■ 방송 : CBS 라디오 <김현정의 뉴스쇼> FM 98.1 (07:30~09:00)
■ 진행 : 김현정 앵커
■ 대담 : 박선호(국토교통부 1차관)
집을 가지고 계신 분, 앞으로 집을 살 분, 팔 분. 지금부터 다 주목을 하셔야 될 것 같습니다. 정부가 집값 상승을 막기 위해서 민간 택지에 대해서도, 민간주택에 대해서도 분양가 상한제를 내놨습니다. 앞서 설명 드린 대로 강남 4구에 특정 동들이 들어가 있고요. 마포구, 용산구, 성동구의 특정 동들 다 합쳐서 27개 동입니다. 예를 들면 이런 겁니다. 지금 어떤 아파트의 분양가가 평당 4000만 원 정도가 시세라면 평당 2500만 원 정도. 그러니까 시세에 한 70% 선으로 규제를 해버리는 거죠. 그렇게 해서 분양을 받은 사람은 반드시 2-3년의 실거주를 해야 하고요. 실거주하지 않으면 10년간은 전매 못 합니다. 강력하죠. 강력한 조치입니다. 그런데 기대와 우려가 동시에 나오고 있습니다. 설명을 좀 직접 들어보죠. 여러분의 질문도 받으면서 진행하겠습니다. 국토교통부 박선호 1차관, 어서 오십시오.
◆ 박선호> 감사합니다. 안녕하십니까.
◇ 김현정> 사실은 민간 택지 분양가 상한제가 처음이 아니지 않습니까, 차관님? 효과가 없어서 사문화됐던 건데 다시 살리게 된 이유 뭘까요?
◆ 박선호> 효과가 없어서 그동안 시행하지 않았다는 건 좀 사실과 다른 것 같습니다. 우리나라에 대규모로 대량으로 주택 공급이 시작된 것이 1980년대 후반입니다. 30년 정도의 역사를 갖고 있는데요. 그 30년 중에서 민간 택지에서의 분양가 상한제는 10년을 빼고 20년 동안 우리한테 시행이 이미 됐던 제도입니다. 또 신도시 같은 경우에는 불과 5년 빼고 25년 동안 상한제가 시행이 됐죠. 그러니까 상한제가 대부분 시행된 거고 여기 청취자 여러분들이 살고 계시는 대부분의 아파트가 분양가 상한제에 의해서 공급된 아파트라고 보시면 됩니다.
그런데 상한제가 돌이켜 보면 여러 가지 뭐 논란이 있었지만 분양가를 합리적인 수준으로 낮춰서 실수요자들한테 도움이 됐던 것이 사실이고요. 또 일각에서 얘기하는 부작용이 있었다고는 하지만 사실은 외환 위기 시절 또는 글로벌 금융 위기 시절 몇 년을 빼고는 상한제가 적용된 상황에서도 정상적인 주택 공급이 이루어졌다. 여러 가지 통계들이 입증을 하고 있습니다.
◇ 김현정> 지난 4년 7개월 동안은 없었지 않습니까? 그것을 지금 다시 살려야겠다 한 것은 너무 집값이 걷잡을 수 없이 뛰고 있다고 판단하신 건가요?
◆ 박선호> 지난 4년 7개월 동안 민간에서 상한제가 시행되지 않은 상황에서 서울의 아파트 가격 상승률은 연 평균 5% 정도가 넘습니다. 상한제가 시행되던 시기의 한 1%대하고 비교를 하면 훨씬 높은 것이죠. 그리고 작년에 정부의 9.13 부동산 대책 이후에 금년 7월 정도까지 서울의 집값이 하향 안정세를 이어왔었습니다. 그런데 일부 재건축 아파트 단지에서의 돌출적인 고분양가 문제가 불거졌고요. 그런 것들이 집값 상승에 대한 기대 심리를 증폭시키면서 서울 다른 지역으로의 집값 상승으로까지 확산된 그런 부분이 분명히 있습니다. 그렇기 때문에 이번에 상한제를 일부 지역에 대해서 도입함으로서 기존에 정부가 추진해 오던 부동산 정책의 효과와 맞물려서 시장 안전 기조를 좀 더 확실하게 가져가겠다라는 것이 정부의 입장이고 그렇게 기대를 하고 있습니다.
◇ 김현정> 27개 동을 지정한 기준은 뭔가요?
◆ 박선호> 주택법이라는 법률이 있고요. 또 법률에서 정한 기준에 해당하는 지역 중에서 어저께 주거정책심의위원회에서 심의를 통해서 정하게 됐는데요. 간단하게 말씀을 드리면 분양가가 굉장히 높게 책정될 압력이 높고 또 최근에 집값 상승률이 높게 이어져 왔던 지역이다. 이렇게 보시면 되겠습니다.
◇ 김현정> 과천, 분당, 목동 이런 곳도 강남 못지않게 분양가 높은데 왜 거기는 빠졌느냐. 이런 얘기도 나와요.
◆ 박선호> 성남 분당 지역의 경우에는 지난 1년 동안에 분양된 아파트의 분양가 상승률이 법적인 요건에 해당되지 않았었고요.
◇ 김현정> 이번에 지정한 그 기준에.
◆ 박선호> 그렇습니다.
◇ 김현정> 기준이란 건 그때그때 바뀌는 거군요, 시장 상황에 따라서.
◆ 박선호> 아닙니다. 법률에서 정한 요건이 있고요. 법률에서 정한 요건 범위 내에서 주거정책심의위원회에서 세분해서...
◇ 김현정> 그러니까 심의위원회에서 세분해서 정하는데 그건 조금씩 조정이 가능한 거군요, 그때그때.
◆ 박선호> 시장 상황에 따라서 판단이 가능하지만 자의적인 기준은 아닙니다. 그리고 목동이라든가 흑석동이라든가 과천이라든가 이런 지역이 좀 얘기되고 있습니다마는 이들 지역의 경우에는 아직까지 재건축, 재개발 사업에 있어서 분양이 임박한 단지나 사업 같은 것들이 거의 없습니다. 정비 사업이라고 저희가 통칭을 하는데요. 정비 사업의 경우에는 굉장히 사업 절차가 길고 시간이 많이 걸립니다. 10년까지도 걸리기 때문에 이러한 부분들에 대해서는 정부가 계속 예의 주시를 하고 있기 때문에 분양가 상한제 적용 지역의 지정은 어제 한 것은 1차 지정이고요. 앞으로 2차, 3차 시장 상황에 따라서 추가적으로 이루어질 수 있습니다.
◇ 김현정> 그렇게 보면 되는군요. 어제로 끝이 아니라 시장 상황에 따라 더 늘어날 수도 있고 또 빠질 수도 있고 그런 것이다.
◆ 박선호> 네, 그렇습니다.
◇ 김현정> 투기 세력을 잡아서 서울 집값을 안정화시키고 실거주자들이 내 집 마련할 수 있게 하는 게 목표 맞죠, 차관님? 언제나 그게 목표였습니다. 그런데 잘 안 됐어요. 지난 정부도 그랬고 이 정부 들어서도 지금 안정화됐다고 말씀은 하시지만 결국 지금 보면 강력한 대책들이 그 당시에만 반짝하고 사실은 또 도루묵이 되고 도루묵이 되고 이런 경우를 많이 봤어요. 이번에도 또 실패하지 않겠는가라는 시장의 우려가 있습니다. 잠깐 반짝하지 않겠는가. 또다시 용수철처럼 튀어 오르지 않겠는가. 어떻게 보세요?
◆ 박선호> 시장 안정 기조가 지금까지보다는 좀 더 확고하게 강화될 수 있는 기틀이 어저께 상한제 지정으로 마련됐다. 이렇게 생각을 하고 있습니다. 2017년도에 8.2 대책 또 작년에 9.13 대책이라는 것을 내놨었는데요. 부동산 조세라든지 주택 담보 대출이라든지 청약 제도 그리고 또 실수요자를 위한 공급 대책. 이러한 것들이 굉장히 종합적으로 망라돼 있는 대책입니다.
그런데 모두에 말씀드렸던 대로 새 아파트 시장에 있어서의 분양가를 통제할 수 있는 부분이 아직까지 없었기 때문에 그런 것들이 최근의 저금리라든가 풍부한 유동성 또 집값 상승 기대, 이런 것들과 맞물리면서 시장 불안을 일으킨 부분들이 있는데요. 이번에 상한제가 그러한 부분들을 메우는 역할을 하기 때문에 앞으로의 시장 안정 기조는 강화될 거라고 보고 있고요.
◇ 김현정> 9.13 대책 때와는 한 차원 다른 차원이다. 이렇게 보시는 거예요?
◆ 박선호> 기존의 대책 저희가 철저하게 할 거고요. 또 상한제라는 것이 9.13 대책에 없었던 내용을 정부가 새롭게 채택을 한 것이기 때문에요. 수요, 공급 전반에 있어서의 안정 요인은 더 강화될 것이다. 이렇게 말씀드리겠습니다.
◇ 김현정> 잘 됐으면 좋겠습니다. 기대를 하게 되는데 그런데 역효과를 우려하는 목소리도 있다는 거 아시죠. 어떤 거냐면 시장의 법칙을 거슬러서 성공한 적이 없다. 예를 들어서 분양가 상한제를 하면 재건축 추진하던 아파트들이 거의 다 스톱합니다. 사업비 안 나오니까 안 하는 거죠. 그러면 새 아파트 공급 물량은 줄어듭니다. 아무튼 이런 상황에서 분양 아파트가 나왔다 치죠. 조금 나왔어요. 그러면 시장 시세로는 예를 들어 12억인데 분양가 상한제 때문에 9억에 분양합니다. 샀다 치죠. 그러면 실거주 2-3년 채우고 팔 때 보면 시장가는 12억보다 더 올랐을 수 있다. 왜냐. 이 동네에는 주로 27개 동은 투기꾼뿐만 아니라 실거주자도 너도 나도 살고 싶어 하는 곳이기 때문에 분양가 상한제 때문에 재건축 안 하고 새 아파트 공급은 줄어들다 보니 새 아파트 시장가는 더 치솟는다는 거죠. 그러면 새 아파트의 가격이 치솟으면 주변 아파트 값도 동시에 오르는. 결국은 이렇게 되지 않겠는가. 이런 이야기들 나옵니다.
◆ 박선호> 저는 좀 거꾸로 말씀드리고 싶은데요. 시장 시세라든가 기존의 분양가에 비해서 터무니없이 높은 분양가로 사업이 이루어지면서 주변의 기존 아파트의 가격을 함께 끌어올리는 문제들 때문에 시장 불안이 야기됐던 부분이 분명히 있거든요.
◇ 김현정> 지금까지는 그런 상황이 펼쳐지고 있었던 거고.
◆ 박선호> 그렇기 때문에 상한제를 통해서 적정하고 합리적인 분양가로 주택이 공급되고 또 수요자, 소비자의 입장에서도 그러한 아파트들이 앞으로도 꾸준히 일관되게 나올 것이다라는 신뢰가 형성이 된다면 기존 주택에 대한 수요도 정상화될 거라고 보고 있는 거고요.
◇ 김현정> 그런데 공급이 일단 줄어드는 건 사실 아닌가요. 재건축 물건들이 들어가면서.
◆ 박선호> 그렇지 않습니다. 재건축 사업, 재개발 사업이 상한제 적용에 따라서 일부 사업 계획을 조정하는 과정에서 시기가 약간 뒤처질 수는 있습니다. 하지만 서울 지역만 보면 지금 재개발, 재건축의 막바지 단계, 즉 관리 처분 계획 인가라든가 이미 착공된 단지가 13만 세대, 단지 수로는 135개 정도가 되고요.
◇ 김현정> 서울 전체로요 아니면 27개 동이요?
◆ 박선호> 서울 전체입니다.
◇ 김현정> 서울 전체죠. 그런데 제가 말씀드리는 것은 수요가 많은. 너도 나도 살고 싶어 하는 27개 동의 공급 부족이 결국은 재건축 막히면서 공급은 더 부족해질 테고 그러면 서울 전체에 또 파장을 주지 않겠는가 이거거든요.
◆ 박선호> 크게 다르지 않는데요. 이미 관리 처분 계획을 받은 단지 지금 6만 5000호 정도 되는데요. 이 부분에 대해서는 저희가 앞으로 6개월 이내에 아파트 분양을 하게 될 경우에는 상한제 적용 없이 기존의 방식대로 분양을 할 수 있도록 그 유예 조치를 함께 열어놨습니다.
◇ 김현정> 6만 5000호는 그 27개 동인가요.
◆ 박선호> 그런 공급들이 이루어질 거고요. 보다 근본적으로는 상한제라는 것이 조합이라든가 주택 건설 사업자한테 손해를 끼치는 제도는 아닙니다. 그러니까 사업을 통해서 이윤이 발생하지 않고 손실이 나게 하는 제도가 아니고요. 상한제가 설계된 방식을 보면 적정한 이윤은 다 보장을 하게 되어 있습니다.
◇ 김현정> 70-80% 정도면.
◆ 박선호> 그만큼 지금 아파트 가격이 실제 가치에 비해서 높게 분양되는 경우들이 빈번하게 있다라는 얘기고요. 그런 것들을 적정화하기 때문에 사업자의 수익이 일부 줄어들 수는 있지만 그것 자체가 아파트 공급을 중단할 정도의 원인을 주지는 않을 것이다.
◇ 김현정> 집을 못 지을 정도는 아니다. 큰 수익이 지금처럼 나지는 않더라도 필요해서 집 다시 짓는 사람들은 할 수 있는 정도의 수준이다, 이 말씀이세요.
◆ 박선호> 네, 그 증거로 말씀드릴 수 있는 것이 신도시라든가 이런 지역들을 보면 그걸 공공 택지라 그러는데요. 서로 앞다퉈서 많은 주택 건설 업체들이 그 지역의 땅을 공급받아서 분양가 상한제를 적용한 상태에서 아파트 사업을 하고 있거든요. 그리고 또 상당한 수익을 거둬서 또 다른 지역에 투자를 또 하고 있습니다. 그렇기 때문에 상한제 자체가 아파트 사업의 손실 자체를 야기하는 제도는 아니다.
◇ 김현정> 그런데 자꾸 이 부분이 엇갈리는 것 같아요. 저는 이번에 지정된 27개 동을 보는 거고 사람들이 수요가 정말 많은 그 27개 동 이야기를 하고 차관님께서는 신도시라든지 그런 곳의 공급이 늘어나기 때문에 문제가 없다는 이야기를 하셔서 현실적인 부분에서는 조금 차이가 있는 것 같은데, 시각차가.
◆ 박선호> 27개 동도 마찬가지고요. 아까 제가 말씀드렸던 수치의 상당수가 27개 동에 해당하는 지역에서 이루어지는 사업들입니다.
◇ 김현정> 거기도 수익은 보장이 되는 수준이다, 70-80%. 더 욕심만 내지 마라 그 말씀. 그런데 시장은 어떤 얘기를 하냐 하면 이게 얼마나 지속적으로 유지될 건가. 10년, 20년, 30년 후에도 계속 이렇게 간다면 모르겠지만 이게 또 금세 바뀌지... 혹시라도 정권이 바뀐다든지 혹은 이 정권에서도 기조가 바뀌면 이것 또 없었던 거 되지 않겠는가. 그러니까 일단은 거둬들이고 집 안 짓고 기다리겠다. 이런 식이 과거에도 계속 반복됐었거든요.
◆ 박선호> 그런 말씀에 전적으로 공감을 합니다. 그렇기 때문에 부동산 정책은 일관성, 지속성 이런 것들이 굉장히 중요하고 그런 것들을 통해서 신뢰가 형성이 되어야지 그 정책 효과도 나타날 수 있습니다. 그렇기 때문에 정부의 주택 시장 안정에 대한 정책 의지는 확고하다. 이 부분에 대해서는 어제 상한제 발표와 함께 저희가 분명하게 천명을 했다고 생각을 하고 있고요. 또 앞으로 어떠한 정부라 하더라도 사실은 부동산 가격의 안정이라는 건 절대다수 국민들이 원하는 염원이고 또 그런 것들을 통해서 국민들의 주거 안정을 이루는 것은 헌법이 정한 정부의 기본적인 책무입니다.
◇ 김현정> 물론이죠.
◆ 박선호> 그렇기 때문에 이런 것들을 분양가 상승 압력이 높아서 고분양가로 실수요자들이 피해를 보는 상황. 또 집값 불안이 확산돼서 내 집 마련이 어려워지고 주거 불안이 계속되는 상황. 이런 것들을 용납할 정부 정책 당국자는 없을 것이다. 이렇게 말씀드릴 수 있겠습니다.
◇ 김현정> 이런 질문도 하나 들어왔습니다. 참여정부 당시에도 집값 잡으려고 참 강력한 조치들 많이 했는데 결국은 실패했다. 그런데 그 기억을 다들 갖고 있어서 이번에도 실패하지 않겠는가. 오히려 더 오르지 않겠는가. 뭐 이런 이야기들 지금 문자로 보내주세요. 그때와 지금의 다른 점은 뭘까요?
◆ 박선호> 그때와 다른 점은 가장 첫 번째는 지금은 우리나라가 주택 보급률 100%를 넘어서는 시대가 됐습니다. 물론 서울의 주택 보급률은 약 96% 수준이지만요. 그만큼 참여정부 당시의 상황과 비교를 해 봤을 때 공통점도 있지만 가장 근본적인 차이점은 주택의 재고 수준. 그러니까 공급 여건 같은 것들이 훨씬 개선이 됐다라고 말씀드릴 수 있겠습니다. 그렇기 때문에 저희가 단기적으로 특정 지역에 쏠리게 되는 수요. 이런 부분들을 잘 관리해야 되는데요. 조세나 금융이나 청약 제도 같은 것들을 통해서 관리를 하고 또 실수요자를 위한 적절한 공급 물량 같은 것들을 시장에 내놓게 되면.
◇ 김현정> 바로 그 부분인데요. 제가 자꾸 이야기를 되돌이표처럼 돌려 죄송합니다마는 공급이 신도시, 제3기 신도시라든지 신도시에는 많이 있어요. 있는데 인프라 부족하고 직장 멀고 학교가 또 그 지역이 교육 환경이 어떻고 해서 사실상 현실적으로 살고 싶어 하는 도시들은 지역은 또 다르단 말이죠. 이 공급의 부조화. 이 문제를 좀 해결해야 되지 않나요?
◆ 박선호> 당연한 말씀이고요. 수도권 3기 신도시에 대해서 일부 오해하시는 부분인데요. 예전에 1기, 2기 신도시하고 비교를 하면 거의 서울의 최인접 지역에 공급을 하는 거기 때문에 서울에 대한 주택 수요를 상당 부분 흡수할 수 있다고 보고 있고요. 또 얼마 전에 정부가 발표를 했습니다마는 수도권을 비롯한 대도시권의 광역 교통망 같은 것들을 대대적으로 확충을 할 겁니다. 그렇게 되면 사실은 촘촘한 광역 교통망을 통해서 꼭 서울 바운더리 안에 살지 않더라도 충분히 서울 대도시권에서 생활하는 데 불편이 없기 때문에 서울의 주택 수요를 분산 흡수할 수가 있고요. 또 서울 자체 내에서의 공급 대책도 충분히 마련이 되어 있습니다. 얼마 전에 수도권 30만 호 공급 대책을 하면서 서울 시내에 4만 호 정도 공급을 하기로 했고요. 또 서울 곳곳에 어떤 도시 계획적 규제의 과도한 부분을 완화해서 추가적으로 5만 호 이상을 또 공급하겠다는 계획도 가지고 있습니다. 그리고 앞으로 5년 동안 서울의 주택 공급 예정 물량을 보면 직전, 지금으로부터 과거 5년에 비해서 한 20% 정도 많은 물량의 공급이 예정이 돼 있습니다. 그렇기 때문에 수요, 공급 여건 자체가 시장에서 걱정하는 것과는 달리 굉장히 양호한 수준이고요. 점점 더 개선될 부분이 크다. 이건 명확한 사실입니다.
◇ 김현정> 알겠습니다. 하여튼 뭐 번번이 실패했던 게 사실이잖아요.
◆ 박선호> 그렇지 않습니다.
◇ 김현정> 그래서 우려의 목소리가 나온다는 걸 알고 계실 거고 더 정말 기대하는 만큼 효과가 있기를 기대하겠습니다. 차관님, 오늘 고맙습니다.
◆ 박선호> 감사합니다. (속기=한국스마트속기협회)