-대법원 판례도 공인중개사 勝
-미국선 가능해도 윤리규정상 안 해
-배고픈 변호사, 굶주린 사자보다 무서워
-중개 사고 발생시 변호사는 대책 없어
<공승배 변호사 - 피고발인>
-중개수수료 없고 법률사무 대가만 받아
-부동산 거래 가격과도 무관, 문제 없어
-판단은 소비자 몫…소비자 구했다 생각
-중개사고? 변호사 보험으로 대응 가능
■ 진행 : 김현정 앵커
■ 대담 : 허준(공인중개사), 공승배(변호사)
올해 초였죠. 변호사들이 부동산 중개업체를 개업했다는 소식이 전해지면서 변호사가 과연 부동산 중개를 할 수 있느냐 없느냐를 두고 논란이 뜨거웠습니다. 그런데 최근 공인중개사 측이 이 해당 변호사들을 고발했습니다. 변호사는 공인중개사가 아닌데도 불구하고 부동산을 운영했고 유사명칭까지 사용했다는 걸 문제 삼았는데요. 오늘 고발한 공인중개사측과 고발을 당한 변호사 양쪽 모두의 입장을 들으면서 여러분 판단 해보시죠. 먼저 공인중개사측의 입장을 들려주실 분, 대표 고발인입니다. 동남공인중개사 사무소의 허준 대표 연결해 보죠. 허 대표님 나와계십니까?
◆ 허준> 네, 안녕하십니까.
◇ 김현정> 변호사 4명이 개업한 부동산이에요, 이름이 트러스트 부동산. 어떻게 기소할 생각을 하셨습니까?
◆ 허준> 우선 공인중개사법 18조 2항이 개업 공인중개사 아니면 부동산중개라든가 유사 명칭을 사용해서는 안된다라고 돼 있는데요. 피고발인 공승배 변호사가 트러스트 부동산을 운영을 하셨잖아요. 그래서 18조 2항을 정면으로 위배했고 대법원 판례나 헌법재판소 결정도 무시했기 때문에 고발하게 되었습니다.
◇ 김현정> 그러면 트러스트 부동산이라는 상호, 간판만 문제라는 것인가요, 아니면 부동산 중개 업무한 그 자체도 불법이라고 보시나요?
◆ 허준> 일단 (이번에) 저희가 고발한 거는 18조 2항 명칭을 이번에 고발하게 되었고요. 차후에 부동산 중개행위나 8조, 9조, 18조의 2, 이런 것들을 차후 고발을 통해서 법적 판단을 받아서 법적 책임을 물을 생각입니다.
◇ 김현정> 그러니까 지금 법률상 소비자들이 직거래를, 부동산을 직거래 하는 게 아닌 이상 부동산 중개는 오로지 공인중개사 자격증을 가진 사람만 할 수 있다 이렇게 되어 있는 것인가요?
◆ 허준> 그렇죠, 현행법에 공인중개사법에 그렇게 명시돼 있습니다.
◇ 김현정> 그래요, 그걸 이제 근거로 하신 것인데. 하지만 변호사들은 아무런 문제가 없다고 말을 합니다. 우리 변호사들이 할 수 있는 건 법률 업무인데 우리의 법률 업무서비스 안에는 이 부동산과 관련된 법률 업무를 하는 것도 포함이 돼 있지 않느냐, 그리고 중개서비스도 그것에 포함된 부수적인 업무, 즉 이집과 저집의 월세 전세를 연결해 주고 알아봐주고 하는 건 법률 자문의 영역에 포괄적으로 포함될 수 있다 이렇게 주장을 하는데 어떻게 생각하세요?
◆ 허준> 지금까지 대법원 판례나 헌법재판소 결정은 공인중개사의 중개행위, 중개사무와 법률 사무는 엄격하게 구분되어 있고 변호사의 법률 사무에 공인중개사의 중개 사무는 포함돼있지 않다는 것이 지금까지의 일관된 대법원의 입장입니다.
◇ 김현정> 과거에도 그런 판례 중에 변호사가 이런 식으로 공인중개업무 비슷한 걸 해서 문제가 된 적이 있었나요? 과거에도?
◆ 허준> 그럼요, 대법원 판례가 2건 정도 나와 있고요. 헌법재판소 결정에도 명확하게 변호사는 중개업무를 할 수 없다라고 나와 있는 결정이 있습니다. 그런 식으로 논점을 흐리고 말장난을 한다면 변호사가 할 수 없는 일은 없죠. 모든 변호사는 어떤 일이든 다 할 수 있죠.
◆ 허준> 예를 하나 들고 싶은데요. 뉴욕주 공인중개사, 미국의 뉴욕주 공인중개사법은 변호사가 중개업할 수 있게 허용돼 있어요.
◇ 김현정> 미국은?
◆ 허준> 예. 그런데 실제로 변호사 업무를 하지 않는데, 이유가요. 뉴욕주 변호사 윤리규정이라는 게 있어요. 그 윤리규정에는 변호사가 법률자문과 중개를 동시에 할 수 없다, 이렇게 돼 있어요. 그래서 미국의 변호사들이 중개를 하면 상당히 큰 수익을 낼 수 있습니다. 그럼에도 불구하고 그러한 윤리 규정 때문에 변호사가 중개행위를 안 하죠.
◇ 김현정> 알겠습니다.
◆ 허준> 그런데 이게 우리나라 경우에는 그런 윤리규정이 없어요. 그래서 오히려 사회적 강자인 변호사가 약자인 영세 공인중개사의 밥그릇을 뺏어가고 있고요. 쉽게 말해서 코 묻은 돈 뺏는 꼴인데.
◇ 김현정> 코 묻은 돈 뺏는 거다.
◆ 허준> 배고픈 변호사가 굶주린 사자보다 더 무섭다라는 말이 생각날 정도입니다.
◇ 김현정> 알겠습니다. 지금 상도의 법률 이런 말씀하셨는데 그런 것을 다 떠나서 그냥 소비자 입장에서 볼 때는 기존의 부동산 복비가 너무 비싸서 직거래를 하고 싶어도 계약서 쓰고 법률적인 부분 걱정돼서 지금까지 부동산을 울며 겨자먹기로 이용한 분들도 있다, 간단한 월세라든지 이런 자취방 구할 때도.
그런데 이제 변호사 복덕방, 변호사 부동산에서 기존 수수료의 최대 10분1정도로 법률 자문을 해 준다니 이건 우리 입장에서는 환영할 일이다 이런 얘기를 하는데요?
◆ 허준> 저희 공인중개사들도 99만원 미만, 수수료가 30만원, 15만원짜리도 있습니다.
◇ 김현정> 그건 건당 다른 거죠?
◆ 허준> 그렇죠. 싸고 저렴하니까 소비자 입장에서 참 좋죠. 그런데 소비자에게 싸서 좋다는 시각으로 보시마시고요. 99만원 주장하는 거는 서민들에게 최저임금을 더 낮춰라, 월급쟁이들 월급 낮춰라 그렇게 주장하는 거하고 다르지 않거든요.
왜냐하면 대부분의, 9만 명의 개업공인중개사는 굉장히 영세해요. 작년에 우리 반값 중개수수료 도입되었죠. 수수료가 많이 내려간 상태거든요. 그래서 반대로 공승배 변호사님한테 질문 드리고 싶은데요. 변호사 시장도 자격증 없이 진입할 수 있다면 99만원에 사건 수임 하겠다는 경험 많은 사무장들 많을 거고, 그렇다면 법률 소비자들도 굉장히 환영할 일 아닙니까? 똑같은 시각입니다. 그러면 중개 수수료 99만원 주장할 거라면 변호사 수익료 99만원 하면 국민 소비자 입장에서는 굉장히 환영할 일이죠.
◇ 김현정> 변호사 수입료도 그러면 공인중개사처럼 내릴 수 있느냐, 이런 말씀이세요.
◆ 허준> 그런데 거기서 굉장히 중요한 문제가 이 중개 사고 발생 시인데요.
◇ 김현정> 사고요?
◆ 허준> 네, 중개 사고.
◇ 김현정> 예를 들면 어떤 거요?
◆ 허준> 중개를 하는 도중에 이를 테면 10억짜리 물건이 있었는데 10억에 대해서 8억이나 9억에 대한 담보가 잡혀 있다든지, 그리고 이제 허위 매물이 나온 경우, 그런 경우도 중개사고 많이 발생할 수 있죠.
◇ 김현정> 그래요.
◆ 허준> 그런데 이제 그런 사고 발생 시에는 저희 개업공인중개사 의무적으로 협회나 보증 보험의 공제 가입이 의무화되어 있습니다. 그래서 일정한 한도 내에서 중개 사고 손해배상을 받을 수 있거든요, 소비자 입장에서는.
문제는 변호사가 중개했을 때 (만약에) 중개 사고가 발생을 했어요. 그럼 변호사가 든 보험으로 손해배상 해 주겠다는데, 대법원 판례는 중개사무는 변호사 사무가 아니에요. 변호사 사무에 의해서 발생한 사고에 대해서 보험을 주는 게 변호사 보험이잖아요?
◇ 김현정> 그런데 지금 변호사들은 지금 변호사 업무라고 하니까 사고 발생했을 때는 알아서 처리해 주겠죠, 커버해 주겠죠?
◆ 허준> 대법원 판례에 의하면 중개사무는 변호사 사무가 아니라는 거예요. 그러면 그 보험회사가 돈을 지급을 할 때..
◇ 김현정> 안 줄 것이다?
◆ 허준> 예. 어떤 회사가 중개사고에 보험금 주겠습니까. 우리나라 보험회사 잘 아시잖아요.
◇ 김현정> 알겠습니다. 그런 이유를 들어서 법적으로 보나 윤리적으로 보나 고객 입장에서 보나 공인중개사가 이 업무를 하는 것이 맞다, 알겠습니다.
◆ 허준> 그렇죠.
◇ 김현정> 알겠습니다. 여기까지 말씀 듣겠습니다. 고맙습니다.
◆ 허준> 감사합니다.
◆ 공승배> 안녕하세요. 공승배입니다.
◇ 김현정> 앞서 공인중개사분의 말씀 들으셨겠지만 무슨 부동산 이런 상호를 쓰는 것도 불법이고 업무를 보는 것도 불법이고 둘 다 불법이란 말씀이에요. 뭐라고 답변하시겠습니까?
◆ 공승배> 불법이라는 주장은 오해입니다. 기존의 공인중개사들은 이제 거래 가격에 비례를 해서 수수료를 부과했는데요. 저희 트러스트에서는 거래 가격과 무관하게 99만원 정액으로 보수를 책정했습니다.
◇ 김현정> 그 말씀은 그러면 월세방이나 빌딩 계약이나 다 똑같아요, 수수료가?
◆ 공승배> 그렇습니다. 이렇게 저희가 가격을 책정한 것은 저희가 중개사가 아니라 변호사로서 일을 한다는 점을 반영한 것이기도 합니다.
◇ 김현정> 무슨 말씀일까요, 그게?
◆ 공승배> 공인중개사처럼 일을 하는 게 아니라 변호사의 자격으로 변호사로서 일을 한다는 것이죠.
◇ 김현정> 즉 계약서는 10억짜리 건물 계약서든 30만원짜리 월세방 계약서든 같다는 것을 방증하는 것이다, 이런 말씀이세요?
◆ 공승배> 그렇습니다. 어차피 저희 전문가 입장에서 드는 품은 똑같다는 것이죠.
◇ 김현정> 그렇다면 공인중개사들이 하는 업무, 여기저기 집이 나왔다는 걸 소개 해 주고 연결해 주고 이런 거는 전혀 안 하세요?
◆ 공승배> 법률사무뿐 아니라 중개행위도 다 합니다. 그런데 법에서는 중개행위를 하는 것 자체를 주재하고 있는 것이 아니고요. 중개 행위를 돈을 받고 하는 것을 규제하고 있는 겁니다.
저희는 법률 사무에 대해서만 돈을 받지 중개 행위에 대해서는 돈을 안 받는다는 것이죠. 그러니 저희 과금 체계가 저희 99만원은 오로지 법률 사무에 대한 대가일 뿐이고 중개행위에 대한 대가는 0원이라는 겁니다.
◇ 김현정> 그러면 저는 사실은 이게 직거래를 하는 소비자들을 계약할 때만 도와주는 정도 차원인 줄 알았는데 그게 아니라 ‘201동에 집 나왔습니다, 301동에 월세 보세요’ 이런 것까지 다 하신다는 거죠?
◆ 공승배> 그럼요.
◇ 김현정> 바로 그 부분 때문에 지금 공인중개사 측에서는 이거는 법적으로도 문제가 있다고 문제 삼는 것 같습니다. 즉 계약서에 관련된 법률 행위만 하는 것이 아니라, 법률 자문행위만 하는 것이 아니라 이집 저집 연결해 주고 중개하는 업무까지 다 하다 보니까 우리의 고유영역, 법적으로 보장된 영역을 침범했다 이런 얘기인데요?
◆ 공승배> 법적인 부분은 아까 말씀드린 대로 전혀 문제가 없습니다.
◇ 김현정> 무료 서비스이기 때문에?
◆ 공승배> 예. 변호사로서의 자문에 대해서만 99만원 정액을 받고, 이것이 변호사의 업무랑 무관한 것이 아니라 집을 거래함에 있어서 변호사의 법적 분석이라든지 검토라든지, 법률 보고라든지 이런 부분을 강화하고 있기 때문입니다.
◇ 김현정> 이집 하고 저집 연결해 주는 것도 변호사의 법률 업무에 포괄적으로 들어간다고 보세요?
◆ 공승배> 그 부분은 법률 사무라기보다는 법률 사무에 부수되는 그냥 행위에 가까운 것이죠. 그것을 법에서는 중개행위라고 보고 있는데 이게 돈을 받고 하면 문제가 되지만 돈을 받지 않기 때문에 문제가 안 되는 것입니다.
◇ 김현정> 지금 돈을 안 받는다고 하셨지만 이게 저렴해서 그렇지 돈을 받은 거다라고 하면 할 수도 있는 것 아닙니까?
◆ 공승배> 저희가 수수료를 공인중개사들처럼 거래 가격하고 비례해서 책정을 했다면 문제가 됐겠죠.
◇ 김현정> 정리하자면 '부동산이 하는 중개업무 다 똑같이 하는 거 맞지만 우리는 법률적인 서비스의 하나로 보는 것이고 또 부동산과 달리 수수료를 받는 체계가 정액제이기 때문에 법률적으로도 문제가 없는 걸 다 검토했다' 이런 말씀이세요?
◆ 공승배> 그렇습니다.
◇ 김현정> 근데 경찰에서도 아마 그런 법리 검토를 다 했을 텐데 기소의견으로 중앙지검에 송치하지 않았습니까? 담당인 국토부에서도 법률 검토 다 해 보니 이건 불법이다 이런 유권해석을 내린 상황인데 어떻게 보세요?
◆ 공승배> 아직 저희 입장을 상세하고 정확히 밝힐 기회가 없었습니다. 저희가 수사기관에 저희의 사업방식을 충분하고 자세히 설명을 하면 이제 오해가 다 해소되리라고 기대합니다.
◇ 김현정> 법리적인 부분, 그런데 앞서 공인중개사측에서는 법리도 법리지만 상도의 즉 윤리의 문제를 더 크게 들더군요. 즉 부동산, 복덕방. 이것도 말하자면 개인이 운영하는 골목상권인데 여기를 먹고 살만한 변호사들이 침범하면 어떡하냐, 그분 말씀으로는 '코 묻은 돈을 가져가는 꼴이다' 이렇게 주장하셨어요. 어떻게 답하시겠습니까?
◆ 공승배> 중개사가 약자라는 시각에는 소비자들은 누구도 공감하지 않을 것입니다. 왜냐하면 오히려 소비자들이 약자인 것이죠. 약자인 소비자가 지금 공인중개사들의 고질병으로부터 전혀 구제를 받지 못하기 때문에 그걸 저희가 구출해 드리려 들어간 격이죠.
◇ 김현정> 구출해 드리려 들어갔다. 비싼 복비 말씀하시는 거예요, 고질병이란?
◆ 공승배> 첫 번째는 법적인 전문성이 부족하다는 점입니다. 중개협회에서도 이제 스스로 분석한 자료가 있는데요. 그 자료상으로는 '중개사고중에 가장 많은 비중을 차지하는 게 법률 전문성이 부족에서 기인한 것이다'.
◇ 김현정> 그런데 그 중개 사고에 대해서 중개사측은 우리는 우리만의 보험이 있어서 그걸로 커버 받을 수 있지만 변호사들은 그런 게 안 돼서 오히려 위험하다 하시던데요?
◆ 공승배> 현재 저희는 변호사 전문가 책임 보험이라는 걸 가입을 했고요. 이는 즉 변호사가 자문을 잘못해서 소비자가 피해를 입으면 배상한다는 겁니다.
◇ 김현정> 그걸로 커버를 할 수 있다?
◆ 공승배> 예. 그런데 소비자 입장에서는 자문이든 중개든 보호를 받으면 되지 꼭 중개형태로 보호받아야 하는 것은 아니잖아요.
◇ 김현정> 알겠습니다. 그 문제없다고 생각하시고요. 전문성 부분 지금 말씀하셨어요. 또 어떤 부분이 문제라고 보시는지 짧게 말씀 부탁드릴게요.
◆ 공승배> 두 번째는 허위 매물이 너무 많다는 점입니다. 허위 매물이 많다 보니 소비자들이 헛고생을 하고 불만으로 이어지는 것이죠. 세번째 부분은 이런 현재의 서비스 퀄리티에 비해서 중개 수수료가 너무 과다하다는 점입니다.
◇ 김현정> 그런데 그 부분에 있어서도 공인중개사 측에서는 반값 수수료 정책이 시행돼서 예전같이 비싸지 않다 이 말씀하시더라고요?
◆ 공승배> 비싸지는 않은 것인지, 비싼 것인지는 소비자들께서 판단을 하시시라 믿습니다.
◇ 김현정> 반값 수수료 해도 지금 비싸다라고 소비자들이 말씀을 하세요?
◆ 공승배> 그렇습니다. 저희가 현장을 찾아갈 때마다 소비자들께서 너무나 열렬히 환호하고 계십니다. 그래서 정말 세상에 필요한 서비스를 제공하고 있구나라고 생각을 하고 있습니다.
◇ 김현정> 그런데 떡볶이도 대기업이 만드는 떡볶이 굉장히 맛있지만 떡볶이를 만드는 그 개개인들의 상권을 보호해 주기 위해서 대기업이 들어가면 안 된다 이렇게들 윤리적으로 상도의적으로 우리가 사회적인 합의를 보는 거 아닙니까. 이런 측면에서 본다면 어떻게 생각하세요?
◆ 공승배> 저희는 일개 변호사일 뿐이지요, 저희가 대기업은 아니죠.
◇ 김현정> 우리도 강자 아니다 이런 말씀?
◆ 공승배> 그렇습니다.
◇ 김현정> 오늘 말씀 여기까지 듣겠습니다. 이 문제 어떻게 결론이 나는지 저희도 관심 가지고 지켜보겠습니다. 고맙습니다.
◆ 공승배> 감사합니다.
◇ 김현정> 트러스트 부동산의 대표 변호사세요. 공승배 변호사까지 만났습니다.
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