이번 '주거복지 로드맵'은 지난 5월 문재인 정부 출범 이후 8.2부동산 대책과 10.24 가계부채대책 등 줄곳 진행해 온 수요억제책에서 벗어나 정부가 처음으로 제시한 주택공급 정책이라는 점에서 의미가 있다.
부동산 전문가들은 먼저, 청년과 신혼부부, 고령층 등 그동안 정책에서 소외됐던 계층에 맞게 나름 맞춤형으로 짜여진 대책이라는 점에서는 대체로 긍정적인 평가를 내렸다.
그러나, 역대 모든 정권의 공공임대주택 정책 실패에서 여실히 드러났듯이 막대한 재원 조달과 부지확보, 그리고 정책의 연속성이 가능할 것인지가 성공여부를 결정지을 것으로 내다봤다.
전문가들은 또. 가격이 저렴한 공공주택이 많이 공급되면 장기적으로 집값을 안정시킬 수 있는 요인은 분명히 있지만, 서울 집값을 비롯한 주택시장이 이번 로드맵 발표로 받을 영향은 제한적일 것으로 분석했다.
부동산114 함영진 리서치센터장은 " 청년이라든지 신혼부부같이 자산형성기에 내집마련이 중요하거나 주거 복지 지원이 필요한 계층을 위해 집중적으로 프로그램을 마련했다는 점에서 긍정적으로 볼 수 있다"고 밝혔다.
부동산인포 권일 팀장은 "지역과 물량, 금융 등 각부분별로 디테일하게 구상한 흔적이 보인다"며 "소외됐던 청년.신혼부부 등이 수혜받을 수 있는 부분을 보완했다"고 평가했다.
김덕례 주택산업연구원 주택정책실장 역시 "청년 우대형 청약저축, 신혼희망타운 등 청년층과 신혼부부들이 자산을 축적해가며 내 집 마련을 할 수 있는 프로그램을 고민한 지점이 눈에 띈다"고 말했다.
전문가들은 그러나 정책을 추진해 가는데 있어서 예상되는 예산 확보와 택지 선정, 그리고 정책의 연속성에 대해서는 얼마나 실효성이 있을지 의문을 제시했다.
심교언 건국대 부동산학과 교수는 "역대 정부에서 임대주택 정책을 발표해서 성공한 사례가 거의 없다"며 "이번에도 재정의 뒷받침이 되는지, 토지 확보가 잘 이뤄질 지 의문"이라고 밝혔다.
권일 팀장도 "복지국가로 가기위해 재원확충이 필요한 것은 맞지만 '행복주택'을 비롯한 역대 공공임대주택정책 집행에서 잘 드러났듯이 부지 확보과정에서 발생할 계층간의 견해차이와 반발도 만만찮을 것으로 예상된다"고 진단했다.
익명을 요구한 전문가 역시 "정부가 정책달성을 위해 119조 4천억원을 마련하겠다고 하는데 재원 마련이 가능할 지 의문이고, 조성할 100만 가구 대부분을 수도권에 공급한다고 하는데 그린벨트만 남은 상황에서 환경단체의 반발과 지역 주민간 갈등 등으로 택지확보가 쉽지는 않을 것"으로 전망했다.
전문가들은 이와함께 이번 정책이 부동산 시장에 미칠 영향에 대해서는 공급확대에 따라 장기적으로 매매시장이 안정되는 효과를 가져올 수 있으나, 당장 서울을 비롯해 집값 변동에는 그다지 영향이 없을 것으로 진단했다.
먼저, 함영진 센터장은 "서울 집값이나 거래량에 미칠 영향은 제한적"이라며 "일단 신혼부부 희망타운의 경우 첫 입주가 2021년 이후인데다, 최근의 서울 집 값 상승의 원인은 강남 재건축이나 한강변 위주의 가격 상승이라는 점에서 볼 때 이번 대책이 서울 지역의 수요를 대체하기에는 제한적"아라고 분석했다.
박원갑 KB국민은행 수석전문위원은 "향후 갑싼 공공주택 분양이 대거 쏟아지기 때문에 굳이 서둘러 집을 사지 않는 대기 수요가 증가해 장기적으로 집값이 안정되는 효과가 나타날 수 있다"고 말했다.
박 위원은 또 "공급 집중지역이 서울보다 수도권 지역이 될 가능성이 크기 때문에 매매시장의 경우 서울은 별 영향이 없겠지만, 수도권은 단기적으로 물량 과다에 따른 충격을 받을 수 있다"고 전망했다.
이와함께, 권일 팀장은 " 공공주택이 늘어난다는 것은 민간이 공급하는 것 보다 가격이 저렴한 주택이 많이 시장에 나온다는 것이기 때문에 주변 집값을 하락시킬 수 있다는 측면도 있지만, 자칫 과거 판교 신도시 건설의 경우처럼 과열로 치달을면서 '로또'분양 논란이 나올 수도 있어 이에 대한 방안 마련이 필요하다"고 지적했다.