■ 방송 : CBS 라디오 <김현정의 뉴스쇼> FM 98.1 (07:30~09:00)
■ 진행 : 김현정 앵커
■ 대담 : 김성달(경실련 부동산국책사업팀장)
참 말도 많고 탈도 많던 3기 신도시 드디어 어제 확정 발표가 됐죠. 경기도의 남양주, 하남, 과천. 그리고 인천의 계양 이렇게 네 곳입니다. 12만 2000가구가 공급됩니다. 과거에도 신도시가 있었습니다마는 그때와 다른 점은 교통 문제를 해소할 대책. 그러니까 어떤 교통 인프라 대책을 함께 발표했다는 점. 이게 차이점이죠.
수도권 인구를 좀 분산시켜보겠다. 그러니까 서울의 인구를 분산시켜서 서울 집값을 안정화시키겠다. 이게 목표인데 과연 어떨까요. 전문가의 평가 들어보겠습니다. 경실련 부동산국책사업감시팀의 김성련 팀장 만나보죠. 김성달 팀장님, 안녕하세요?
◆ 김성달> 여보세요. 김성달입니다. 안녕하세요.
◇ 김현정> 사실은 오늘 스튜디오로 출연을 하시기로 했었는데 택시가 지금 하나도 안 잡힌다면서요?
◆ 김성달> 네. 나왔는데 1대도 안 보여서 정말 당황했습니다.
◇ 김현정> 지금 앞에서 택시 파업이라고 전해 드렸는데 바로 지금 이런 상황이 지금 서울도 펼쳐지고 있는 건데. 오늘 택시 얘기를 하려고 모신 건 아니고. 중간에 소문도 무성했고 정보가 새나가기도 했고 우여곡절 끝에 3기 신도시 네 곳이 지정됐습니다. 어떻게 보십니까?
◆ 김성달> 저희 시민 사회는 이번에 3기 신도시가 올 8월에 발표됐을 당시에도 이것이 어떤 집값 안정이 아닌 오히려 땅값이나 투기 과열을 부추길 우려가 더 크다. 그거에 대해서 정부가 전면 철회나 이런 걸 요구해 왔는데요. 결국은 발표가 됐습니다.
신도시라는 게 사실 뭐냐 하면 개인의 논밭 임야를 용도를 아파트나 상업 등의 용지로 바꾸는 것입니다. 따라서 당연히 땅값 상승이나 투기 과열이 불가피하거든요. 이미 이걸 경험한 것이 앞서 신도시의 사전 정보 유출이라든지 또 현장에 갔더니 이미 그런 정보를 통해서 거래가 이루어지고 있더라라는 것들도 언론을 통해서 밝혀진 바 있거든요.
그래서 지금 정부가 해야 되는 것이 사실은 최근에 집값 상승이 사실은 멈춘 상태지만 사실 다주택자들은 여전히 여유 보유하면서 주택을 내놓지 않고 있습니다. 집값이 떨어져야 되는 상황인데 떨어지지 않고 갖고 있기 때문에 정부가 해야 될 어떤 신호나 정책 방향은 이 정부에서는 더 이상 부동산을 통해서 부를 축적할 것이 아니라 주거 안정에 기여하도록 하겠다라는 그런 강력한 방침이 잡힌 정책이 좀 제시됐어야 했습니다.
하지만 이번에 발표된 건 오히려 교통망까지 얹어서 대규모 어떤 사업까지 추진하겠다는 게 같이 밝혀지면서 오히려 더 해당 지역의 땅값 불안만 조장할 것이 우려되는 매우 옳지 않은 정책이 아닌가. 저희는 그렇게 봅니다.
◇ 김현정> 그런데 서울과 바로 인접한 입지잖아요. 1, 2기 신도시들은 서울에서 10km 떨어져 있는데 이번에는 2km 이렇게 떨어져 있어요. 굉장히 가까워요. 지금 여기에다가 신도시를 건설하면 서울 집값 안정에는 도움이 확실히 되지 않겠습니까, 서울의 수요들이 그쪽으로 가면서?
◆ 김성달> 네, 지금 사실은 서울의 인근 요지에 신도시 확대는 새로운 건 아닙니다. 물론 더 가까워지기는 했지만 이미 참여정부 때도 판교 또는 송파, 위례 이런 서울에 가깝거나 서울 지역에 대규모 신도시를 조성을 했습니다. 하지만 그때도 얘기했던 거는 인근의 요지의 집값을 지금 개발하면 서울 시민들의 분산과 집값 안정으로 갈 것이다라고 했는데 결과는 그렇지 않았습니다.
특히 판교 같은 경우는 정부가 제2의 강남으로 개발해서 강남 집값을 잡겠다고 했었거든요. 그리고 공급가도 평당 700-800만 원대를 약속했습니다. 하지만 판교가 투기 광풍 이런 여론에 밀려서 결국 판교의 아파트 값이 (평당) 1200에서 1700만 원까지 높아져서 분양이 됐고 그것 때문에 집값이 떨어진 게 아니라 분당 집값, 강남 집값은 더 올랐습니다.
그러니까 이러한 것들을 봤을 때 지금의 정부가 하는 신도시 정책이 결국 서울 시민이나 경기도 시민, 대한민국 시민의 주거 안정으로 간 것이 아니라 비싸게 공급되면서 있는 사람들에게 더 많은 부를 물려주고 또 거기의 과정에 관여된 어떤 사업자들에게만 이익을 몰아줬다. 이러한 평가가 있고 우리가 그걸 경험을 했거든요.
그래서 그거에 대한 대안을 마련하는 것이 급선무인데 사실 이번에 발표한 대책에도 이 신도시의 어떤 평가와 대안은 사실 포함되어 있지 않아서 그게 우려스럽다는 거죠.
◇ 김현정> 아니, 투기 부분에 대해서 정부도 고민을 많이 했더라고요. 그래서 보니까 투기를 사전에 차단하겠다. 말씀하신 것처럼 판교 분양가 평당 1700. 이렇게 되기 전에 사전에 차단하겠다. 그래서 지금 예정지로 발표된 곳의 집값이 오르면 토지 거래 규제 추가 지정을 하고 주택 구입할 때 때에 따라서 세무 조사도 할 수 있고 전매 제한, 의무 거주 기간. 이런 것도 까다롭게 그곳에 대해서는 적용을 하겠다. 이 정도 장치면 투기꾼들 못 오는 것 아닙니까?
◆ 김성달> 그런 정책들이 어느 정도 투기적 가수요를 잡는 효과는 있을 것으로 보여집니다. 문재인 정부에서 가장 많은 부동산 대책에서도 가장 많이 비중을 차지하는 게 주택 대출 규제였거든요. 그로 인한 규제가 되면서 투기적 가수요가 근절될 것이 예상이 되는데.
문제는 사실은 그러한 투기적 가수요를 근절하는 것은 이전 정부에서도 해 왔던 정책들입니다. 그건 우려되면, 불로소득이 예상되면 하는 게 아니라 그냥 상식적으로 해야 되는 정책들인데 오히려 정부가 예의주시하고 있다가 문제가 생기면 하겠다는 거기 때문에 그건 결국은 이 대책이 투기가 생길 것을 어떻게 보면 부동산 부자들이나 투기 세력들에게 알려주는 거가 되고 그러면 더 관심만 높아지는 것도 사실은 우려되는 거거든요.
더 중요한 건 여기서 개발 이익이나 불로소득이 남지 않게 하겠다는 것이 더 먼저 나오고 그럼에도 불구하고 투기적 소지가 발생하면 거기에 대해서 또 아까 말씀하신 대안들을 갖고 가겠다. 이것이 훨씬 더 정교하고 시민이나 주거 안정에 기여된 대책이고 그러한 방법들이 있습니다. 예를 들면 토지를 판매하는 방식으로는 이제 절대 서민 주거 안정에 기여할 수가 없다라는 겁니다.
◇ 김현정> 그걸 어떻게 어떤 걸 같이 냈었어야 된다고 보십니까?
◆ 김성달> 그래서 저희가 얘기한 게 주택을 공급하면 공급할수록 무주택 서민들의 주택 보유율이 느는 게 아니라 다주택자들의 편중만 심화되는데 어떤 주택이 나와야 되냐. 주거권을 보장하는 장기 공공 주택이 나와야 된다는 얘기를 계속해서 하고 있었거든요.
더군다나 신도시 같은 경우는 강제 수용한 것입니다. 그러한 막대한 권한을 줄 수 있었던 건 그것을 위해서 서민들에게 기여하라는 얘기인데 사실은 그런 지금 정부 계획으로 하더라도 장기 공공 주택은 되게 일부, 전체 주택의 한 20%에도 못 미치거나 20% 수준에 불과합니다.
그 외에는 다 일정 기간만 지나면 분양하거나 아예 분양하는 그런 주택이 나오게 되면 거기서는 결국은 분양가를 둘러싼 개발 이익 논란 또 분양된 아파트를 받은 사람들의 시세 차익 논란. 계속해서 이런 논란이 끊이지 않고 그것이 주변 지역 집값에도 악영향을 미친다는 것이거든요.
◇ 김현정> 지금 12만 2000 가구 공급되는 것 중 20% 정도가 공공 주택, 장기 공공 주택. 이런 형태인가요?
◆ 김성달> 그거에 대한 계획은 발표되지 않았지만 지금 현재 판교를 보거나 어떠한 관련법에 따라서 보면 30년 이상을 국민 임대 주택 같은 장기 임대 주택은 거진 20% 수준밖에 못 미치는 겁니다. 대부분 판매용 주택이죠.
◇ 김현정> 그런데 그 비율을 더 확 늘려라 지금 말씀하셨는데 그걸 확 늘리면 지금 서울에 살고 싶어하는 그 사람들을 그쪽으로 분산시키는 게 목적인데 그쪽 아파트로 안 가지 않나요? 그게 문제 아닙니까?
◆ 김성달> 그런데 그런 주택을 사람들은 지금은 공공 주택이나 이런 것들이 전혀 공급되지 않고 과거의 영구 임대 같은 저소득층을 대상으로 한 소형 주택만 생각하고 있는 경우가 있는데요. 사실은 서울시가 이전에 공급했던 장기 전세 주택이라든지 마곡 지구 일부 있는 국민 임대 주택 등을 보면 거기에 사는 사람들의 만족도는 매우 높을 수밖에 없습니다.
또 LH가 이명박 정부 때 공급했던 강남 서초의 토지 임대 주택 같은 경우도 저와 같은 무주택 서민들, 일반 평범한 가정들도 저렴한 비용으로 주거 공간을 보장해 주는 그런 정책들이 훨씬 더 효과가 있었다는 게 드러나고 있기 때문입니다.
◇ 김현정> 알겠습니다. 서초 이쪽으로 지어진 LH의 주택들 이거 굉장히 인기가 많다. 그러면 지금 팀장님 말씀하신 것처럼 투기꾼이 아닌 실수요자들이 만족할 만한 집들이 되기 위해서. 이미 이제 신도시 입지는 다 정해졌으니까요.
그런 집들을 많이 짓기 위해서는 그 실수요자들이 와서 만족하면서 살 만한 곳. 강남처럼 다들 살고 싶어 하는 서울의 어느 지역처럼 그곳이 돼야 할 텐데 그러면 교통이 편해야 될 거고 그 안에서 자급이 돼야 될 거고, 자급자족이 돼야 될 거고 교육도 좋아야 될 거고. 이런 대책들을 어제 내놨더라고요. 그거는 어떻게 보세요?
◆ 김성달> 두 가지 측면이 있는 것 같습니다. 지금까지 신도시에 대해서는 집값 안정이 최우선 과제였습니다. 그거에 대한 부정적 평가가 일색이었는데 지금 어제 정부는 그러한 것에 대한 전면 개편을 하지 않은 채 오히려 교통망과 자족 기능을 얹어서 조금 더 신도시 정책이 성공하겠다라는 건데 사실 그것도 분명히 필요합니다.
문제는 이런 광역 교통망 같은 거는 국민의 어떤 혈세가 들어가는 사업이거든요. 국가 재정이 들어가는 사업입니다. 따라서 이걸 정부가 어떻게 선심성 개발하듯 계획을 발표해서 추진되는 건 아닙니다. 이건 결국은 국가 예산의 효율적 추진을 위해서는 사업 타당성 평가라는 절차를 거쳐서 확정된 후에 예산이 집행이 되고 사업 추진이 되는 거거든요. 그러한 과정에 따라서 절차에 따라서 하시면 됩니다.
하지만 어제 발표된 GTX 같은 사업을 보면 A, B, C 노선이 있는데 A 노선 같은 경우에는 예비 타당성 조사를 통과했지만 B 노선 같은 경우 아직 예비 타당성 조사를 진행하지 않은 상태입니다. 그런데 문제는 정부는 그걸 그 바로 신도시 발표 며칠 전에 면제할 수 있는 대상으로 검토하겠다고 발표를 하신 거거든요.
◇ 김현정> 예비 타당성 조사를 면제한다고요?
◆ 김성달> 네, 면제할 수 있는 권한을 지금 국가 균형 발전 차원에서 검토하겠다고 합니다. 그래서 지자체장이나 이런 사업자들이 예비 타당성 면제해 달라고 강하게 요구하고 있습니다. 이러한 상황에서 더 엄격하게 절차에 따라서 하고 그게 결정되면 발표하는 것이 순서인데 지금 정부는 예비 타당성 조사도 거치지 않은 사업을 가지고 바로 당장 들어갈 수 있는 사업인양 발표를 하면서.
이것도 국민들에게 잘못된 정보가 제공될 수도 있을뿐더러 또 이것이 예비 타당성 조사의 면제로 이렇게 여론이 실려서 가게 되면 결국은 국민에게는 졸속 사업 추진에 따른 예산 낭비 부담을 또 전가시키는 그런 결과로 이어지기 때문에 이건 매우 신중하고 절차에 따라서 진행되는 것이 맞다고 보여지는 것이죠.
◇ 김현정> 그렇군요. 어제 이제 4개 도시가 지정이 되고 나서 거기까지 듣고는 이게 좋은 거야, 나쁜 거야. 잘 판단이 안 됐던 분들. 좀 들으시면서 아, 이런 부분이 좀 보완이 필요하겠구나 혹은 문제겠구나 혹은 좋구나. 여러 가지 생각들을 하실 텐데 30초 남았습니다. 팀장님, 지금부터 뭘 해야 된다고 보세요? 우리는 어디에 주목해야 하고?
◆ 김성달> 지금 30만 호를 공급하겠다고 하셨고 일부 발표했지만 그전에 이미 54만 호의 공급 계획이 확정된 게 있습니다. 이 54만 호가 주거 안정에 기여할 수 있으려면 어떠한 공공 주택 또는 좀 더 저렴할 수 있도록 정부가 정책을 설계하는 것이 매우 중요하다. 그러한 정책들을 하고 난 다음에 집값이 불안하면 또 다른 대책을 하는 것이 지금 필요한 상황이고 지금 같은 발표는 오히려 불안만 더 조장할 것으로 예상됩니다.
◇ 김현정> 그런데 지금 발표했는데 이걸 다시 주워담을 수는 없잖아요?
◆ 김성달> 그런데 공급효과는 이 신도시 지구 지정된 이후에 5년에서 10년까지 걸리는 문제입니다. 그래서 그 안에 또 정부가 잘못된 정책을 수정할 수 있는 여지는 언제든지 존재하고 있기 때문에 이미 확정된 사업들을 잘 추진하는 것이 지금 정부가 해야 할 역할이지 미래의 어떤 개발 계획을 발표하면서 국민들에게 자극하는 건 오히려 옳지 않고 집값 안정에 도움이 되지 않는다. 이렇게 보여집니다.
◇ 김현정> 알겠습니다. 여기까지 말씀 듣겠습니다. 고맙습니다.
◆ 김성달> 네, 감사합니다.
◇ 김현정> 경실련 부동산국책사업팀의 김성달 팀장이었습니다. (속기= 한국스마트속기협회)