더불어민주당 대선 경선에서 이재명 경기도지사의 '기본주택' 공약에 이낙연 전 대표가 '서울공항 개발'로 맞불을 놓으면서 정책 경쟁에도 불이 붙고 있다. 네거티브가 난무하던 경선판에서 민생과 직결되는 부동산 정책 대결이 펼쳐졌다는 점에서 긍정적인 평가가 나온다.
'간만에 정책 대결' 긍정 평가 속 "대규모 공급 정책에만 기대나" 지적도
하지만 전문가들 사이에서는 급선무인 부동산 시장 안정에 대한 고민 대신 대규모 공급정책에만 기댄 '포퓰리즘적 공약' 논쟁으로 흐르는 것 아니냐는 지적이 나온다. 전문가들은 "하려면 할 수 있겠지만, 과연 이것만으로 집값을 잡을 수 있겠느냐는 의문"이라고 입을 모았다.
핵심은 '집값의 안정화'지만 미래의 대규모 공급 정책에만 논쟁이 집중되고 있다는 것이다. 기본주택 등 대규모 공공주택을 공급하더라도 집값이 오르는 이상 집을 사려는 욕구를 잡지 못해 가격 안정을 이룰 수는 없기 때문이다.
이재명 지사 "임기내 250만 호 이상 공급-100만 호는 기본주택"
우선, 이재명 지사는 임기 내 주택공급을 250만호 이상을 공급하고, 이 중 기본주택으로 100만호 이상을 공급하겠다고 약속했다. 이에 따라 장기 임대 공공주택 비율을 10%까지 늘리겠다는 계획이다. 기본주택은 기존 취약계층을 위한 공공주택 개념에서 중상층까지도 살 수 있는 보편 주거 복지 공급 대책이다.
이 지사는 현재 정부의 약 200만호 정도의 공급 대책에서 추가분을 확보해 충분히 달성될 수 있다는 계산이다. 현재 공공주도 재건축, 재개발 사업과 신도시 사업의 내용을 기본주택으로 바꿔나겠다는 것이다.
하지만 구체적으로 공공비율을 어떻게 조정하겠다는 것인지에 대해서는 방안을 내놓지 않은 상태다. 또 기본주택 100만호를 내놓는다해도, 취약계층에 더해 중산층에게까지 공급한다면 시장에 미치는 영향이 크지 않다는 평가다.
경제정의실천시민연합 김성달 부동산건설개혁 국장은 "우리나라 총 주택이 2천만 채가 넘는다. 공공이 지금 가지고 있는게 그 중 100만호고, 거기에 기본주택 100만호 더하면 200만호가 되는 것"이라며 "200만호 가지고 주거 불안정 계층까지 챙기고, 보편복지까지 펼칠 수 있을지 의문" 이라고 말했다.
이어 "기본주택의 핵심은 공공주택의 대중화"라며 "하지만 지금 당장의 주거 불안에 대한 해법도 같이 제시하는 게 맞다"고 지적했다. 또 "투기 규제책도 같이 내놔서 두 정책이 시너지 효과를 내야하는데 투기 억제책이 아직 디테일하지 않다"고 말했다.
이 지사는 "'부동산으로 돈 못 벌게 하겠다'는 문재인 대통령님 말씀에 모든 답이 있다"며 기본주택과 함께 또 국토보유세 도입 등 강력한 수요억제책을 펼치겠다고 했지만 구체적인 내용은 아직 내놓지 않고 있다.
이낙연 "서울공항 이전-공공주도로 주택 3만 호 건설"
과연 시장안정화 효과를 가져올 것이냐하는 측면에서 이낙연 전 대표가 내놓은 서울공항 개발 사업도 부족하기는 마찬가지다. 이 전 대표는 경기도 성남에 위치한 서울공항을 다른 곳으로 이전해 공공 주도로 주택 3만호를 건설하겠다는 공급 대책을 내놨다. 서울공항의 군사적, 공적 기능을 김포공항 등으로 분산하고, 이곳에 '스마트 신도시'를 짓겠다는 것이다. 국유지인 만큼 주택은 공공 장기 전세 등 공공주택이 들어선다.
하지만 전문가들은 우선 공급 대책이 적기에 이뤄져 시장 안정화에 영향을 줄 수 있을지에 대해 의문을 제시했다. 미군도 사용하고 있는 군 기지를 빠른 시간 안에 이전하고, 거기에 수 년이 걸리는 신도시 사업까지 임기 내에 마칠 수 있겠냐는 것이다. 2005년에 시작한 미군 부대 평택 기지 이전 사업도 부지매입, 안보상의 이유로 예상보다 수 차례 밀려 16년이 넘도록 현재진행형이다. 군 이전부터 해야되는 문제여서 시간이 오래 걸릴 수밖에 없다는 지적이다.
무엇보다 이 전 대표의 공약이 시장 안정화와는 정 반대의 효과를 가져올 수도 있다는 지적도 나온다. 이 전 대표가 밝혔듯이 서울공항을 이전할 경우, 주변 지역에 대한 고도제한이 풀린다. 규제 완화에 따른 개발 이익을 보고 몰린 투기 수요에 송파구, 성남지역 등 인근 지역의 집값은 요동칠 수밖에 없다. 시장 불안정을 야기할 수도 있다는 것이다.
세종대 임재만 교수는 "공항을 이전하면 주변지역 고도제한 규제를 풀어야할텐데, 시장을 자극할 수 있다"며 "사업을 진행하기 위해서는 이 전 대표가 주장하는 토지공개념 등 다른 투기 억제책을 한 뒤 진행해야 한다"고 설명했다. 토지공개념 제도를 어떻게 실현할 수 있는지 제시하고 공급대책을 토론하는 게 우선이란 설명이다. 또 건국대 심교언 부동산학과 교수는 "그 부지에 공공으로 임대주택 지으면 주민들 반발도 일 수 있다"며 "사회문제를 야기할 수도 있다"고 했다.
전문가들은 추가적인 개발 공약보다는 부동산 값 폭등을 야기했거나, 막지 못한 현 정부의 정책에 대한 비판과 그에 따른 대안을 제시하는 것이 우선이라고 조언했다.
부동산 시장 안정화를 위한 대책을 마련하고, 이와 함께 공공이나 민간 등 공급대책을 제시하는 것이 맞는 순서란 것이다. 심 교수는 "여당인 만큼 지금 정책에 대해서 잘못된 것이 무엇인지, 기존 정책에 대한 비판과 함께 대안 제시가 있어야하는데 없다"며 "효과가 없는 현 정부 정책에 대한 반성이 먼저"라고 지적했다.