■ 진행 : 김현정 앵커
■ 대담 : 박선호(국토교통부 제1차관)
어제 정부가 부동산 종합 대책을 기습적으로 내놨습니다. 어떤 의도였을까. 또 효과는 어느 정도로 보는가. 직접 좀 듣고 싶은데요. 그전에 홍남기 경제부총리의 어제 발표를 좀 직접 들어보면 어떨까 싶은데요. 듣고 오죠.
[홍남기 경제부총리 “주택 시장 안정에 대한 정부의 의지는 그 어느 때보다도 확고합니다. 이번 대책은 주택 투기 수요를 근본적으로 차단하고 주택 공급을 지속적으로 확대하여 주택 시장을 거주 목적의 실수요 중심으로 개편하기 위함입니다. 주택을 통한 불로소득은 어떠한 경우에도 절대 허용하지 않겠습니다. 필요한 경우 내년 상반기 중 추가적인 종합대책을 마련하도록 하겠습니다.”]
아주 강력합니다. 어제 나온 것만 해도 상당히 강력했어요. 내용을 좀 들여다보자면요. 투기 지역이나 투기 과열 지구에서 15억을 초과하는 집을 살 때는 주택 담보 대출이 전면 금지가 됩니다. 9억 이상 되는 집은 초과분에 대하여 20%만 대출받을 수 있습니다. 투기 지역, 투기 과열 지구는요. 서울 전체가 다 해당됩니다. 경기도에도 포함되는 곳이 여럿 있고요.
거기에다가 지난달에 내놓은 민간 주택 분양가 상한제. 이것도 서울 대부분 지역으로 확대했습니다. 경기도도 상당수 들어가게 됐습니다. 이게 동 개수로 따지면 322개 동에 적용이 됩니다. 종부세도 오릅니다. 이 정도면 집값 안정화에 효과가 있을까요? ‘눈 뜨면 1억 원 오른다. 지금이라도 서울 입성의 막차를 타야 한다.’ 이런 불안한 이야기들이 나오는데. 이 불안감을 잠재울 수 있을지. 국토부 박선호 제1차관 연결이 돼 있습니다. 박 차관님, 안녕하세요?
◇ 김현정> 고생 많으셨습니다.
◆ 박선호> 예, 괜찮습니다.
◇ 김현정> 당장 오늘부터 효력이 나타나는 거라면서요?
◆ 박선호> 예, 15억 원 초과에 대한 주택 담보 대출 금지 조치는 오늘 이후에 계약하는 분부터 바로 적용됩니다.
◇ 김현정> 오늘부터 효력이 당장 발생하는 건데 어제 이렇게 갑자기 발표가 날 거라고는 아무도 몰랐거든요. 어떻게 그렇게 기습적으로 발표를 하게 되셨습니까?
◆ 박선호> 저희가 통상 부동산 시장 안정을 위한 대책을 할 때 사전에 예고를 하는 경우가 많이 있었습니다. 그렇게 하다 보면 대책의 내용에 대한 여러 가지 억측이 난무하는 경우도 많고요. 또 일부에서는 소위 ‘찌라시’ 라고 하는 것들을 통해서 허위 정보들이 시장에 막 유통이 돼서 실제 많은 분들에게 혼란을 야기시키는 경우가 많고. 또 규제가 시행되기 전에 규제를 우회한다거나 또 편법적으로 회피하려는 그런 움직임들이 많이 있습니다. 그래서 집값 안정을 위해서 특히 서울 지역에서 되게 엄중한 상황이기 때문에 정책을 미리 준비를 했고요. 이와 같은 내용을 전격적으로 한꺼번에 발표하게 된 겁니다.
◇ 김현정> 그런데 민간 주택에 대한 분양가 상한제 같은 경우에는 지난달에 내놓았을 때 한꺼번에 좀 하지 그러셨어요? 그때도 풍선 효과 걱정했던 분들이 꽤 있었거든요. 그런데 아니나 다를까 풍선 효과가 나타났고 그래서 이번에는 확대를 굉장히 많이 했는데 이왕 한 달 만에 할 거면 그때 이 강력한 대책이 같이 나왔어야 하는 것 아니냐라는 이야기도 있는데요.
◆ 박선호> 정부의 정책이라는 것은 시장 상황에 맞게 단계적으로 하는 것이 맞다고 보고 있습니다. 또 지난달에 발표를 했던 것은, 분양가 상한 제도를 민간 택지 지역에 적용할 수 있는 요건을 완화하면서 가장 고분양가의 염려가 높은 지역 27개 동을 선별해서 한 것이고요.
◇ 김현정> 핀셋이었죠, 핀셋. 그 당시에는?
◇ 김현정> 그랬었죠. 한 번에 충격파를 주기보다는 핀셋으로 해 보고 그래도 안 되면 추가하겠다라고 한 것으로서, 한 달 만에 다시 추가 정책이 나온 건데요. 차관님, 단도직입적으로 뭐 여쭙고 세부적인 얘기 갈게요. 이번에는 잡히겠습니까, 집값?
◆ 박선호> 예. 단기적으로 또 중장기적으로도 시장 안정의 효과가 뚜렷하게 나타날 거라고 생각을 합니다. 지금 단기적인 시세 차익을 노리고 또는 막연한 집값 상승 기대 때문에 집을 사려는 수요가 많이 차단될 수 있을 거라고 보고 있고요. 또 집을 보유하는 거에 따른 사실은 경제적인 부담이 보유세 부분에서 상당히 크지 않았다고 지금까지는 보고 있습니다. 그런데 이번에 공시가 현실화 방침. 그리고 종합 부동산세를 포함한 보유세 인상. 이런 것들 때문에 양도세의 일시적인 단기 유예 조치와 함께 시장에 매물이 나올 걸로 보고 있고요.
또 공급 측면에서는 정부가 수도권 30만 호 공급 계획, 5개의 양질의 신도시 공급 계획 또 도심 내 주택 공급 확대. 이런 것들을 통해서 꾸준히 공급을 늘려갈 거기 때문에 수요, 공급 양 측면에서 안정 요인이 충분히 강화될 수 있고요. 그런 것들이 시장에 참여하는 여러 분들의 인식 속에 제대로 자리잡게 된다면 단기적인 집값 안정 또 중장기적으로 주택 시장도 안정적으로 관리될 수 있을 거다. 이렇게 생각합니다.
◇ 김현정> 단기적으로 안정될 거라는 것에 대해서는, 단기적 효과가 있을 거라는 것에 대해서는 저도 동의합니다. 문제는 잠깐 그랬다가, 반짝 그랬다가 다시 시장이 적응하고 또 오르고. 오를 때는 그전보다 더 무섭게 오르고라는 것을 너무 많이 경험해서요. 지금 청취자 배** 님, 7***님, 김** 님 등 많은 분들이 ‘차관님 말씀대로 되면 좋겠지만 이번에도 또 오를 것 같습니다’ 라는 문자들을 보내주시거든요. 과거의 경험에 비춰서 이런 생각이 드는데 어떻게 생각하세요?
◆ 박선호> 시장에 일종의 그러한 관측이 근저에 깔려 있는 것은 공급이 부족할 거다라는 쪽의 얘기인 것 같습니다. 하지만 과거에 분양가 상한 제도를 전국의, 모든 종류의 주택 공급 사업에 적용을 했을 때도 외환 위기 시절을 삐고는 공급의 위축이 전혀 없었습니다. 정상적으로 공급이 진행됐었던 거고요.
또 지금 현재의 상태에서의 서울 지역의 향후 한 5년 동안의 새 아파트 입주 물량도 약 4만 호가 평균적으로 넘습니다. 주택 전체를 합하면 한 6만 호 이상의 주택이 서울에서 공급이 되거든요. 서울의 주택 수요가 1년에 평균적으로 약 5만 호에서 5만 5000호 된다는 연구 기관의 분석이 있는 점을 감안한다면 사실은 실수요를 충당할 수 있는 공급은 충분히 이루어질 수 있다고 보고 있고요.
문제는 실수요를 뛰어넘는 투자 수요 또는 투기적 목적의 수요를 어떻게 제어할 것이냐가 관건이라고 보고 있는데요. 이번 대책을 통해서 보유세 강화 또 양도세 단기 투자에 대한 강화, 갭투자 방지. 이런 것들을 통해서 충분히 투기적, 단기적 수요 같은 것들이 통제가 될 수 있기 때문에 이번 경우에는 시장 안정 효과가 당장 나타나고 또 그러한 효과들이 꾸준히 이어질 수 있을 것으로 기대하셔도 좋을 것입니다.
◇ 김현정> 이번에는 될 것이다. 이번에는 믿어달라. 그 말씀이신데 어제 나온 것들 다 하나하나 들여다볼 수는 없을 것 같고 좀 대표적인 걸 보겠습니다. 제일 강력한 게 대출 규제입니다. 15억 이상 집을 살 때는 주택 담보 대출을 못 받는다. 이게 15억을 넘는 초과분에 대해서만 못 받는 겁니까? 아니면 15억 이상인 집이면 아예 대출이 안 되는 건가요?
◇ 김현정> 그러니까 15억 아래에 대해서는 받을 수 있되 그 이상 넘는 것에 대해서 못 받는다는 얘기가 아니라 아예 15억 넘는 집은 그냥 주택 담보 대출은 제로가 되는 겁니까?
◆ 박선호> 정확하게 말씀드리면 9억 원을 초과하는 주택부터는 이전보다 강화된 주택 담보 대출 규제가 들어가게 되는데요. 9억 원에 해당하는 금액까지는 LTV 40% 기준으로, 9억 원에서 15억 원에 해당하는 그 6억 원 차액에 해당하는 구간에서는 20%. 그리고 15억 원을 초과하는 주택을 구입할 경우에는 앞서 설명드린 것과 관계없이 주택 담보 대출이 제한됩니다.
◇ 김현정> 그렇게 되는 거군요. 저는 9억 원까지는 40% 현행대로 받을 수 있고 그다음에 9억 원에서 15억 구간에 대해서, 그 6억 원에 대해서는 20%만 되고 15억 원 넘어가면 제로. 이런 건 줄 알았는데 그게 아니라 15억 원을 넘어가면 그냥 무조건 제로인 거군요. 15억 원이 기준인 이유는 뭘까요?
◆ 박선호> 15억 원은 상당히 초고가의 주택입니다. 서울의 아파트 기준으로 해도 약 7분의 1정도만 15억 초과 주택에 해당이 되고요. 우리나라 전체적으로 보면 15억 초과하는 공동 주택은 한 1.2%밖에 되지 않습니다.
◇ 김현정> 우리나라 전체로 보면?
◆ 박선호> 네. 물량 자체가 적은 주택 시장의 한 부분이긴 하지만 최근에 특히 금년에 집값 상승세를 분석을 해 보면 주택 시장의 가격 상승을 이끌어왔던 그런 가격대의 주택이고요. 이런 주택을 구매하는 행태 같은 것들을 분석을 해 보니까 집값 상승에 대한 어떤 투자 심리, 기대 심리. 이런 거에 따라서 전세금을 끼고 또 거기에다가 담보 대출까지 얹어서 갭투자를 하는 행태가 많이 나타났던 시장입니다. 그래서 이 부분에 대해서 주택 담보 대출을 제한하게 된다면 이 가격대에 안정세가 당연히 회복될 거라고 기대하고 있고요.
◇ 김현정> 결국은 투기꾼들을 잡기 위한 구간이군요.
◆ 박선호> 이 가격대의 안정이 이루어진다면 나머지 다른 부분에 있어서의 주택시장 안정에도 크게 기여를 할 수 있다, 확산될 수 있을 거다. 이렇게 봤습니다.
◇ 김현정> 알겠습니다. 그런데 이제 투기 세력 잠재우기 위한 건 좋습니다마는 문제는 실수요자들이에요. 서민들이 내 집 마련할 때. 특히 서울에 집 살 때 대출 안 끼고 사는 경우가 거의 없는데. 그걸 엄격하게 막아버렸기 때문에 현금 없는 실수요자도 15억 넘는 걸 사고 싶을 수 있거든요.
제가 어제 시세를 좀 알아보니까 마포구 33평이 한 15억에서 17억 되고요. 서울 광진구도 13억에서 15억 됩니다. 4인 가구 정도가 사는 30평대가. 여기에 15억 넘는 걸 사려고 하면 이때는 대출이 제로가 돼버리니까 실수요자들도 불이익을 받는 거 아니냐. 서울에 집 살 수가 없어지는 것 아니냐라는 얘기가 나오는데요.
◆ 박선호> 실수요자를 어떤 분을 정의해야 되는 건지에 대해서는 여러 가지 의견이 있을 수 있습니다마는.
◇ 김현정> 자기가 살 집을 사려는 사람이겠죠, 아마?
◆ 박선호> 통상적으로 신혼부부라든지 생애 첫 내 집을 마련하는 분들이라든지 이런 분들을 위해서는 정말 정부의 LTV, DTI 규제와 관계 없이 장기 저리로 정부의 정책 자금을 대출해 드리고 있습니다. 주택 도시 기금의 디딤돌 대출이라든지 또는 주택 금융 공사에서 시행하고 있는 보금자리론 이런 것들이 있고요.
아까 15억 원 넘는 부분에 대해서는 아까 말씀드렸지만 서울 전체 주택 아파트의 7분의 1 정도 수준이고요. 좀 더 범위를 넓혀서 보면 서울의 모든 공동 주택의 한 17%, 20% 미만에 해당하는 숫자입니다. 전국으로 보면 한 4%밖에 되지 않는 집들이거든요.
그래서 지금까지 집이 없거나 또는 지금 1주택인데 좀 더 양호한 주거 환경을 통해서 주거 수준을 좀 높이고자 하는 분들 그런 분들을 이런 실수요자라고 정의를 한다면 그분들이 주택을 구입할 수 있는 기회는 충분히 열려 있다고 생각을 하고요. 이번 대책을 준비함에 있어서도 그러한 실수요자 분들에게 피해가 없도록 하는 데 많은 주안을 뒀다는 말씀도 드리겠습니다.
◆ 박선호> 그런데 기존에 집 주택을 처분을 하면 또 매각 대금이 생기는 것이고요. 제가 설명을 안 드려도 실제 수요자 관점에서 충분히 잘 분석을 하고 판단을 하시라고 생각을 합니다마는 중장기적인 주거 이동 계획을 세워서 자금을 마련하고 의사 결정을 하는 것이 실수요자들의 기본적인 그런 패턴이기 때문에 그런 부분까지 과도하게 제약하는 부분은 아니고요. 다만 그런 선의의 피해자들이 생길 수 있는 부분들에 대해서는 충분히 고려가 이루어졌고 앞으로 시행 과정에서 세부적인 것들은 우리 금융 당국에서 주택 담보 대출 규제와 관련된 내용들을 운영할 것으로 그렇게 생각을 합니다.
◇ 김현정> 알겠습니다. 이것 외에도 지금 세금 부분이라든지 공시지가 부분이라든지 짚을 부분들이 많이 있습니다마는 어제 가장 강력했던 부분. 대출 규제 부분에 대해서 차관님께 설명을 들었고요. 이렇게 해도 집값 안정화되어야 될 텐데. 혹시라도 안 되면 내년에 추가 정책 내겠다. 뭐가 더 기다리고 있을까요?
◆ 박선호> 이번 대책에 대해서는 상당히 효과가 있을 거다라는 말씀은 저희가 첫머리에 드렸고요. 대책의 효과가 부족하거나 시장에서 제대로 반응을 하지 않을 경우에는 당연히 정부로서는 추가적인 시장 안정 조치를 내야 되는 것이고요. 추가적인 시장 안정 조치 같은 것들을 매번 대중적으로 내는 것에 그치지 않고 정말 내년 상반기에는 필요하다면 수요, 공급 양 측면에서 근본적인 부동산 시장의 패러다임을 바꿀 수 있는 정책 같은 것들을 만들어야 되지 않냐. 이런 생각을 하고 있습니다.
◇ 김현정> 패러다임을 아예 바꾸는 거요?
◆ 박선호> 네. 보유세라든가 또는 거래와 관련된 과세 부분. 그다음에 주택 금융과 관련된 부분 또는 주택 공급 제도와 관련된 것들. 이런 것들을 좀 근본적으로 바꿀 건 바꿔서 아까 부총리께서 하신 말씀을 방송에서도 주셨습니다마는 주택을 통해서 불로소득을 얻는 것 또는 과도한, 과다한 자기가 필요한 것 이상으로 주택을 보유함으로써 시세 차익을 얻고 그런 것들 때문에 많은 다수의 서민들이 무주택이라든가 또는 좋지 않은 주거 환경에 처하게 되는 문제. 이런 것들을 근본적으로 바꿔나갈 수 있는 대책도 내년 상반기에는 충분히 고민을 해야 된다라고 생각을 하고 준비를 할 예정입니다.
◇ 김현정> 알겠습니다. 다시 한 번 정리하겠습니다, 여러분. 지금 서울 아파트 중위 가격은 9억 정도가 됩니다. 그래서 9억 원까지는 주택 담보 대출 40%, 15억 이상의 경우는 9억 원 초과 분에 대해서는 20%까지만 대출 가능하고요. 15억 원을 넘어가는 경우엔 대출은 금지됩니다. 이게 어제 가장 강력한 규제책이었다는 거, 또 민간 택지에 대해서도 분양가 상한제를 대폭 확대했다는 거 골자로 말씀드리고 이번에는 부디 좀 집값 안정화에 효과가 있기를 기대하겠습니다. 차관님, 고맙습니다.
◆ 박선호> 감사합니다.
◇ 김현정> 국토부 박선호 제1차관이었습니다. (속기=한국스마트속기협회)