하지만 신규 물량 '13만 2천 가구'의 절반이 넘는 7만여 가구는 공급 실현 가능성에 의문이 제기되고 있다. 정비사업자 측의 호응과 추진이 관건인데, 이에 대한 구체적인 고려 없이 이를 물량으로 계산했다는 지적이다.
◇신규 공급물량 13만 2천 가구 중 재건축·재개발 통해 7만 가구…현실성 논란
정부는 지난 4일 관계기관 합동으로 '서울 등 수도권 추가 공급에 대한 계획'을 발표했다.
이에 따르면 △ 신규 택지 발굴 △ 용적률 상향과 고밀화 △ 도시규제 완화 △ 정비사업 공공성 강화 등 4개 부문을 통한 신규 공급 물량은 '13만 2천 가구+α' 에 달한다.
이 중에서도 '공공성을 강화한 정비사업'을 통한 물량은 전체 7만 가구로 가장 큰 비중을 차지했다.
재건축에는 한국토지주택공사(LH)와 서울주택도시공사(SH) 등 공공기관이 사업에 참여해 일반주거지역에서 준주거지역으로 종 상향을 전제로 용적률을 500%, 층고를 50층으로 완화하고 늘어난 물량의 50~70%를 기부채납으로 거둬간다는 구상이다. 이를 통해 최소 5만 가구의 추가 공급이 가능해 질 것으로 보고 있다.
재개발 사업에 공공이 참여해 용적률 완화, 분양가 상한제 배제 등 혜택을 주면서 조합원 물량을 제외한 절반을 임대주택으로 공급하는 등 공공성을 강화하는 것이다. 이를 통해선 2만 가구의 추가 물량이 발생할 것으로 예상하고 있다.
◇"20%25는 호응할 것"이란 기대…막연한 함정에 빠질 수 있어
문제는 이러한 추산이 '20% 호응'에 대한 희망 섞인 전망에 따른 계산이라는 점이다.
국토부에 따르면, 정비구역으로 지정됐지만 사업시행 인가를 받지 않아 공공 재건축의 주 대상이 될 것으로 보이는 서울 93개 사업장에는 약 26만 가구가 포함되는 것으로 집계된다. 이 중 20%가 실제 이러한 계획에 호응한다면 가능한 공급이 5만 가구가 되는 것이다.
재개발 물량을 추산하는 것 역시 유사한 사정이다. 뉴타운 등 정비구역으로 지정됐다가 사업 지연 등으로 해제된 정비해제구역은 서울 내 176곳에 달한다.
국토부는 해제 상태인 점을 고려하면 재개발의 경우 재건축의 경우와 달리 정확한 대상 가구 수를 추려내기는 어려울 것으로 보고 있다. 여기에도 대략 20%가량의 예상치가 적용됐다는 게 국토부의 설명이다.
◇"사업성이…" 선 긋는 조합, 당국은 "발 벗고 설득"
일부 정비사업 조합들은 일찌감치 손사래를 치고 있다. '미래 가치'를 강조하는 서울 강남권의 재건축 단지에서는 이러한 반응이 두드러진다. 강남구의 한 재건축조합은 "분양가 상한제에다 최소 50% 이상인 기부채납 비율까지 적용받는다는 점을 고려하면 조합원들의 동의는 어려울 것"이라며 선을 그었다.
부동산114 윤지해 수석연구원은 "택지 발굴 등을 통한 전체적인 물량 자체는 적지 않은 수준"이라면서도 "재건축초과이익환수제와 분양가 상한제, 실거주 의무 등 기존 규제가 그대로인 상황에서 용적률이 높아져도 기부채납이 최소 50%를 넘어가는 점에 대해 재건축 조합 등이 흔쾌히 동의할지 의문"이라고 밝혔다.
그는 다만 "사업이 무산되거나 지연됐던 재개발 조합 등에서는 공공이 참여해 속도감 있게 사업을 추진하는 데 긍정적으로 반응할 수 있겠다"고 덧붙였다.
국토부는 "일부 파격적인 인센티브도 있는 만큼, 조합들의 선택을 받을 여지가 많다고 본다"며 향후 계획에 대해 "현재 LH와 SH가 발로 뛰면서 관련 내용을 알리고 있고, 앞으로 법 개정 등을 거쳐 (조합을 상대로 한 설득 활동을) 구체화할 예정"이라고 밝혔다.