전매제한기간을 최대 10년까지 늘리고, 재건축‧재개발 주택에 대한 적용 시점도 입주자모집승인 신청 시점으로까지 확대되는 등 '보조 장치'들도 잇따른다.
국토교통부는 12일 주택법 시행령 개정 계획을 발표하며 "분양가 상한제 적용 지역을 기존의 '직전 3개월 주택가격상승률이 물가상승률의 2배를 넘는 지역'에서 서울 전역이 포함된 투기과열지구 전체로 넓힌다"고 밝혔다.
다만, 적용 시점에 대해 "시행령 개정은 지정 요건을 완화하는 내용이고, 이르면 10월 초 제도가 시행되면 주거정책심의위원회의 심의를 거쳐 선별적으로 해당 지역을 선정하게 돼 있다"며 "실제 어느 시점에 적용할 지는 시장 상황을 종합적으로 고려해 판단할 것"이라고 밝혔다.
해당 시‧군‧구의 분양실적이 없는 경우는 '주택공급에 관한 규칙' 상 청약이 가능한 지역인 주택건설지역의 분양가격상승률을 준용한다.
전매제한기간도 5~10년까지 확대된다.
국토부는 "현행 3~4년의 전매제한기간 수준으로는 단기 시세차익을 노리는 투기 수요의 유입을 막기에 한계가 있었다"며 "인근 주택의 시세 대비 분양가 수준에 따라 이 같은 기준을 적용하겠다"고 설명했다.
3~8년에 달했던 기존 수도권 투기과열지구 공공택지의 전매제한기간도 이 같은 수준으로 함께 늘어난다.
국토부는 제한기간 내에 불가피하게 주택을 팔아야 하는 경우 한국토지주택공사(LH)가 우선 매입하고 있는 제도를 활성화해 매입 분을 임대주택이나 수급조절용으로도 활용할 예정이라고 덧붙였다.
재건축‧재개발 지역에 대한 적용 시점도 '관리처분계획인가 신청'단계에서 다른 일반주택사업과 마찬가지인 '최초 입주자모집승인 신청' 시점으로 바뀐다.
국토부 이문기 주택토지실장은 "분양승인을 받기 전이라면 분양에 대한 사실관계가 확정된 게 아니기 때문에, 분양가나 사업가치는 법률상 보호되는 재산가치이기보다는 '기대이익'"이라며 "이보다는 국민의 주거안정이라는 공익적 가치가 크다고 본다"고 설명했다.
또, 현재 수도권 공공분양주택에 적용되고 있는 최대 5년의 거주의무기간도 상한제 적용 주택으로 가져올 예정이다.
다만 이 같은 거주의무 부과는 이번 시행령 개정이 아닌, 주택법 개정이 필요해 바로 적용되는 것은 아니라고 덧붙였다.
국토부는 '공동주택 분양가 산정 등에 관한 규칙'을 추가로 개정해 택지비 산정 기준을 명확히 하고, 한국감정원이 산정 절차의 적정성을 검토하는 방안도 추진된다.
후분양 건축공정 기준도 강화돼, 분양보증 없이 후분양이 가능한 건축공정 기준을 공정률 약 80% 수준의 '지상층 골조공사 완료'로 바꾼다.
기존 '주택공급에 관한 규칙' 상 이 같은 기준이 공정률 50~60% 수준의 '지상층 층수의 2/3 이상 골조공사 완성'이 소비자 보호에 미흡하다는 판단에서다.
국토부에 따르면, 현재 집값은 '상승 위기'에 놓여 있다.
서울의 아파트 가격은 지난해 11월 둘째 주부터 32주 동안 하락했지만, 지난 6월 넷째 주 보합 뒤 7월 첫째 주부터 34주 만에 상승세로 전환됐다.
또, 최근 1년간 서울의 분양가 상승률은 집값 상승률보다 약 3.7배 높았으며, 이 같은 분양가 상승이 인근의 기존 주택의 가격 상승을 이끌어 집값 상승을 촉발할 가능성도 있다고 설명했다.
이 같은 우려에 따라 국토부는 분양가 상한제 확대안을 오는 14일부터 다음달 23일까지 입법예고와 관계기관 협의, 법제처 심사, 국무회의 등을 거쳐 이르면 10월 초 공포‧시행할 예정이라고 덧붙였다.
국토부는 구체적인 상한제 지정 지역 및 시기에 대한 결정은 시행령 개정 이후 주거정책심의위원회에서 시장상황을 종합적으로 고려하여 별도로 이루어질 계획이다.
이 실장은 "제한이 과열 지역에 대해 선별적으로 적용되고, 기본형건축비와 가산비 등을 통해 사업이익이 보장될 것으로 보인다"며 "상한제로 인해 주택 공급과 경기가 위축되는 것이 아니냐는 일각의 우려에 대해 충분히 대비하고 있다"고 설명했다.