정부는 19일 오전 서울청사에서 관계부처 합동브리핑을 갖고 '주택시장의 안정적 관리를 위한 선별적 맞춤형 대응방안'을 발표했다.
서울 모든 지역의 공공·민간택지 모두 소유권 이전 등기까지 전매가 금지되고, 기존 37개 '조정 대상지역'에 경기 광명시와 부산 기장·부산진 등 3곳이 추가된다.
조정대상지역에선 다음달 3일부터 주택담보대출비율(LTV)이 70→60%, 총부채상환비율(DTI)은 60→50%로 규제가 강화되고 집단대출에도 DTI가 적용된다.
다음은 일문일답.
▶ 주로 발표한 대책이 주로 수요 억제 방안에 치중됐다. 공급 확대 방안은 계획에 없나?
= 기재부로서는 지금 현 시장에 대한 상황인식은 공급 규모가 과거에 비해서 줄어든 것은 아니다. 과거 평균에 비해서 올해도 약간 많은 수준이다. 최근 국지적으로 과열이 된 이유는 주로 수요 측면에서 적발된 부분이 많다. 그래서 대책 방향도 공급 조치는 이번에 들어 있지 않다. 대신 수요 관리를 하되 시장 전반의 수요를 위축시키는 것이 아니라 과도하게 차입에 의존해 시세 차익을 노리는 투기적 수요를 필터아웃시키는 데 중점이 있고, 실수요자는 내 집 마련의 꿈을 이룰 수 있도록 계속 정부의 지원을 강화한다.
대책의 강도를 보면 앞으로 시장이 불확실한 측면이 있기 때문에 중상 수준 강도로 대응을 하고, 시장 상황을 모니터링하면서 필요시에는 투기 과열지역지정 등 강한 수단을 동원할 수 있다.
공급 대책은 주거복지확충이라는 기조 아래 현재 국정과제를 가다듬고 있다. 공적임대주택 14만호를 연간 공급하는 계획 등이 있다. 그 다음에 주택시장제도개편 등은 이번 대책과 별도로 중장기적인 시기에서 준비를 하고 있다.
국토부는 서울을 비롯한 주요 지역의 신규주택공급량 자체가 부족하지 않다고 판단하고 있다. 서울의 올해 새주택 중공입주물량이 약 7만 5000호 정도로 예상이 되는데 예년 수준이다. 최근 집값 불안 원인에 대한 진단도 공급의 위축보다는 단기적인 투자 수요가 특정 지역으로 집중된 데 있다. 그렇기 때문에 수요 관리가 필요하다는 차원에서 DTI, LTV와 같은 시책 수단을 조정대상 지역과 이번에 연계해서 조정대상 지역 제도의 실효성을 강화했다.
필요한 곳에 양질의 주택을 지속적으로 확충하도록 공적임대주택 17만호를 비롯해서 다양한 형태의 정비사업과 새로운 단지개발사업 등을 적절한 규모로 시행해 도심, 그리고 교통접근성이 양호한 지역에서 유발될 수 있는 주택수요를 충분히 흡수해 나갈 계획이다.
▶ 서민 실수요자의 경우 조정대상 지역 주택담보 대출에 대해서는 LTV, DTI 규제비율을 적용하지 않기로 하면서 기준이 주택가격 5억 원 이하다. 올해 상반기 서울 중위가격이 6억 원을 돌파했다. 이런 낮은 기준으로 혜택을 볼 서민이나 실수요자가 어느 정도 있는지 파악이 되는가?
= 이번 조정 대상 지역 전체를 볼 때 주택가격 5억 원 이하, 소득 6,000만 원 이하 등 무주택자가 약 55% 정도 된다.
▶ 금융 대출 수요를 줄이는 방안으로 시장에서 총부채원리금상환비율(DSR) 도입이 거론되는데 이번 대첵에 나오지 않았다.
= 이번 대책은 국지적인 부동산 가격 과열 급등에 대한 선별적 대응이다. 가계부채 증가 속도를 관리하는 차원의 대책이 아니기 때문에 가계부채 전체적인 상황에 대한 진단 및 추가 규제 정비 사항에 대해서는 계속 검토하고 있다. 필요한 경우 관계부처 협의를 거쳐서 오는 8월 마련될 가계부채관리종합대책에 필요한 내용들을 더 담겠다.
▶ LTV·DTI 완화 조치가 7월 말 예정이었는데 선택적 일몰이라 볼 수 있는가? 즉 나머지 전체 지역은 추가 연장을 하는 것인가? 이번에 특정 지역 대상을 강화한 것을 향후 전 지역으로 완화할 수 있는가? 8월 가계부채 종합대책에서 중점적으로 보는 부분은?
= 행정지도를 2번 하는 것이 아니다. 이번 7월 3일 행정입법예고, 행정지도 예고기간 등을 단축해 오는 10월 3일 시행하려고 하는데, 이번 조정대상 지역에 대상 규제를 강화하는 내용이 새로 추가됐다. 그래서 7월 말에 기존 지역, 일반 지역에 대한 행정지도도 그대로 가져가는, 1년 더 연장하는 내용까지 포함했다. 또 이번 조정대상 지역에 대해서는 10%p까지 강화되는 내용 등 두 가지를 한꺼번에 각각 행정지도 하지 않고 이번 기회에 7월 말 만료되는 행정지 역시 1년 더 연장하는 내용까지 포함해 단일한 행정지도로 마련했다.
8월 가계부채 종합대책에는 지금까지 계속 해 온 정책의 실효성 등을 진단할 것이다. 기본적으로 담보가치, 차주의 상황 등을 더 정교하게 하는 측면이 있다. 그런 측면에서 일관되게 시행했던 정책의 실효성을 보겠다. 그리고 새로운 정책을 할 수 있는 공적인 인프라나 금융회사의 심사여건 등이 계속 진전된 상황, 최근 금리인상 기조 등을 종합적으로 감안하겠다. 기본 원칙은 담보 리스크와 차주의 상황에 맞는 정교화된 정책을 준비하겠다.
▶ 투기과열지구가 이번에 지정되지 않고, 과열 추세가 지속되거나 심화된 경우 지정할 수 있다고 한다. 이미 충분히 과열된 상태로도 보이는데, 관련 기준 지표는 무엇인가?
= 정책판단을 할 때 지표들을 보기는 하지만, 상황 변동이 있기 때문에 기계적으로 정책을 하지는 않는다. 계속 시장 상황을 모니터링하면서 (과열 추세가) 더 확산되고 강도가 강해질 경우에는 실기하지 않고 단호하게 대응하겠다.
국토부로서는 투기관리지구 지정은 크게 정량적인 기준과 정성적인 판단으로 나뉜다. 주택가격 상승률, 청약경쟁률 등 정량적인 지표로 1차 판단을 하고, 이와 관련해 정량적으로 투기과열의 조짐이 있다고 판단된 지역에 관해서 과열이 심화된 수준이거나 다른 지역으로 확산돼 주택시장 전반의 안정을 해할 우려가 있다고 판단되면 투기과열지구를 지정하게 될 것이다.
내부적으로 투기과열지구 향후 지정과 관련된 기준을 마련해서 검토하고 있다. 지난해 11월에도 투기과열지구 지정 문제에 관련해 과열이 지속될 경우 지정을 적극 검토하겠다고 말했는데, '현 수준의 과열이 좀 더 지속된다면 지난해 11월보다는 한 단계 더 투기과열지구를 지정할 가능성이 높아졌다'고 말할 수 있다.
▶ 맞춤형 LTV·DTI 조정방안은 다음 달 3일 시행한다. 만약 그 전에 대출을 받는 선수요가 발생할 우려에 대한 대책은?
= 그 전에 대출이 실행되거나, 대출이 최종적으로 실행되지 않았더라도 금융회사와 상담이 완료돼서 금융회사의 시스템에 신청이 완료된 경우에는 기존 비율대로 대출할 수 있다. 예전의 제도변경의 관행을 준용해서 하겠다.
▶ 분양권 전매제한의 경우 지난해 11월에도 대책을 내놨는데, 효과가 없었다고 분석했나? 또 이번 LTV·DTI 조정으로 주택대출이 얼마나 줄어들 것으로 예측하는가?
= 지난해 11.3 부동산 대책의 경우 신규 주택시장, 즉 새 아파트 청약시장의 청약 규제를 중심으로 국지적인 과열을 완화시키기 위한 대책이었다. 소기의 성과를 상당 부분 거뒀다고 평가하고 있다. 주요 조정 대상지역의 청약경쟁률이 상당 부분 완화된 것들이 증거다.
다만 지금 분양권 전매기간 같은 경우 강남 4개구를 제외한 나머지 대부분은 1년 6개월 계약 체결 이후에 분양권 전매가 가능하도록 되어 있어서 일부 분양권 전매를 기대하는 청약가수요 등이 발생했던 것이 사실이다. 이 때문에 이번에 서울 전역의 규제 수준을 분양권 전매와 관련해서 소유권이전등기 시까지 전매 제한하는 것으로 했다. 또한 주택시장의 국지적인 과열이 새 아파트 청약시장뿐만 아니라 기존 주택시장의 수요증가로 인한 부분도 있다. 따라서 적정한 수준의 대출을 통해서 금융기관 리스크 관리와 함께 주택시장의 안전성을 도모하는 차원에서 관련된 금융 규제도 조정 대상지역 제도에 연계 도입했다. 이번 대책의 효과는 종전 대책을 보강하는 수준에서 상당한 실효성을 거둘 수 있을 것으로 기대한다.
아울러 이번 조정 대상지역 내 LTV·DTI 강화로 차주 중 약 24.3% 정도가 규제강화 영향을 받을 것으로 예상한다.
조정지역 대상 내 전체 차주 중에서 이번에 강화된 LTV 60%와 DTI 50%를 초과하는 차주가 약 54% 정도 된다. 그리고 이 중에서 규제강화를 적용받지 않는 서민 실수요자층이 55% 정도이다. 다시 말해 규제강화의 영향을 받는 집단이 45% 정도 된다. 그래서 LTV·DTI를 초과하는 54% 집단과 규제강화에 적용되는 45% 집단을 계산해 전체 차주의 약 24.3% 정도가 규제강화 영향을 받는 것으로 본다.