집값 불안기 정부의 대량공급정책은 내 집 마련 대기수요자들의 불안감을 진정시키려는 시그널로 볼 수 있다.
정부 계획대로라면 앞으로 수도권에 공급될 물량은 총 30만호 정도 되고 이번 12.19대책을 통해 총 41개 곳 15만5천호가 공급될 예정이어서 중장기적인 집값안정 효과를 기대해 볼 수 있다.
그렇다면 3기신도시 건설의 당초 목표인 서울 과밀화 분산은 도달 가능할까?
직방 함영진 빅데이터랩장은 "강남 고급유효수요의 분산은 어렵겠지만 수도권 3기 신도시가 서울 출퇴근 30분 거리에 조성될 예정이라 내 집 마련을 원하는 서울 20~40대 실수요자의 관심을 이끌어 낼 수는 있을 것"이라고 분석했다.
다만 "신도시들이 거의 서울과 연결된 곳이라는 점에서 서울 과밀화 분산효과라기보다는 서울이 더 외곽으로 광역화되고 있는 것으로 판단된다"고 밝혔다.
신도시 4곳이 들어설 과천, 하남, 남양주, 인천 계양의 입지를 살펴보면 이 말이 이해된다.
과천과 하남, 남양주는 서울 강남4구, 성동, 광진구 등 서울 내에서도 집값 급등을 주도해 온 인기지역과 가깝다. 특히, 과천과 하남은 강남과 접근성이 좋아 선호도가 기대된다.
과천 신도시는 우면동이나 과천지식정보타운과 연계개발이 가능하고 우면동 일대와 결합한 첨단 R&D개발 등 업무지구로의 성공가능성도 높다.
하남 교산 신도시는 위례신도시 북단과 거여마천 재정비촉진지구, 감일지구(포웰시티), 교남지구, 미사지구를 잇는 주거밸트 형성이 전망되며 강동구 둔촌동, 길동과 가까워 차량을 이용하면 강남까지 20분대, 분당까지 30분대 진입이 가능하다는 이점이 있다.
남양주 왕숙 신도시는 기존의 다산 신도시와 별내지구의 택지 확장으로 서울 동북부 주택수요 및 한강이남 출퇴근 수요 분산이 기대된다. 다만 남양주 일대 대량공급에 따른 물량부담이 일시적으로 나타날 수 있을 것으로 우려된다.
인천 계양 신도시는 서울 마곡지구 및 김포공항과 가깝고 인근 인천지하철 1호선 연장에 따라 검단신도시와의 연계개발도 가능한 위치다. 특히, 김포공항역은 5호선과 9호선, 공항철도가 교차하는 4중 역세권으로 인근 마곡지구와 연계한 자족기능의 수혜가 기대된다.
3기 신도시 성공의 관건은 합리적 분양가와 택지조성 시 약속한 자족기능 및 광역교통망의 인프라 개선 속도가 될 전망이다. 일자리와 주거가 하나의 생활로 연계되고 서울을 비롯한 인근도시로의 접근성이 완비되지 않는다면 장기적인 서울 수요 분산에 실패할 수 있기 때문이다.
단순히 택지지구 내 2배 이상의 도시지원시설용지(벤처기업시설, 소프트웨어진흥시설, 도시형 공장 등)를 확보한다고 해서 판교 신도시처럼 자족기능이 안착되고 자발적인 기업육성이 되지도 않을 것이다. 세금 및 임대료 인하 외에도 기업을 위한 다양한 행정지원과 문화.교육.업무 집적을 통해 장기적으로 기업이 안착할 수 있는 환경을 꾸준히 조성하는 것도 필요하다.
특히, 정부는 해당 지역 주민 및 지방자치단체와 신도시 건설 추진과정에서 야기될 수 있는 택지보상과 신도시 개발 방향에 대한 다양한 의견을 중재, 봉합해서 합의를 이끌어 내야하는 난제 역시 풀어야한다.