금융위원회와 전국은행연합회는 14일 '여신(주택담보대출) 심사 선진화를 위한 가이드라인'을 확정해 발표했다.
가이드라인의 핵심은 은행 대출 심사를 현행 담보 위주에서 돈을 빌리는 '차주'의 상환능력 중심으로 전환하는 것이다. 특히 총부채상환비율(DTI)이 적용되지 않는 비수도권에 초점이 맞춰졌다.
비수도권의 경우 차주 소득을 파악하는 데 신뢰성이 떨어지는 최저생계비 등이 활용돼 정확한 상환능력 평가가 이뤄지지 않는다는 지적에 따른 것이다. 이에 따라 앞으로는 차주 소득 파악에 원천징수영수증 등 객관성이 높은 '증빙소득' 등이 우선 이용된다.
증빙소득으로 확인이 어려울 경우 국민연금이나 건강보험료 등을 바탕으로 추정한 '인정소득'이나 신용카드 사용액 또는 매출액 등으로 파악된 신고소득이 활용된다. 다만 3000만 원 이하 소액 대출 경우 등에는 최저생계비를 통한 소득 추정이 제한적으로 허용된다.
또한, 비수도권에도 변동금리 주택담보대출에는 DTI가 활용된다. 이때 활용되는 DTI는 '상승가능 DTI'로, 앞으로 예상되는 상승가능금리(스트레스 금리)를 고려해 산출한다. 따라서 상승가능 DTI는 대출 당시 적용되는 금리로 산출한 DTI보다 높게 나온다.
상승가능 DTI가 80%를 넘으면 대출을 변동금리가 아닌 고정금리로 바꾸거나 대출 규모를 상승가능 DTI가 80% 이하가 되도록 줄여야 한다.
주택담보대출의 '비거치식·분할상환 관행 정착'도 이번 가이드라인의 주요 목표다.
신규 주택구입용 대출, LTV(주택담보인정비율) 또는 DTI가 60%를 넘는 '고부담대출' 등은 비거치식(거치기간 1년 이내)·분할상환이 원칙이다. 그러나 자금수요 목적이 단기이거나 명확한 상환계획이 있는 경우, 불가피한 생활자금으로 본점 승인을 받은 경우 등은 예외가 적용된다.
총부채원리금상환비율(DSR) 제도도 새로 도입된다.
DSR은 신규 대출을 받으려는 차주의 상환능력을 평가하는 데 기존 부채 경우 이자 상환액만 고려하는 DTI와 달리 기존 부채 원금 상환액까지 반영한다. 그러나 DSR이 신규 대출 규모를 제한하는 요소는 아니며, DSR이 적정선(80%)을 넘어서는 차주의 경우 은행이 신용이나 재무 상태 등 사후관리를 강화하게 된다.
DSR이 높은 차주를 은행이 조기경보대상에 포함해 철저하게 관리를 함으로써 선제적으로 부실화를 예방하자는 취지다.
15일 발표된 가이드라인은 신규 주택담보대출에만 적용되며 기존 대출은 영향을 받지 않는다. 집단대출의 경우에도 이번 가이드라인은 적용되지 않는다. 가이드라인 적용 시점은 수도권은 내년 2월 1일, 비수도권은 내년 5월 2일이다.
비수도권은 그동안 DTI 규제가 적용되지 않은 만큼 소득증빙 강화 등 관행이 '자연스럽게' 안착할 시간이 필요하다는 판단에 따라 5월로 적용 시점을 미뤘다는 설명이다.