대주택을 다 공급을 못 합니다. 아까 말씀드렸지 않습니까? 우리가 지금 주택을 가진 사람이 55%고 45%가 주택이 없는데 지금공공 부문에서 주택을 8%까지 공급한다고는 하는데 매입임대, 전세임대 빼고 실제로 공공 임대는 5%가 못 넘어요. 선진국은 한 10% 됩니다. 선진국이든 우리든 간에 30% 내지 35%에 해당하는 임대주택은 민간 부분에서 공급해야 되는데 1가구 1주택자를 다 죄인 취급하니까 어떻게 공급이 되냐 이거예요.
전·월세부터 시작을 해야돼요. 저도 전·월세부터 시작을 했고 주거비용을 최대한 낮춰주고 그 전·월세 지역의 교육 시설하고 그다음에 다양한 주거 여건을 최대한 좋게 해줄 수 있는 그런 방안부터 단계적으로 풀어서 30대 후반 40대가 되면 그나마 자기 소득에 맞는 주택을 살 수 있게끔 그렇게 정상적인 주택으로 가야지요. 그런데 이것을 갖다가 어느 날 '반값으로 하겠다', 이런 상태가 지속되면 대한민국은 50년이 아니고 30년 이후에 인구 절벽이 옵니다. 국가 백년대계를 위해서라도 주택 부분을 이렇게 함부로 접근하지 말자는 거죠. 전 이걸 아주 참 뼈저리게 느낍니다.
지금 만일에 제가 여러분들 나이라면 참 끔찍하지 않겠나 싶어요. 무슨 돈으로 어떻게 저 주택을 사느냐는 생각 때문에요. 당첨만 되면 새 집이 큰 집보다 싸게 공급을 하고 있잖아요. 그 새 집의 당첨이 100대 1, 200대 1되면 나머지 사람들은 엄청난 좌절감을 느끼는데 그 부분도 정상화를 시키자는 거죠. 정상화를 시키고 거기서 나는 이익은 임대 주택하고 전·월세 주택을 갖다가 공급을 해주자는 겁니다. 그래서 실제로 생활에 주거비용을 낮추는 것이 정당한 거지, 청년들한테다가 그 극소수의 청년들한테다가 저렴한 가격으로 공급해주는 그건 '사기에 불과하다' 이렇게 얘기를 하고 싶어요.
솔직하게 할 수 있는, 정부의 정책 범위를 인식을 시키고, 그다음에 어렵게 시작하는 젊은이들의 주택을 정부에서 그나마 비싼 분양가에서 받아내서 좀 더 생활하기 좋은 여건으로 만들어주는 그런 노력이 필요하지 않을까 그렇게 생각합니다.
◆정창수> 기본적으로 제가 아까 이제 말씀드렸습니다마는 그 세제 규제를 너무 많이 했어요. 어느 나라를 막론하고 보유세하고 거래세가 있지 않습니까? 보유세는 이제 재산세하고 종부세로 대변이 되는데, 그다음에 거래세는 이제 양도소득세하고 취·등록세입니다. 그런데 그 두 가지를 다 올려버렸어요. 좀 갖고 있으려니까 엄청나게 매년 공시가격이 오르고 공정시장가격 비율이 또 오르고 그 공시가격 현실화율, 공정시장가격 비율을 올리고 종부세율을 올리고 이게 상당히 좀 복잡해요.
아니, 생필품의 하나인, 비록 내구재지만, 주택을 사고파는데 세금 하나만 얘기해도 제가 이걸 설명을 다 드릴 수 없을 정도로 복잡한데 이것 자체가 잘못된 정책인 겁니다. 거래를 할 때 양도소득세도 보유 기간하고 연령하고 이거에 따라서 또 감면 기간이 달라지고. 양도소득세 올라갔죠? 그다음에 취득세 또 올라갔죠? 같은 집을 팔아서 같은 동일 가격으로 이사를 못 가는데, 양도소득세 내야지 새로 사는 집 취득세 내야지 이사 비용 내야지 인테리어비 해야지 이사도 자주 못 가죠. 하다못해 이사를 해야지 짜장면이라도 사다 먹을 텐데요. '거주 이전의 자유'까지 지금 제한을 하고 있는 거 아니냐는 거죠.
제가 참 드리고 싶은 말씀이 미국 같은 경우는 세금이라는 게 원래 예측 가능성이 있어야 하고 본인이 낼 수 있는 능력이 있어야 하는 이걸 '응능의 법칙'이라고 합니다. 내 소득에 맞게끔 낼 수 있게끔 그렇게 세율을 조정을 해야 하고 예측이 가능해야 하는데 내가 집을 살 때 과표, 보유세의 과표는 살 때 거래 가격이에요. 내가 5억을 주고 샀다 향후 5년 10년 15년 여기에서 보유세는 대개 이런 형태로 흘러가니까 '내 소득상 낼 수가 있다' 그런 걸 예상을 하고 하는데요. 지금은 매년 공시가격을 갖다가 공시가격 현실화율을 갖다가 60%에서 종부세 같은 경우는 80%에서 매년 5%씩 올려요. 그다음에 그 공시가격 자체가 또 올라가요. 그러니까 공시가격 현실화율에다가 공시가격이 올라가고 이런 형태로 공정시장 가격 비율이라는 게 또 올라가고요. '내가 5억을 주고 샀는데 내 의사하고 상관없이 15억이 됐어요' 그러면 내가 옛날에 생각할 수 있는 보유세나 종부세보다도 두 배 세 배를 더 내니까 생활 설계가 안 되는 거에요. 이런 식의 과세를 하는 나라는 없고 위헌 소지가 다분히 있는 정책이죠. '세금으로 갖다가 어떻게 국민의 마음을 바꾼다?' 진짜 불가능한 얘기고요.
1가구 1주택을 마치 정책 목표 있는 양 내세우는데, 공산주의 국가에서도 그렇게 한 나라가 있어요. 루마니아. 실패했어요. 왜 실패를 했느냐 하면 1가구 1주택을 하니까 그 주택 보급률이 85%에서 95%까지 올라갔는데 집을 안 지어요. 주택 산업이 그냥 침체가 됩니다. 집을 사지 않는데 왜 집을 짓습니까? 그러다 보니까 집 자체가 엄청나게 낙후되고 형편 없어져요. 분가해야 되는데 집이 없으니까 분가를 못 해서 한 집에서 오글오글 모여 살아요. 이것이 이제 시장을 규제하게 되면 그와 같은 부작용이 생긴다는 거죠.
한 가지만 더 말씀드리면 '규제의 역설'이라는 부분이에요. 프랑스 대혁명 이후에 로베스 피에르라는 그 아주 강력한 지도자가 나왔는데, 그 사람이 우윳값을 통제를 해요. 우유가 우리나라 우유하고 프랑스 우유하고 다릅니다. 거긴 주식이에요. 우유 가격이 비싸니까 우유를 통제를 해요. 암시장이 생기면서 우유 가격을 더 받으면 처벌하기 시작했는데 암시장까지 처벌했어요. 그다음에 물어보니까 '젖소가 먹는 목초 가격이 비싸더라' 그러면 '목초 가격도 통제해라' 이거에요. 지금 우리나라 부동산 대책하고 참 비슷하죠? 목초 가격을 통제를 하니까 목초를 키우던 농민들이 그걸 왜 키워요. 안 키워버렸어요. 그러니까 젖소가 말라 죽어요. 우유가 없어지는 거에요. 로베스 피에르가 마리 앙투아네트와 루이 16세 단두대에 보내는 데 혁혁한 공을 세운 독재자인데 본인도 단두대에 처형이 됐어요. 물론 이제 어느 책에서는 극단적으로 '우윳값 통제 때문에 그렇게 됐다' 하는데 그건 아니지만, '규제가 만능이다' 그런 것은 정책 결정과 집행과 평가하는 부분에서 완전한 초보자들이나 할 수 있는 최악의 선택이에요. 그래서 제가 아까도 말씀드렸습니다만 이렇게 지금 난맥상처럼 얽혀 있는 부동산 부분에 대해서는 '이제 그만해라' 하고 싶습니다.
그리고 1인당 GDP가 2만5천, 3만 불이 넘는 국가에서 신도시를 이렇게 만든 나라는 없습니다. 그것도 공공부문에요. 제가 그래서 LH 해체를 주장을 하는 거예요. 하나의 공공기관이 몇 십 년 동안의 대한민국 주택에 상당 부분을 독점적으로 공급을 해요. 그것도 수용을 해서해요. 그러다 보니까 정보 독점이 있죠. LH에 있던 사람들이 나와서 다양한 설계 회사를 만들고 그 시장 자체를 전부 이 사람들이 점령을 하니까 LH 마피아가 주택시장을 점령하고 있다는 얘기가 나오고 그다음에 부동산 정보로 인해서 투기가 됐으니까 처벌을 하려고 하니 그게 지금 현행 법령으로 잘 처벌이 안 돼요. 국민들이 점점 더 화가 나는 거 아니에요.
원래 LH가 통합 될 때, 2009년도에 MB 때 통합이 됐을 때, 더 이상 신도시는 만들지 말고 하던 것만 마무리하고 임대주택으로 가고 도시재생으로 가라 했어요. 그런데 급하니까 3기 신도시를 지금 LH를 통해서 지금 하겠다고 나온 거거든요. LH가 신도시 만드는 것이 잘못된 부분 중에 하나가, 1인당 GDP가 2만5천, 3만 불이 넘고 전체 경제 규모가 세계 10위권인데 왜 하나의 공기업이 주택시장 공급을 주도하느냐는 거죠. 시장에 맡겨라. 그리고 가격을 제대로 주고 공급을 해라.
지금 대장동 사건도 가장 포인트가 공공 부분이 들어갔는데도 불구하고 공공 부분이 들어가서 수용을 했지 않습니까? 그래놓고 분양을 할 때는 규정상 운운하면서 분양가 상한제를 적용을 안 했어요. 이와 같은 엉터리 짓을 하고 있는 거예요. 이래서 더 이상 난맥상 주택 정책 부분은 손대지 않는 것이 좋고 다음 정부에 맡기라는 거죠. 다만 다음 정부가 누가 들어가더라도 상당한 시간 동안은 국민들하고 합의하고 협의를 하고 그다음에 정확한 방향을 제시하면서 수단을 밀실에서 정하지 말라는 거죠. 주택 정책의 목표는 딱 하나입니다. 주거비용을 낮추는 것이지 '1가구 1주택'이 아니라는 거죠. 자기 집에서 살든 전·월세로 살든 주거 비용을 낮춰야 한다고 말씀드리고 싶습니다.
◇서정암> 많은 말씀 해주셨지만, 부동산 정책 결정권자에게 딱 한 마디만 더 해 주신다면 어떤 얘기를 하면 좋을까요?
◆정창수> 너무나 많은 규제 위주의 부동산 정책을 결정했는데 지금도 또다시 남은 기간에 또 뭔가 결정을 하려고 하지 말았으면 좋겠습니다. 그다음에 LH 부분을, 이제는 일본이 우리하고 똑같이 주택공단하고 그 택지개발 공단을 1981년에 통합을 했어요. 우리는 주공과 토공 통합을 30년이 지난 2009년에 통합을 했어요. 일본은 그 통합한 다음에 신도시 안 만들었습니다. 그리고 임대주택 단지하고 도시재생 업무를 했어요. 이제는 굳이 일본에 예를 들지 않는다고 하더라도, 외국에서 가장 공용개발이 잘 됐다고 하는 것이 영국 템스강 하구에 '런던 도크랜드 개발공사'라는 게 있었어요. 20년간 카나리워프 등등 아주 그 폐허가 되어가는 오래된 항만 지역을 리모델링하고 정화하면서 거기다가 새로운 신시가지를 만들었습니다. 그 공사는 20년 동안 그 프로젝트를 하고 해체가 됩니다. 외국의 대개 공기업들은 개별 프로젝트 단위로 만들어지고 그 프로젝트가 끝난 다음에는 해체가 돼요. 그게 정상적인 거예요. 하나의 공기업이 수십 년간 그걸 갖다가 독점적으로 공급을 하다 보니까 다양한 폐해가 엄청나게 나오고 민간 부분이 위축돼요. 우리가 경제 대국으로서 10위권인데 무엇 때문에 주택시장 같은 걸 한 개 공기업이 주도적으로 하느냐는 거죠. '임대주택 관리하고 도시재생 업무만 해라', '그것만 해도 벅찰 거다' 하고 LH 해체를 강력하게 주장을 하는 바입니다.
◇서정암> 현 정부의 부동산 정책 문제점과 대안을 함께 살펴본 시간이었습니다. 오늘 말씀 고맙습니다.
◆정창수> 고맙습니다
◇서정암> 지금까지 정창수 전 국토해양부 제1차관이었습니다.