전문가들은 "대책 이후 부동산 가격은 단기적으로 안정세를 보였다"면서도 "거래 장벽으로 공급이 줄어 가격이 오르는 등 장기적 효과를 기대하기는 어렵다"고 평가했다.
12일 한국감정원에 따르면, 9‧13 대책 발표 시점부터 전국 주택 가격은 한동안 하락세를 보였다.
지난 2017년 12월 둘째 주를 기준인 100으로 봤을 때, 9‧13 대책 발표 다음 주인 지난해 9월 셋째 주 107.4에서 시작한 서울 아파트 매매가격지수는 지난 7월 첫째 주까지 105.5로 떨어졌다.
특히 같은 기간 송파‧강남‧서초 등 이른바 강남 3구의 지수도 각각 110.6에서 107.8로, 109에서 105.1, 107.9에서 105로 떨어졌다. 대책 발표 전 1년 동안 전국 기준 지수가 7.6이나 올랐던 데 비해 내림세가 여실한 것이다.
지난 2017년 9월 셋째 주 98.8로 시작한 지수는 대책 발표 직전인 지난해 9월 둘째 주까지 1년 동안 107.1에 육박했다.
강남 3구 역시 같은 기간 송파구가 96.4에서 110.3으로, 강남구가 97.8에서 108.7로, 서초구가 98.5에서 107.5로 오름세가 한창이었다. 9‧13 대책이 상승일로이던 집값에 우선 제동을 거는 데에는 소기의 효과를 거둔 셈이다.
부동산중개서비스 직방 함영진 빅데이터랩장은 "급등하던 서울의 집값을 단기적으로 진정시키고, 전세를 끼고 주택을 사들이는 갭투자 수요를 줄이는 효과가 있었다"고 평가했다.
주택산업연구원 김덕례 주택연구실장 역시 "대책이 나오기 직전에 서울의 아파트 가격이 크게 오르고 있었는데, 이를 하향 안정화한 효과가 있었다"고 설명했다.
하지만 여기에 '거래 감소'가 더해지면서 시장에는 공급난으로 인한 침체가 드리웠다.
서울의 경우도 지난해 9월 1만 9228건에서 다음 달 1만 8787건으로, 지난 7월에는 1만 2256건으로 매매량이 내리막길을 걸었다.
공급 감소는 결국 가격 상승으로 이어지는 모양새를 보였다. 감정원에 따르면, 지난 7월 둘째 주부터 전국의 아파트 매매가격지수는 상승하기 시작했다.
송파구와 강남‧서초구에서는 각각 지난 7월 첫째 주와 6월 셋째 주부터 일찌감치 오름세가 시작된 상황이었다.
함 랩장은 "9‧13 대책에 동반된 대출과 청약, 세금 등 다양한 규제가 유통 매물과 거래를 줄이면서 매도자 우위 시장이 만들어졌다"며 "거래가 지나치게 위축되다 보니 새 아파트가 부족한 서울과 같은 곳에서는 대책이 장기적 효과를 보지 못한 것"이라고 설명했다.
김 실장 역시 "9‧13 대책으로 보유세가 강화했으면 취득세와 양도세 등 거래세는 완화해야 하는데, 둘 다 높아지기만 하니 주택을 갖고 있기도, 팔기도 곤란한 상황"이라고 지적했다.
또 "대출 규제와 조세 정책 등을 이용한 수요 억제는 이미 존재하는 수요를 충족해주는 것이 아니라 제한하는 것이기 때문에 장기적으로 유효하기 어렵다"며 "재건축을 비롯한 도시재생, 소규모 정비사업 등 다양한 공급 방안을 고민하면서 확대해가야 한다"고 설명했다.
최근 집값이 이 같은 '재반등'의 기미를 보이자 국토교통부 김현미 장관은 지난 7월부터 본격적으로 분양가 상한제의 확대 필요성에 대해 언급하기 시작했고, 정부는 지난달 관련 시행령 개정안을 발표했다.
9‧13 대책의 효과가 약화하고, 강남 재건축 단지 조합에서 주택도시보증공사(HUG)의 규제를 피하기 위한 후분양 선언 등 움직임이 시작되자 결국 이 같은 조치를 선택한 것이다.
김 실장은 "분양가 상승이 재고 주택의 가격에까지 자꾸만 영향을 주는 데 따라 단행된 조치"라며 "공급 측면의 대책인 분양가 상한제는 수요 문제를 다룬 9‧13 대책과 결은 다르지만, 집값 안정이라는 공통된 목표를 공유한다"고 덧붙였다.