국토교통부는 용산공원 복합시설조성지구 가운데 가장 먼저 유엔사 부지(5만 1,753㎡)에 대한 개발 조성계획을 23일 승인·고시한다고 22일 밝혔다.
이번 유엔사 부지 조성계획은 관계기관 협의와 용산공원조성위원회 심의 등을 거쳐 최종 확정됐다.
유엔사 부지는 현재 제3종 일반주거지역에서 일반상업지역으로 변경된다. 다만, 전체 면적 가운데 14%는 공원과 녹지, 도로 등 공공시설용지로 편입된다.
특히, 논란을 빚었던 남산 조망권과 관련해서는 개발 최고 높이를 70m로 제한했다. 이럴 경우, 건물의 층고는 20~25층 정도가 예상된다.
국토부 관계자는 "한남대교 남단에서 바라봤을 경우 건축물이 남산의 7부 능선까지 가릴 것으로 보이지만, 기존의 아파트 단지 이상의 조망권 침해는 없을 것으로 예상된다"고 말했다.
국토부는 유엔사부지 개발 사업이 조기에 착공될 수 있도록 올해 하반기 중에 실시계획을 승인할 방침이다.
유엔사부지 개발비는 땅값과 기반시설, 건축비 등을 모두 포함해 1조 5,000억 원이 소요될 것으로 추정하고 있다. 평당 9천500만원에 달한다.
하지만, 개발 과정에서 민간사업자 부담액은 더욱 늘어날 것으로 보여 사업성 논란이 일 전망이다.
현재, 국방부 소유의 유엔사부지는 한국토지주택공사(LH)가 7천 700억 원에 매입하기로 잠정 합의한 것으로 알려졌다. 평당 토지 가격이 4천900만원이 넘는 규모다.
LH는 유엔사부지에 대한 실시설계가 마무리되면 부지 전체를 다시 민간사업자에게 매각할 계획이다.
이럴 경우 민간사업자가 공개경쟁 입찰을 통해 실제 인수하게 될 토지가격은 평당 최소 6천만원이 넘을 것이라는 전망이 나오고 있다.
여기에 녹지와 공원, 도로 등 기반시설 설치비와 20층이 넘는 건물의 건축비까지 감안할 경우 민간사업자가 부담해야 하는 실제 투자비는 국토부 예상치 보다 2배나 많은 3조원에 달할 것으로 추산된다.
국토부 관계자는 "아직 실시설계가 나오지 않아서 정확한 투자비용은 산출하기 어렵지만, 정부가 예상한 1조 5,000억원 보다는 더 들어가지 않을까 예상한다"고 말했다.
한편, 국토부는 용산공원 복합시설조성지구 가운데 이번에 조성계획이 확정된 유엔사부지 외에 나머지 캠프킴과 수송부 부지에 대해선 추후 개발하기로 했다.
다만 캠프킴 부지는 오는 2017년에 입지규제 최소구역으로 지정하고, 용적률이 800%이상 적용되는 고밀개발을 추진하기로 했다.
또 수송부 부지는 유엔사, 캠프킴 부지의 감정평가 결과 등 추진상황을 지켜보고 개발계획을 확정할 예정이다.