-월세 전환률 제한, 재계약 시에는 유명무실
-전월세상한제 논의? 국회에서 개점휴업중
-뉴스테이로 해결? 월세폭등 진원지 될수도
■ 방송 : CBS 라디오 <박재홍의 뉴스쇼> FM 98.1 (07:30~09:00)
■ 진행 : 박재홍 앵커
■ 대담 : 박동수 (서울시세입자협회 대표)
요즘 가을 이사철이 다가오면서 전월세고민에 한숨을 쉬는 분들 많으시죠. 최근에는 전세뿐만 아니라 월세 가격도 급등을 해서 월 100만원이 넘는 월세가구도 늘었다고 합니다. 이른바 ‘고리월세’라고 불리는 월세 대란의 실태는 어떻고, 해결 방법은 없는 것인지 전문가와 함께 의견 짚어보겠습니다. 서울시세입자협회의 박동수 대표입니다. 대표님 안녕하세요.
◆ 박동수> 네, 반갑습니다. 안녕하세요.
◇ 박재홍> 현재 서울 지역을 중심으로 특히 ‘고리월세’가 문제가 되고 있다고 하는데요. 일단 ‘고리’라고 하면 이자율이 높다는 거 아니겠습니까? 어떤 이자율이 높다는 거죠?
◆ 박동수> 임대 보증금을 월세로 전환하는 이율을 말합니다. 그걸 ‘전월세 전환율’이라고 하고요. 현재 전국 평균이 연 7.2%입니다. 예를 들어 보증금 1억을 월세로 바꾼다면 연 720만원, 즉 월 60만원이 됩니다.
◇ 박재홍> 그래요. 그러니까 보증금과 월세 가격의 비율을 말하는 건데요. 그러면 현재 집주인, 그러니까 임대인이 전세에서 월세로 돌리는 경향이 계속 심한 거죠?
◆ 박동수> 네. 과거에는 집을 매입하면 가만히 있어도 주택가격이 올랐기 때문에 임대인 분들이 큰 신경을 쓰지 않았지만 이제는 월세를 얼마나 받느냐가 매매가격을 결정합니다. 그래서 최대한 월세를 받으려고 하고요. 특히 저금리로 인해 보증금을 은행에 이체하면 정기예금 이자율이 연 2%가 되지 않습니다. 그래서 이보다 서너 배 높은 월세를 선호할 수밖에 없습니다.
◇ 박재홍> 그러니까 시중금리가 낮아지니까 돈을 벌 수 있는 기회가 좀 없어졌고요. 집을 매매하면서 생기는 양도차액도 줄어드는 상황에서 수익을 내려면 현금으로 받는 월세를 더 선호한다는 말씀이신 것 같아요. 그런데 ‘고리’라고 하면 이자가 높다는 말인데. 어느 정도까지 높게 형성된 겁니까?
◆ 박동수> 강남권 32평의 아파트 월세가 대략 보증금 1억에 월세가 150에서 200만원이고요.
◇ 박재홍> 100만원이 넘네요?
◆ 박동수> 네. 성북구 종암동 32평형도 보증금 5000에 월세 120만원. 이건 최근에 지은 집인데요. 길음동 뉴타운 25평형입니다. 이것도 보증금 1억에 월세 100만원입니다.
◇ 박재홍> 그렇군요. 굉장히 높아지고 있고, 앞으로 높아질 수 있다는 우려도 나오고 있는데요. 그러니까 제가 자료를 보니까 월세부담이 100만원 넘는 가구가 서울 전체 가구의 25%에 달한다면서요? 4분의 1에 달한다고 하는데, 그럼 한 달에 100만원 이상 그냥 현금으로 나가는 거면 정상적인 생활이 가능한 건가요?
◆ 박동수> 그래서 사실 중산층도 요즘 주거빈곤층이라는 말이 나오고 있고요. 상당히 저축이 없는 생활이 되는 거죠.
◇ 박재홍> 그럼 이렇게 월세가 높아지면 가장 힘든 분은 어떤 분일까요?
◆ 박동수> 사실상 모든 세입자분들이 힘들어하고 있습니다. 특히 소득이 없는 대학생이나 취업준비생, 고용이 불안한 비정규직분들이죠. 사실상 전재산을 보증금으로 걸고도 월세를 추가로 내야 하는 중산층도 힘들어합니다.
◇ 박재홍> 그야말로 내집 마련을 하지 못하고 집 없는 것도 서러운데, 이제 생활도 하기 힘든 거예요. 참 팍팍하네요. 그러면 현재 이 임대차 보호법에서 높은 이자율, 고리월세를 규제할 수 있는 기준은 없는 건가요?
◆ 박동수> 현재 있습니다. 연 10%와 기준금리의 4배 중에 낮은 것으로 규정하게 되어 있습니다. 현재 기준금리가 연 1.5%이기 때문에 4배는 연 6%죠. 그래서 연 10%는 낮기 때문에 연 6%로 이자율 한계치를 적용합니다.
◇ 박재홍> 그래요. 그런데 아까 말씀하시기로는 실제로 7.5%라는 말도 있는데, 그럼 지금 잘 안 지켜지고 있는 거 아니에요?
◆ 박동수> 왜 그러냐면 현행 6%의 이자율은 계약기간 2년 이내에만 적용하게 돼 있습니다. 예를 들어, 계약하면서 전세 2억에 2년간 계약을 했는데 계약 후 1년이 지나 임대인이 돈이 필요하다고 해서 월세로 전환하려고 할 때 적용되는 것이지, 2년 계약기간이 끝나면 적용되지 않습니다.
◇ 박재홍> 그렇군요.
◆ 박동수> 계약을 새로 할 때는 이자율 제한에 대한 규정이 없습니다.
◇ 박재홍> 그러니까 계약 기간 중에 바꾸는 경우는 적용이 되지만, 계약 2년이 끝난 후에는 6%를 넘어서도 된다는 거네요? 그러니까.
◆ 박동수> 그렇습니다. 그건 제한규정이 없습니다.
◇ 박재홍> 그러면 하나마나한 거 아니에요, 그러면?
◆ 박동수> 그렇죠. 사실상 2년 내에 바꾸는 경우는 거의 드물거든요.
◆ 박동수> 네, 저는 근본적으로 임대료를 부동산 시장에만 맡겨놓으면 전월세값 안정이 되지 않는다고 생각합니다. 임대료를 임대인 대표와 세입자 대표, 그리고 공익대표가 참여하여 결정하는 것처럼 사회에서 일정한 규제가 필요하다고 보는데요. 그 이유는 특히 서울지역 같은 경우 거주수요는 많은데, 주택공급이 제한되기 때문에 주택을 임대하는 분들이 세입자에 비해 우위에 서서 높은 월세를 받는 구조입니다. 세입자의 주거안정을 위해서는 임대료에 대한 사회적 관리나 규제가 필요합니다.
◇ 박재홍> 그런데 정부 입장은 전월세 상한제 같은 걸 도입을 하면 시장에서 탄력적으로 대응하기 어렵다면서 부정적인 입장을 가지고 있지 않습니까?
◆ 박동수> 그런데 실제로 정부에서는 전월세 상한제나 계약갱신 청구권을 보장하면 전월세가 폭등한다고 주장하거든요. 그런데 지금 전월세가 폭등하고 있잖아요. 이제 다른 대책이 필요한 거죠.
◇ 박재홍> 그런데 이미 수많은 분들이 빚내서 집 사신 분들이 많고, 집이 재테크 수단으로 이미 다 자리 잡았는데 이걸 또 인식개선하기가 힘들 것 같은데요? 현실적으로는?
◆ 박동수> 그래서 점진적으로 좀 필요하고요. 주택소유권과 주거권에 대한 인식이 서로 균형적으로 이루어져야 합니다. 근본적으로는 좀 주택인식에 대한 전환이 필요합니다. 주택을 삶의 보금자리로 보는 인식이 필요하고요. 주택을 재테크 수단이나 돈벌이 수단으로 보는 인식은 조금 바뀌어야 된다고 봅니다.
◇ 박재홍> 그렇군요. 정부의 정책적인 방향도 그런 방향으로 가야 한다는 말씀인 것 같고요. 특히 야당 측에서 전월세 상한제를 도입을 주장을 했는데 국회에서는 별다른 논의가 진척이 안 되고 있는 모양입니다.
◆ 박동수> 네. 국회 서민주거복지특위에서 그걸 논의하기 위해서 만들었는데요. 사실상 개점휴업으로 알고 있습니다.
◇ 박재홍> 그래요. 이 가운데 지난 2일이었죠. 수요일에 정부가 주거안정대책을 또 내놨어요. 내용을 보면 단독 다세대주택을 1인용 소형주택으로 쪼개는 리모델링을 지원하는 것과, 그리고 기업형 임대주택이죠. 뉴스테이 공급물량을 내년에 2만 채 확대한다는 게 주요 대책인데요. 이런 정책을 어떻게 보시나요? 전월세 시장에 도움이 될 수 있을까요?
◆ 박동수> 글쎄요. 먼저 주택정책의 사각지대에 있던 1인 가구에 공공임대주택을 확대공급 하겠다는 것, 그리고 독거노인에게 실버주거복지 개념을 도입하겠다는 건 진일보했다고 봅니다. 그러나 이러한 정책은 세입자 중 상대적으로 주거 취약 계층이 대상이고. 해당주택도 5000가구에 불과합니다. 그리고 2만호를 공급하는 뉴스테이 정책효과에 대해서는 많은 의문이 제기되기 때문에 이번 주거안정대책은 국민의 반을 차지하는 세입자의 전반적인 전월세 안정과는 거리가 있다고 봅니다.
◇ 박재홍> 정책대상이 좁은 것 같다는 말씀이시고요. 뉴스테이 정책에는 뭐가 문제가 있는 거죠?
◆ 박동수> 근본적으로 두 가지입니다. 하나는 공공자원이라고 할 수 있는 공공택지와 주택기금을 민간에게 사실상 지원해 주는 거고요. 특혜라는 문제가 있습니다. 그리고 또 하나는 뉴스테이가 중산층 월세 안정이 아니라 앞으로 월세 폭등의 진원지가 될 수 있습니다.
◇ 박재홍> 실제로 월세가 그렇게 싸지 않다면서요?
◆ 박동수> 네. 서울을 보면 중구 신당동의 경우에, 전용면적 기준입니다. 17.8평에 보증금 1억에 월세 100만원, 대림동의 경우 10.6평에 보증금 1000에 월세 100만원, 수원 권선동도 전용 25.7평에 보증금 6000에 월세 80만원입니다.
◇ 박재홍> 그러니까 오히려 뉴스테이 월세 가격이 좀 높기 때문에 덩달아 주변 지역 시세도 함께 높일 수 있다, 이런 우려도 갖고 계신 거네요.
◆ 박동수> 그렇습니다. 왜 그러냐면 뉴스테이 사업자는 수익성이 목적인 사업자입니다. 새 아파트라는 장점을 내세우면 주변에 아파트보다 임대료를 비슷하게 혹은 더 많이 받으려고 할 것입니다. 그리고 당연히 기존의 아파트들은 대개 교통이나 학군이 좋잖아요. 단지도 크고. 그런 자산가치가 높다는 장점을 내세워 뉴스테이보다 더 임대료를 받으라고 할 것입니다. 결국 서로 임대료를 높이려는 경쟁이 일어날 수 있습니다.
◇ 박재홍> 시장에서도 또 그런 우려가 있네요. 그래서 일각에서는 지금까지 정부가 내놓은 전월세 대책이 ‘주택공급을 늘리면 전월세 문제가 좀 해결될 것이다’라는 정도의 대책만을 내놓고 있다, 근본적인 대책이 될 수 없다라는 지적이 계속 나오고 있는데 대표님은 어떻게 보십니까? 동의하십니까?
◆ 박동수> 세입자들이 요구하는 게 무엇입니까? 전셋값 폭등, 그리고 전세, 월세의 전환에 대한 속도조절을 요구하고 있거든요. 이 부분에 대해서는 전혀 정책이 나오지 않고 있습니다. ‘그건 시장 상황이니까 어쩔 수 없다’라고만 이야기를 하고 있고요.
◇ 박재홍> 그러니까 어떤 주택공급이나 물량만 늘릴 게 아니라 소득 증가속도와 전월세 상승 속도가 전혀 못 따라고 가고 있으니까 그런 부분에 대한 가격 문제, 가격상한제등의 대책이 필요하다는 얘기인 것 같습니다.
◇ 박재홍> 말씀 여기까지 들을게요. 고맙습니다.
◆ 박동수> 네, 고맙습니다.
◇ 박재홍> 서울시세입자협회 박동수 대표였습니다.
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