정부는 지난 5일 발표한 '8.2부동산대책 후속 조치'를 통해 분양가 상한제의 적용 기준을 대폭 낮춰 실제 시장에서 작동할 수 있도록 했다.
이에따라 앞으로 최근 3개월 집값 상승률이 물가상승률의 2배를 초과하는 곳 가운데▲1년 평균 분양가 상승률이 물가상승률의 2배를 초과한 곳 ▲분양이 있었던 직전 2개월 간 청약경쟁률이 일반주택은 5대 1, 국민주택규모 이하는 10대 1을 초과한 곳 ▲3개월 주택 거래량이 전년 동기 대비 20% 이상 증가한 곳 가운데 한 가지 요건을 충족하면 분양가 상한제 대상 지역으로 선정될 수 있다.
국토교통부는 이런 내용을 담은 주택법 시행령 개정안을 8일 입법예고를 거쳐 다음달 말 시행할 예정이다.
변경된 적용 기준에 따르면 현재로서는 서울 강남 4구와 용산구 등 도심 인기지역을 비롯 전국 10여 곳이 지정 가능 대상에 해당된다.
물론, 최종 지역은 오는 10월 한국감정원 등의 주택가격 동향에 따라 변경 될 수 있고, 정부 역시 대상지역 가운데서도 주거정책심의위원회를 거쳐 분양가 상승 가능성이 있는 지역만 선별해서 지정할 것이라고 밝혀 실제 적용 대상 지역은 일부로 제한 될 가능성이 크다.
시장 전문가들은 상한제 적용으로 분양가가 떨어지면 고분양가 행진이 차단되면서 단기적으로 주택시장 안정 효과를 기대할 수 있을 것으로 보고 있다.
부동산114 함영진 리서치센터장은 "서울 강남지역과 인기 지역인 한강변이 지정될 가능성이 있고, 단기적으로는 분양가 제어에 효과가 분명 있을 것으로 보인다"고 밝혔다.
또, 자금이 마련된 무주택 실수요자들의 경우 분양가 하락 기회를 이용 강남 등 인기 지역에 진입해 내 집 마련을 노려볼 수도 있을 것으로 보인다.
반면에, 건설사와 재건축 단지들은 수익성이 떨어져 사업추진을 늦추거나 중단하면서 주택 공급이 위축돼 장기적으로 가격이 다시 오를 것이라는 비관적인 분석도 만만찮다.
리얼투데이 양지영 컨텐츠본부장은 "분양가상한제가 도입이 되면 건설사들은 수익성 악화 문제로 분양시기 등을 조정하는 곳들이 늘어나고, 일반 분양에 따라 수익성이 달라지는 재건축 재개발 등 재정비 사업들 역시 사업 추진에 속도를 내지 못해 결과적으로 분양물량 감소로 이어지고, 결국 분양가 상승으로 다시 이어지는 구조가 반복될 수 있다"고 우려했다.
실제로, 참여정부 시절인 지난 2005년 분양가상한제가 처음 도입됐지만, 당시 1400만원대였던 3.3㎡당 평균 분양가는 2007년 1800만원 가까이가 됐고, 2008년에는 2000만원을 넘어 분양가 안정에 실패를 한 사례가 있다.
여기에 분양가가 시세보다 떨어지면 오히려 향후 시세 차익을 기대하는 이른바 '로또 청약'수요가 몰리거나 '꼼수 분양' 등을 불러올 가능성도 있다.
이처럼, 분양가 상한제 부활은 단기적으로 분양가 하락을 통해 주택시장 안정 효과를 기대해 볼 수 있지만, 장기적인 부작용도 예상 돼 "잘 쓰면 약, 잘못 쓰면 독"이 될 수 있다.