정부의 부동산 옥죄기가 연일 이어지면서 부동산 시장이 '빙하기'를 맞고 있다.
20일부터 다주택자의 전세대출을 금지하는 전세대출 규제가 시행되고 고가의 주택 거래시 허가를 받도록 하는 주택거래허가제 시행 가능성까지 흘러나오면서 시장은 말 그대로 얼어붙었다.
시장이 상승세를 멈추고 관망세로 돌아서자 정부는 일단 안도하는 분위기다.
국토교통부는 지난 15일 배포한 자료에서 "12.16 대책 이후 주택시장은 빠르게 안정세로 전환되고 있다"고 자평했다.
국토부는 "지난해 말 0.33%의 상승률을 보이면서 집값 상승을 선도했던 강남 4구가 올해 1월 0.04%로 떨어졌다"며 "지난해 10월 이전 수준으로 상승세가 둔화됐다"고 강조했다.
전세가격도 상승세가 둔화되고 있다는 게 국토부의 설명이다.
국토부는 "목동과 강남 등 학군수요가 높았던 지역의 전세가격은 지난해 말부터 상승폭이 감소하고 있다"고 강조했다.
그러나 정부의 '자화자찬'과 달리 전세시장은 여전히 불안정한 모습니다.
한국감정원 관계자는 "겨울방학 이사철이 끝나고 학군수요가 소진된 상태지만 여전히 시장에 매물은 부족한 상황"이라며 "규제가 강화되면서 매매하려던 수요자들이 임대시장에 머물면서 전세 수요는 더 커질 것"이라고 말했다.
실제로 역세권과 학군 수요가 우수한 마포, 강남, 양천구 전셋값은 여전히 고공행진을 이어가고 있다.
서울 마포구 마포래미안푸르지오의 경우 지난해 12월 7억 4500만원에 거래된 전용면적 84㎡의 전세가 올해 1월엔 8억 5000만원에 실거래됐다.
옆 단지인 마포자이3차의 경우 지난해 10월 6억 5000에 거래되던 전용면적 84㎡은 현재 8억 2000만원까지 호가가 치솟았다.
전세매물이 귀해지면서 또다른 풍선효과로 반전세 수요도 커지는 상황이다.
서울시부동산정보광장의 통계에 따르면 준전세(반전세) 거래량은 지난해 11월 1천72건에서 지난해 12월 1천 455건으로 증가했다.
전체 거래량으로 살펴봤을 때 11월 준전세 비율은 전체 거래건수(1만1027건)에서 9.7%인 반면, 12월(9천557건)에는 15.2%로 급등했다.
전세 품귀 현상으로 매물이 부족해지면서 반전세 수요가 급증한 것으로 분석된다.
9억 이상 주택을 보유한 1주택자들이 교육 문제로 강남이나 목동 등 다른 지역에서 전세를 구할 경우 전세대출이 불가능하기 때문에 현재로선 반전세나 월세가 유일한 방법이기 때문이다.
강남의 한 부동산 중개인은 "정부가 종부세를 올리면서 집주인들이 세금 부담을 줄이기 위해 전세보다는 월세나 반전세를 더 선호하는 편"이라고 귀띔했다.
9억 이상 아파트 LTV대출 규제로 매매 수요가 전세나 월세 등 임대시장에 머물며 전세가가 급등하는 등 풍선효과가 이어지는 상황에서 정부가 전월세상한제와 계약갱신청구권 등 추가 정책을 내놓을 가능성이 크다.
계약갱신청구권은 임차인이 계약기간 2년 후 추가로 2년 더 살 수 있도록 하는 권리다. 전월세상한제는 전월세 상승률에 정부가 제한하는 것을 말한다.
특히 전월세상한제는 문재인 대통령의 대선 공약인 만큼 정부와 여당이 강력하게 추진하고 있는 사안으로 해당 내용을 포함한 주택임대차보호법 개정안이 국회에 발의된 상태다.
일부에서는 전월세상한제가 시행되면 임대 가격이 급등할 수 있다는 우려도 제기된다.
임대료 인상 기회가 줄어들 거라고 예상한 집주인이 가격을 한꺼번에 올릴 수 있다는 것이다.
함영진 직방 빅데이터랩장은 "임대료를 집주인 마음대로 올리지 못하도록 규제할 경우 전세 수요가 많은 도심에서는 수익성이 떨어지는 현상이 발생한다"며 "정책 시행 전에 임대료를 급격히 올리는 부작용도 생길 수 있다"고 지적했다.