내년 1월 신 총부채상환비율(DTI·Debt to Income)이 도입되면 다주택자의 경우 대출 금액이 대폭 감소하는 반면, 무주택자는 대출 규모 영향을 받지 않거나 장래소득 증가가 예상될 경우 오히려 대출금액이 증액 가능하기도 한 것으로 분석됐다.
금융위원회는 26일 이같은 내용을 골자로 한 '금융회사 여신심사 선진화 방안'을 발표, 상환 능력 중심의 선진화된 여신 관행을 정착시키겠다고 밝혔다. 지난달 24일 가계부채종합대책의 후속 대책이다.
정부는 차주의 상환능력을 보다 정확하게 심사하기 위해 산정방식을 개선한 신DTI를 내년 1월 도입하기로 했다. 신DTI는 차주가 보유한 부채를 최대한 포괄적으로 반영하기 위해 주택담보대출(주담대)을 2건 이상 보유했을 경우, 주담대 원리금 상환액 전액을 반영한다.
지금까지는 주담대를 1건 이상 보유한 차주가 추가로 주담대를 받을 경우 기존 주담대에 연간 이자만 부채에 포함했지만, 신DTI는 기존 주담대의 연간 갚아야 할 원금과 이자를 모두 부채에 포함한다. 이에 따라 연간 상환해야 할 부채가 늘어나는 만큼 추가로 받을 수 있는 대출금이 줄어든다.
이에 따라 투기지역 등에서 추가로 주택을 매입하려는 다주택자의 경우 신DTI의 도입으로 대출 금액이 대폭 감소한다. 예를 들어 주담대 1건을 보유하고 있는 연소득 1억원인 A씨가 만기 30년 투기지역 소재 주담대를 받으려고 한다면 신규로 받는 주담대는 금리 연 3.0%에 20년 원리금균등분할상환 방식으로 받게 된다.
A씨는 2년 이내 기존 주택을 처분한다는 조건 하에 투기지역 소재 아파트 담보대출을 받을 수 있다. 다만 DTI는 30%로 제한된다. 현재 DTI를 적용한다면 A씨가 받을 수 있는 대출금액은 4억1100만원이지만, 신DTI가 적용되면 3억2000만원으로 9100만원, 22.1%가 감소하게 된다.
반면, 신DTI를 도입해도 무주택자의 경우 대출 규모가 감소하거나 장래 소득 증가가 예상되는 경우는 늘어나기도 한다. 만 30세에 2년간 연소득 3500만원, 최근 증빙소득 4000만원이고 주담대가 없는 무주택자 B씨가 20년 조정대상지역 소재 주택 담보대출을 받으려 할 경우, D씨가 최대로 받을 수 있는 대출 금액은 현재 최근 소득만 반영해 2억 9400만원이었다.
하지만 최근 2년간 근로소득 증빙자료를 제출해 금융회사가 장래예상소득 증가분을 반영하면, 3억 8500만원으로 늘어난다. 9100만원, 31%가 증가한 셈이다. 다만 장래예상소득 인정비율은 금융회사마다 각자 정하기로 했다.
이형주 금융위 금융정책과장은 "2년치 소득을 확인하는 것은 그 사람의 소득이 얼마나 안정적이냐를 파악하기 위한 것이고 상환 능력을 평가하기 위해 최신 소득을 보는 것"이라고 설명했다.
이 과장은 특히 "DTI가 소비자에게 이 한도까지는 무조건 받을 수 있다는 권리처럼 인식해 왔는데, DTI는 최고 한도고 은행에서 심사를 통해 적정 이유 있으면 DTI 못받을 수도 있다는 게 일반적 선진국 관행"이라며 "DSR까지 더하면서 차주 입장이 불확실성이 생기지만 불가피하다"고 밝혔다.
정부는 신DTI에 이어 내년 4분기에는 은행권에 총체적상환능력심사제(DSR·Debt Service Ratio)를 도입하기로 했다. DSR은 연간 소득 가운데 모든 대출 원리금 상환액이 차지하는 비율을 나타낸다. 주담대 뿐 아니라 신용대출, 마이너스통장 등 모든 금융권 대출을 포함해 신DTI보다 강한 규제로 불린다.
DSR은 소득은 신DTI와 동일한 방식으로 계산하되 같은 기준에 따른 소득 산정이 어려울 경우 금융회사에 자율성을 부여한다는 방침이다. DSR의 관건이라 할 수 있는 적용비율은 금융회사가 차주그룹의 상환능력을 자체적으로 평가해 설정하도록 할 계획이다.
또 대출종류(주담대·신용대출·한도대출), 상환방식(분할상환·일시상환) 등에 따라 차주의 실질적 상환부담을 합리적으로 반영한다. 전세대출의 경우 임차보증금으로 상환이 가능하므로 이자상환액만 포함하고, 신용대출은 만기연장 기간 등을 감안, 10년간 분할상환하는 것으로 산정한다.