■ 방 송 : FM 98. 1 (18:20~19:55)
■ 방송일 : 2019년 8월 12일 (월요일)
■ 진 행 : 정관용 (국민대 특임교수)
■ 출 연 : 최승섭 (경실련 부동산건설개혁본부 팀장)
◇ 정관용> 문재인 정부는 폭등한 집값을 낮출 생각이 없다. 오늘 경실련이 내놓은 성명 내용입니다. 오늘 국토교통부가 민간택지에도 분양가 상한제를 적용한다는 그 개선안 여기에 대한 경실련의 반응인데요. 직접 목소리 듣습니다. 경실련 부동산건설개혁본부의 최승섭 팀장 안녕하세요.
◆ 최승섭> 안녕하십니까?
◇ 정관용> 문재인 정부는 집값 낮출 생각이 아에 없어 보이세요?
◆ 최승섭> 저희가 보기에는 지금의 급등만 막고 보자 이런 얘기인 거지 문재인 정부 출범 이후에 거의 50%까지 상승했다라고 보고 있는데 이런 집값을 낮출 의지는 거의 없지 않은가 그렇게 생각합니다.
◇ 정관용> 오늘 정책이 매우 미흡하다 이거네요?
◆ 최승섭> 그렇습니다.
◇ 정관용> 어떤 점이 가장 문제입니까?
◆ 최승섭> 우선 분양가 상한제 적용 지역을 기존에 있는 것보다 많이 완화해서 투기 과열 대상으로 이걸 선정하겠다고 정부는 주장하고 있는데요. 지금 분양가 상한제 제도 자체가 굉장히 부풀려진 기본 건축비라든가 아니면 토지감정 가격을 다 인정하는 제도이기 때문에 실질적으로 분양 가격을 낮추는 데 물론 분양가 심사보다는 많이 낮출 수 있겠지만 실질적으로 적정 원가라든가 적정 이윤을 더한 분양가격을 심사하지 않습니다. 저희는 그렇기 때문에 분양가 상한제 제도 자체를 먼저 내실화 있게 한 다음에 적용 지역을 민간에 전면적으로 확대하거나 그게 힘들다면 대도시라든가 주요 도시로 확대하는 게 필요했는데 이번 정부는 그러한 것들은 전혀 없이 그냥 지금의 허술한 분양가 상한제를 마치 일부 지역에 늘리면 효과가 굉장히 클 것처럼 얘기하는 게 지금 문제가 있다고 생각합니다.
◇ 정관용> 먼저 제도 자체를 내실화 해야 하는데 안 했다. 다시 말하면 거품이 끼어 있는 가격을 원가로 인정해 준다 이거죠, 지금 정부가?
◆ 최승섭> 그렇습니다.
◇ 정관용> 이건 언제부터 그렇게 됐습니까?
◆ 최승섭> 물론 분양가 상한제를 맨 처음에 제도가 도입될 때부터 2008년부터 시행이 됐는데 그때부터 분양가 상한제 제도 자체가 굉장히 건축비도 부풀려져 있었고 아까 말씀드린 것처럼 토지 가격도 거의 금액을 다 인정해 주다 보니까 저희가 보는 적정 분양가, 적정 이 윤에 비해서 굉장히 부풀려진 가격이 공급이 돼 왔었고요.
◇ 정관용> 애초 제도 설계와 시행 초기부터 그 문제가 있었다.
◆ 최승섭> 그렇습니다.
◇ 정관용> 그런데 그걸 고치지 않았다는 거고요?
◆ 최승섭> 그렇습니다.
◇ 정관용> 또 모든 택지에도 적용해야 하는데 일부 지역만 했다 이게 문제라는 거죠?
◆ 최승섭> 그렇습니다. 왜 그게 그렇게 되냐면 지금 정부가 시행령 개정을 통해서 일부 지역을 적용하고 빼고를 자기 마음에 드는 정도로 짓누를 수 있게 된다면 결국 이후에도 언제든지 기준을 다시 강화해서 또 뺄 수도 있는 거거든요. 결국 그런 부분들이 정부가 지금에 있는 전면적인 고분양가격을 통제하기보다는 강남 재건축을 필두로 한 일부 지역의 가격만을 통제하려고 했구나라는 인식을 줄 수밖에 없고 그러한 인식은 결국 정부의 집값 안정이라든가 부동산 정책에 대 한 장기적인 신뢰성을 이미 다 훼손하는 부분이기 때문에 저희는 이러한 부분들이 제도의 효과를 나타내는데 굉장히 걸림돌이 될 것이다 그렇게 보고 있습니다.
◇ 정관용> 그런데 이 분양가 상한제가 아까 말씀하신 것처럼 한 10여 년 전부터 시작이 됐습니다마는 제대로 적용 안 된 기간이 더 많지 않나요?
◆ 최승섭> 2008년부터 시행이 됐고요. 2014년 12월까지 시행이 되다가 2015년부터 현재까지 민간택지가 시행이 안 되고 있다고 보시면 될 것 같고요. 다만 공공택지 같은 경우에는 계속적으로 2005년부터 시행이 되고 있기는 합니다.
◇ 정관용> 그러니까 2015년부터 지금 최근까지는 민간택지는 아예 다 빠져 있었는데 그나마 부분적으로 투기과열지구라고 하더라도 이걸 도입하면 효과가 있지 않을까요?
◆ 최승섭> 저희는 물론 기존에 지금 허그를 통한 분양보증을 통한 심사보다는 미분양도 내려갈 가능성은 충분히 있다고 보고 있습니다. 다만 정부가 지금 가장 문제가 되는 게 신규 규제를 통해서 예상하지 못한 부작용들이 어딘가에서 또다시 나타나고 있는 문제가 지금 문재인 정부 출범 이후에 계속 반복이 돼왔었는데 이게 물론 서울은 전 지역이 들어가 있고 광명, 하남, 과천 이런 지역이 들어가 있기는 하지만 지역에서 굉장히 고분양으로 문제가 있었던 광주라든가 대전이라든가 부산이라든가 수도권에서도 그런 지역이 굉장히 많거든요. 이런 지역들이 다 빠지게 되면 결국 강남 3구라든가 서울에 있는 일정 부분의 분양가는 낮아질 수 있겠지만 이것들이 다시 수도권에 있는 다른 지역으로 이전이 되면서.
◇ 정관용> 풍선 효과 비슷하게.
◆ 최승섭> 작용이 충분히 나타날 수 있다고 생각합니다.
◇ 정관용> 그런데 또 일각에서는 분양가 상한제 하면 시장을 왜곡시켜서 재개발, 재건축이 지연되고 중장기적으로 주택공급이 부족해져서 결국에 집값이 또 뛴다, 이렇게 우려하던데요? 어떻게 생각하세요?
◆ 최승섭> 우선 저희가 얼마 전에 부속자료를 냈었는데요. 분양가 상한제와 분양, 미분양은 큰 상관관계가 없습니다. 2007년도 분양가 상한제를 앞두고 워낙에 밀어낸 분양이 많다 보니까 2007년도에 비해서 2008년도에 분양 물량이 많이 줄었지만 이걸 다시 국고로 회복해서 2010년도부터 거의 2007년도 이전과 비슷한 수준의 분양 물량을 유지해 왔습니다. 이건 오늘 정부 통계로도 나왔는데요. 이게 통계자료로 말씀드리면 2007년도에는 서울의 아파트 분양가 물량이 약 5만 호로 2006년도에 3만 호에 비해서 거의 1. 8배 정도 높았습니다. 분양가 상한제를 앞두고 밀어내기 분양을 실시해서 그런 건데 이게 2008년, 2009년도에는 2만 호 중반대로 떨어졌다가 2010년도에 5만 1000호, 2011년도 4만 7000호, 2012년도 4만 3000호 이런 식으로 거의 비슷하게 유지가 되고 있거든요. 그렇기 때문에 분양가 상한제가 시행이 되면 물론 밀어내기 분양으로 직후 1년 정도는 분양 물량이 잠깐 뛸 수 있겠지만 장기적으로 봤을 때는 비슷하게 유지될 것이다 그렇게 생각합니다.
◇ 정관용> 그리고 신축 아파트에 대한 수요가 집중돼서 당장 신축 아파트 가격이 뛸 것이다. 이런 우려는요?
◆ 최승섭> 그 부분은 오히려 반대인 것 같습니다. 저희가 아까 말씀드린 것처럼 분양 물량이 줄지 않기 때문에 신축 아파트를 물론 기다리시는 분들이 오히려 대기를 하면서 기존 구축을 형성할 것이라고 예상할 수 있지만 그거는 분양 물량이 줄었을 때는 그런 가능성이 조금이라도 있겠지만 저희가 보기에는 분양 물량이 줄 가능성이 그렇게 예상보다는 크지 않기 때문에 저희는 그 부분에 있어서는 큰 문제가 없다고 보고요. 또 하나는 지금 우리나라의 집값 상승을 보게 되면 과거에 아무리 많은 주택이 신규 공급됐다 하더라도 집값이 굉장히 많이 상승했습니다. 단순히 공급을 안 해서 집값이 상승하는 것이 아니라 공급을 한다 하더라도 다주택자들이 많은 주택을 소유하게 되는 소유 불평등의 문제가 해결되지 않으면 직접 공급이 아무리 한다 하더라도 집값 안정을 해결하기는 힘들다. 그렇게 생각됩니다.
◇ 정관용> 당장 오늘 일부 언론 내에서는 지어진 지도 몇 년 안 된 서울의 주요 아파트들 시세를 언급하면서 평당 7000만 원, 8000만 원 뛰었다 이런 보도를 쏟아내는데 이런 보도는 뭡니까?
◆ 최승섭> 저희는 단순히 분양가 상한제로 인해서 분양 가격이 나타나고 있다고 보지는 않고요. 다만 문재인 정부 이후에 2017년도, 2018년도 후반까지 급등을 했다가 2019년도에 약간 가격 상승폭이 많이 낮아진 추세인데 최근에 정부가 다시 한 번 여러 가지 정책들을 기존에 해야 되는 강력한 부동산 세제정책이라든가 서민 주거 안정 정책을 하지 못하다 보니까 이 부동산 가격이 다시 뛸 수밖에 없는 그러한 현상을 나타내고 있다고 저희는 보고 있는 거거든요. 시장에서는 이미 정부가 집값을 낮추거나 안정시킬 의지가 없다는 걸 알게 된 이상 당연히 과거에 강남이 5억 하던 게 10억 되고 10억 하던 게 20억 된 거를 문재인 정부 들어서 봤기 때문에 또다시 정부가 이렇게 약간 섣부른 대책 좀 더 근본적이지 않은 대책을 하게 되는 걸 보게 되면 집값이 또 오르겠구나라는 생각을 할 수밖에 없고 그렇게 되면 주변 기존에 있던 굉장히 좀 고가 아파트들의 가격이 뛴다. 그쪽에 모일 수밖에 없지 않나 이렇게 보는 겁니다.
◇ 정관용> 알겠습니다. 그러면 정부라고 모르지 않을 텐데 그렇지 않습니까? 그런데 왜 정책을 하는 척하면서 그렇게 지금 표현하신 것처럼 섣부르고 근본적이지 않은 정책밖에 못하는 겁니까? 왜 그렇다고 생각하세요?
◆ 최승섭> 왜냐하면 정부가 아까 말씀드린 것처럼 집값 하락을 통한 정상화를 원하는 것 같지 않습니다. 더 이상 상승을 하지 않고 지금 정도를 유지하는 정도 상태를 원하는 거지 문재인 정부 출범해서 서울 기준으로 2억 이상이 올랐는데 이걸 자신들의 취임 전이라든가 아니면 그 이전에 더 우리나라의 정상적인 집값으로 만들려는 의지가 없기 때문에.
◇ 정관용> 그 의지가 없는 이유는요? 집값이 떨어지면 전반적으로 경기가 나빠지기 때문일까요?
◆ 최승섭> 저희는 정부가 그렇게 생각하는 것 같습니다. 지금 경제 상황도 좋지 않은 상황에서 부동산까지 침체하고 집값이 하락했을 경우에는 정말 위험하지 않는가 저는 그렇게 볼 수밖에 없습니다.
◇ 정관용> 그러니까 추가 상승만 막아보자라는 식의 대책밖에 못 내놓는다. 그런데 그렇다가는 결국에는 더 뛰더라.
◆ 최승섭> 그렇죠.
◇ 정관용> 여기까지 듣겠습니다. 고맙습니다.
◆ 최승섭> 네, 감사합니다.
◇ 정관용> 경실련 부동산건설개혁본부의 최승섭 팀장이었어요.