특히, 고정금리 상품의 일종인 혼합형(5년 고정, 이후 변동) 주담대의 경우 연 2.4%대 금리까지 등장해 기존 대출자들이 '갈아타기'를 고심하고 있다.
◇ 고정형-변동형 최저금리 1%25 가까이 차이
24일 현재 기준으로 5대 시중은행의 혼합형 주담대 금리를 살펴보면 최저금리가 가장 낮은 곳은 KB국민은행으로 연 2.40%~3.90%다.
이어 NH농협은행 2.44%~3.85%, 우리은행 2.65%~3.65%, 신한은행 2.80%~3.81%, 하나은행 2.787%~3.887% 순으로 최저금리가 낮다.
국민은행을 기준으로 1년 전인 지난해 6월말 혼합형 주담대의 금리가 3.38%~4.88%였던 점을 감안하면 최저금리가 1% 가까이 하락한 셈이다.
반면 변동형(이하 잔액기준 COFIX) 주담대 금리는 최저가 아직 3% 중반대인 경우가 많다. 국민은행의 변동형 주담대 최저금리는 3.37%로 혼합형보다 1% 정도 높다.
변동금리보다 고정금리가 더 높은 것이 통상적이지만 지난해 연말부터 고정금리의 기준금리 역할을 하는 금융채 5년물 금리가 큰 폭으로 하락하며 이같은 역전 현상이 빚어지고 있다.
◇ 1년전 대출자 고정→고정 갈아타면 '이득'
이에따라 고정형 주담대로 갈아타려는 수요 역시 증가하고 있지만 현재 금리가 낮다고 무턱대고 갈아타기 보다는 다양한 조건을 꼼꼼히 따져볼 필요가 있다.
예를 들어 지난해 6월말 KB국민은행의 혼합형 주담대 상품으로 3억원(30년 분할상황)을 당시 최저금리인 연 3.38%에 대출받았을 경우를 살펴보자.
이 경우 기존 상품을 그대로 이용한다면 변동금리로 전환되기 전 향후 4년간 대출자가 부담해야 할 이자는 3811만원이다.
반면 이날 기준 혼합형 상품으로 갈아탄다면 같은 기간 부담해야 할 이자는 2747만원으로 이자부담이 1064만원 줄어드는 셈이다.
따라서, 260만원 가량의 중도상황 수수료와 상품 변경비용 등을 감안하더라도 1년전 혼합형 상품을 이용한 대출자의 경우 지금 갈아타는 것이 유리하다.
다만, 대출 시점이 지난 2017년 8.2부동산 대책 이전이라면 대출 한도를 고려해야 한다. 투기지역 등으로 지정된 경우 LTV(담보인정비율)이 최대 70%에서 40%에서 낮아진 만큼 대출 한도가 크게 줄어들 수가 있기 때문이다.
대신 서울 등 주택 가격이 크게 오른 경우에는 LTV 비율이 줄어들어도 실제 대출 가능 금액은 크게 변동이 없을 수도 있다.
또 투기.투기과열.조정대상 등 대출 억제 지역.지구에 포함되지 않은 곳은 기존대로 집값의 70%까지 대출이 가능해 대출한도를 고려할 필요가 없다.
다음으로 변동형 주담대 상품에서 혼합형으로 갈아타는 경우에는 보다 복잡한 계산을 거쳐야 한다.
국민은행을 기준으로 지난 1년간 변동형 주담대의 최저금리는 평균 3.22%~3.39% 정도로 올해 4월을 기점으로 변동형의 금리 역시 하향 곡선을 그리고 있다.
경기둔화 우려로 향후 1년 내에 한국은행이 기준금리를 추가로 1~2차례 낮출 것으로 보여 변동형의 금리도 고정형 수준, 또는 그 이하로 떨어질 가능성도 있다. 마찬가지로 줄어든 LTV 비율 역시 고려해야 한다.
다만, 향후 5년까지 현재 금리를 유지하는 혼합형 상품과 달리 변동형은 대내외 경기변화에 민감하게 반응하기 때문에 금리가 받드시 현재 수준을 유지할 것이라는 보장은 없다.
또, 정부정책에 따라 같은 은행에서 변동형에서 혼합형으로 대출을 갈아탈 경우 중도상황수수료를 면제해 주는 점도 대출자에게는 유리한 점이다.
국민은행 도곡스타PB센터 김현석 부센터장은 "대출 상품을 갈아탈 경우 단순히 이자비용만 고려할게 아니라 대출한도, 금리변화, 중도상환수수료 등을 종합적으로 고려해 신중하게 선택해야 한다"고 설명했다.