국토교통부는 27일 선도후보지로 추진 중인 증산4구역을 오는 28일, 연신내역, 쌍문역 동측, 방학역을 29일 도심 공공주택 복합사업 예정지구로 지정한다고 밝혔다.
국토부는 "2·4 대책 발표 이후 9개월, 사업을 도입한 공공주택특별법이 시행된 후 40일 만의 성과"라며 "기존 재개발사업의 정비구역 지정에 평균 약 5년이 소요되는 점을 고려하면, 이해관계가 복잡한 도심 내 주택사업으로선 전례를 찾기 어려울 만큼 빠른 속도"라고 강조했다.
2·4대책을 통해 도입된 도심 공공주택 복합사업은 미개발·노후 상태의 도심 역세권과 준공업지역, 저층주거지를 활용해 공공이 개발에 나서는 사업이다.
용적률 상향 등 각종 인센티브를 제공하고, 분양주택을 빠른 속도로, 대량 공급하면서 원주민 분담금을 낮춰 공익성을 확보한다는 설명이다.
절차상 이들 4곳은 앞으로 14일간 주민 의견을 들은 뒤 중앙도시계획위원회 심의를 거쳐 연내 본 지구지정(주민 동의율 2/3 동의 조건)에 이를 예정이다. 예정지구지정은 주민 동의율 10%가 전제지만, 현재 이들 지역의 동의율은 증산4구역 75%, 연신내역 67%, 쌍문역 동측 81%, 방학역 75%에 달한다.
주택 공급 확대를 위해 용도지역·용적률 상향, 기부채납 완화 등 인센티브가 제공되지만, 개발이익은 특정 기업이 사유화하는 것이 아니라 △원주민 재정착 △저렴한 공공분양·공공임대·공공자가주택 공급 △생활SOC 설치 등 공익적 목적에 활용된다는 것이다.
후보지 4곳의 경우 주민에게 현물보상으로 공급하는 주택 가격(토지주 우선공급 추정 분양가)은 전용 59㎡가 4억 8천~9천만 원, 84㎡가 6억 1천~4천만 원으로 추정되며, 세대별 평균 부담금은 8천만~1억 3천만 원 수준으로 분석된다는 게 국토부의 설명이다.
민간 재개발사업보다 약 30% 이상 낮은 수준(민간 정비사업 진행 시 4곳의 예상 부담금보다 평균 1억 3천만~9천만 원 감소하는 것으로 추정)이라는 평가다.
4곳의 일반분양주택 역시 전량 공공주택으로, 분양가 상한제를 적용한 예상 분양가는 3.3㎡당 평균 1931~2257만 원에 달할 것으로 분석됐다.
아울러 △사전청약을 통해 실제 국민이 체감할 수 있는 주택 공급까지 시차를 기존 재개발사업에 비해 10년 이상 단축 △이번 후보지 4곳(5594호)을 비롯해 주민 동의 2/3 이상 확보 후보지 19곳(2만 6천 호)은 판교신도시와 맞먹는 규모 △역세권 등 입지 여건이 우수하고 70% 이상을 분양주택으로 공급 △주민에게 민간브랜드 선정, 주민대표회의 운영, 신규 아파트 우선공급 등 선택권 보장(토지 소유자 과반 동의로 주민대표회의 구성, 시공사·감정평가사 선정 등 결정) 등 장점도 있다.
한편, 2·4대책 발표일부터 우선공급권 부여 기준일인 6월 29일 사이 4개 구역에 대한 부동산 실거래 조사 결과 △특수관계인 간 차입 등 편법 증여 △대출용도 외 유용 △거래신고 규정 위반 등 위법 의심 사례는 10건으로 확인됐다.
국토부 남영우 공공주택추진단장은 "이번 증산4구역 등 4곳의 예정지구 지정은 도심 공공주택 복합사업뿐 아니라 2·4대책의 본격적인 추진을 알리는 것으로 그 의미가 크다"며 "주민 호응이 높은 다른 후보지에 대해서도 연내 예정지구를 지정하는 등 2·4대책 사업을 차질 없이 추진해 나가겠다"고 밝혔다.