임대주택을 공급하는 민간 사업자에 대해선 세제 감면과 금리 인하 등 줄 수 있는 모든 혜택을 통해 수익을 보장하겠다는 방침이다.
심지어, 8년 임대기간이 끝난 뒤에는 분양전환에 따른 분양수익도 보장하겠다는 내부 방안도 마련했다.
뉴스테이 사업이 임대료와 매매수익을 동시에 챙기겠다는 이른바 '집 장사' 논리로 변질되면서 주거복지에 대한 우려가 커지고 있다.
◇ 민간임대주택, 초기 임대료 규제 폐지…임대료 폭탄 터지나?
현재 2~3% 수준인 임대주택 수익률을 5% 이상 높이겠다는 내용이 핵심이다. 이를 위해 용적률 완화와 택지비 인하, 세제 감면, 금리 인하 등 초기 투자비용을 최대한 줄여주는 방안이 제시됐다.
여기에, 국민주택기금을 사용하거나 공공택지에 임대주택을 지을 경우에도 공공주택 기준을 적용하지 않고 민간주택으로 인정하겠다는 특혜성 조치도 추가했다.
전체 사업비 가운데 국민주택기금 사용액이 30% 이하거나, 주택면적이 85㎡ 이하면 초기 임대료 상한 규제를 적용하지 않겠다는 것이다.
민간임대사업자가 초기 임대료를 얼마를 받든지 정부가 관여하지 않겠다는 뜻이다.
국토부 관계자는 "임대료를 주변 시세보다 턱없이 올려 받으면 세입자가 입주하지 않아 공실률이 높아질 수밖에 없다"며 "이럴 경우 임대사업자는 망하게 되는데 어느 사업자가 무리하게 올려 받겠냐"고 반문했다. 시장 경쟁에 맡기겠다는 것이다.
하지만 이를 반대로 해석하면 공적자금이 투입된 민간임대주택의 임대료가 주변 시세보다 결코 저렴하지 않을 것임을 예고하는 대목이다.
◇ 임대주택 분양전환 대비 공사비 축소…저 품질 날림공사 우려
민간임대주택은 최소 8년 이상 임대사업을 해야 한다. 8년이 지난 후에는 분양전환을 하든, 임대사업을 계속하든 민간사업자가 판단해 결정할 사안이다.
국토부는 지난달에 임대주택법 시행령을 개정하면서 임대주택의 분양전환 의무도 해제했다. 계속해 임대사업을 할 수 있도록 길을 터준 것이다.
하지만, 민간사업자들이 8년 이후에 임대사업을 계속할지는 의문이다. 대부분이 분양전환 할 것으로 보인다.
주택건설협회 관계자는 "국토부는 8년 후에도 계속해 임대주택으로 남아 주길 원하는 눈치지만 주택업체들은 현실을 모르는 소리라고 펄쩍 뛰는 분위기"라며 "자금 유동성을 생각하면 투자금 회수를 위해 거의 90% 이상이 분양전환 할 것"이라고 전했다.
문제는, 분양전환이 얼마나 성공하느냐 여부다. 8년 뒤에 일반 분양주택과 가격 경쟁력에서 살아남아야 하는 게 관건이다.
이와 관련해 주택건설업체들은 표준건축비 인상을 요구하고 있다. 현재 1㎡당 99만원 수준인 공공주택 표준건축비를 최소 30% 이상 올려야 한다는 입장이다.
하지만 국토부는 표준건축비를 인상할 경우 민간임대주택의 초기 임대료와 8년 후 분양가격이 높아질 수 있다며 15% 정도 인상하는 방안을 검토하고 있다.
나머지 부족한 공사비는 민간사업자가 알아서 해결하라는 분위기다. 공사비에 맞게 건축재료를 선택해 쓰라는 얘기다.
국토부 관계자는 "땅이나 공사비를 낮춰서 원가를 절감하는 것이 (뉴스테이 사업의) 성공 여부를 결정하는 중요한 전략 중에 하나"라며 "이를 계량화하는 방안을 찾고 있다"고 말했다.
이 관계자는 "예를 들어 임대주택 건설에 들어가는 총 원가가 2억 원인데 현재 시세가 3억 원에 팔리고 있다면 짓자마자 1억 원을 벌 수 있는 게 아니냐"며 "(분양전환에 대비해) 이렇게 위험 완충 룰을 만들어가고 있다"고 덧붙였다.
이는 다시 말해, 임대주택의 건축 재료비를 최대한 줄여서 밑지는 장사는 하지 않겠다는 의미로 해석된다.
건설업체 관계자는 "해마다 건축 자재비가 오르는 상황에서 표준건축비가 현실화되지 않으면 품질이 떨어지는 값싼 자재를 쓸 수밖에 없다"며 "결국은 임대주택의 품질 저하로 이어질 것"이라고 말했다.
뉴스테이 정책이 민간사업자를 끌어들이기 위한 특혜성 지원에다 수익성 극대화를 위한 '집 장사' 논리가 더해지면서 저품질의 날림주택이 될 수 있다는 우려가 커지고 있다.