참여연대는 31일 서울 종로구 참여연대 아름드리홀에서 기자회견을 열고, 3기 신도시 6개 지구 중 고양 창릉, 하남 교산에 공급될 7만 2천호 중 2만 8800호(40%)를 택지매각으로 분양할 경우 민간건설사에 최대 3조 5천억, 개인 수분양자에게 최대 7조원의 개발이익이 돌아간다는 분석 결과를 발표했다.
앞서 참여연대는 지난 1월 창릉신도시의 분양을 통해 민간건설사가 최소 1조~2조, 개인 수분양자가 최소 1조 4천억~1조 8천억에 이르는 이득을 취할 것으로 예상된다는 조사결과를 내놨다. 하남 교산지구는 지난 2018년 12월, 고양 창릉지구는 지난 2019년 5월 각각 신도시로 지정된 바 있다.
개인 수분양자는 최소 4조 8714억에서 최대 5조 2102억의 시세차익을 챙길 것으로 예상됐다. 교산 근처에서 최근 3년 내 사용승인을 받은 신축아파트 4개 단지의 실거래가를 평당 평균 3115만원으로 산출한 뒤 이를 전체 공급물량에 적용한 14조 963억에서 분양가를 뺀 방식이다.
세종대 부동산학과 임재만 교수(참여연대 민생희망본부 실행위원)는 "하남지역은 올해 하반기부터 입주자를 모집할 예정이다. 약 40%를 민간에 분양해 민간건설사에 매각하고 민간아파트를 지어 개인에게 또 매각할 예정"이라며 "인근 위례신도시에서 최근 택지를 분양받아 민간에 매각한 개발·분양사례를 토대로 택지비와 건축비를 추정했다"고 말했다.
정부가 벌여온 사업규모에 비해 실제 공공임대주택 공급은 미미한 수준이라는 지적도 나왔다.
박현근 변호사(민변 민생경제위원회)는 "지난 30년 동안 정부가 공급한 공공임대주택이 대략 304만호 정도인데 그 중 36%인 111만호만 남아있다"며 "신도시 개발·그린벨트 해제 등으로 토지 강제수용을 통해 조성한 수도권 지역 공공택지 상당수가 민간건설사에 매각되고 있고, 분양전환제를 통해 임대주택 물량이 빠지고 있다는 게 가장 큰 2가지 원인"이라고 짚었다.
참여연대가 인용한 한국부동산분석학회 자료에 따르면, 향후 3기 신도시에 공급될 주택 37만호 중 서민과 저소득층의 주거안정을 위한 장기공공임대주택의 공급비율은 25%(9만 2500호) 남짓이다. 여기에 10년 임대 이후 분양으로 전환되는 물량(10%·3만 7천호)을 합쳐도 35% 안팎에 그치는 것으로 파악됐다.
박 변호사는 "10년 임대 후 분양주택도 결과적으로 민간에 매각된다고 보여지기 때문에 공익을 위해 공공택지로 조성한 땅 절반 가까이가 민간에 사유화되고 있다는 것"이라며 "이는 결국 우리 사회 투기문제를 양성하고, 너나없이 투기에 뛰어들게끔 만드는 구조적 문제다. 10년 이후 분양전환까지 50% 이상을 공공임대주택으로 배정해야 한다"고 밝혔다.
이어 "현재 LH 직원들의 투기의혹이 제기되면서 일각에선 3기 신도시를 취소하고 (공공개발을) 민간으로 전환해야 한다는 주장이 나오고 있다"며 "한마디로 도둑이 들었기 때문에 경비도 더 강화하고 재발방지책을 만들어 도둑이 들지 못하도록 해야 하는데, (오히려) 경비도 없애고 모두에게 집을 열어줘 누구나 다 들락날락할 수 있게 하자는 취지의 얘기"라고 일축했다.
김남근 변호사(참여연대 정책위원)는 "신도시 개발과정엔 교통시설·상하수도 건설 등 많은 비용이 든다. 이를 정부 재정이나 공공 기금으로 (충당)하지 않고 LH가 돈을 벌어 개발하는 방식으로 하다 보니 LH는 공공사업을 위해 많은 돈을 벌 수 있는 수익사업을 벌려야 하는 구조"라며 "'땅장사', '집장사'를 해서 공익사업을 하다 보니 필요한 규모보다 2배 정도 더 큰 조직을 운영하게 되는 것"이라고 말했다.
또한 "한국이 공공임대주택에 쓰는 비용은 주택도시기금 전체 예산의 10%를 조금 넘는 수준"이라며 "LH 개혁의 기초는 LH가 벌여야 하는 고유사업에 집중하도록 해야 한다는 거다. 그 핵심은 신도시 사업을 벌일 때 민간에 택지를 매각하는 것만큼은 중단해야 한다는 것"이라고 강조했다.
아울러 "토지비축은행 같은 걸 만들어서 LH로부터 민간에 매각해야 할 땅을 사고 개발비용을 지원한 이후 그 땅을 다시 LH나 지역개발공사 등에 단계적으로 공급하는 방안을 생각해볼 수 있다"고 덧붙였다.