국토교통부의 계획대로라면 1%대 은행 모기지는 3월부터 은행들이 본격적으로 출시할 예정이다. 이 경우 8년째 되는 해는 2022년 3월. 즉, 이때 이후 1%대 초저금리는 고금리 대출상품으로 바뀐다. 2023년 3월부터 임기를 시작할 차차기 대통령이 '이자 폭탄' 과제를 풀어야 하는 셈이다.
2일 금융권에 따르면, 박근혜 정부의 임기가 2018년 2월 24일까지다. 차기 제19대 대통령 임기는 2023년 2월 24일까지이고, 제20대 대통령은 2023년 3월부터 업무를 시작한다.
공교롭게도 국토부가 짜놓은 1% 초저금리 주택담보대출 시한은 7년. 이르면 다음 달부터 본격 시행될 이 상품은 차차기 정부에게 큰 부담으로 작용할 것이란 관측이다. 2022년 3월부터 1% 이자가 3% 이상의 고금리 상품으로 바뀌면서 '이자 폭탄'이 돌아올 것이란 이유에서다.
이 때문에 이 상품을 이용하는 시민들은 일반 주택담보대출(코픽스+가산금리)로 갈아타거나, 고금리 신용대출로 갈아타야 한다. 특히, 총소득에서 부채의 연간 원리금 상환액이 차지하는 비율, DTI(총부채상환비율)에 걸려 추가 주택담보대출이 어려울 경우에는 비싼 이자의 신용대출로 전환이 불가피해진다.
다시 말해, 기존 1% 초저금리를 이용하던 사람들이 적게는 3%, 많게는 4% 이상의 이자로 강제로 전환되는 것이다. 이자 부담이 최소 3배 이상 커지게 된다. 설상가상으로 7년 안에 한국은행이 기준금리라도 올리게 되면 이자 상한 폭은 더욱 커진다.
◇ 전문가, "서민들 피해 불가피"…국토부 "가능성 희박"
이 때문에 전문가들은 '1%대 은행 모기지' 대출 상품에 기대보단 우려를 드러내고 있다. 우리나라 경제 전체적으로는 주택담보대출 형태의 가계부채가 증가할 뿐 아니라, 집값의 등락과 상관없이 서민들의 피해가 불가피하다는 것이다.
7년 후에 집값이 떨어지면 손실에 대한 것을 고스란히 떠안아야 하고, 집값이 올랐다고 해도 집을 팔지 않으면 집값 상승분을 메우기 위해 또다시 빚을 내야 하는 상황이 이어진다는 것이다. 결국 이번 정책은 당사자의 가계부채 증가 현상으로 귀결될 수밖에 없다는 분석이다.
홍익대학교 경제학과 전성인 교수는 "집값 하락에 대한 불확실성이 있기 때문에 돈을 빌려서 집을 사는 채무자와 은행의 손실 부분을 보전해주는 대한주택보증 모두 집값 하락에 대한 불확실성 위험을 떠안는 구조"라고 강조했다.
전 교수는 "집값이 올라가면 집을 팔지 않은 상태에서는 계산상의 이득이 생긴다"며 "집을 살 때 빌린 비율만큼 은행에 돈을 갚아야 하는데 현금이 없으면 또다시 대출을 받아야 한다"며 "가계부채는 더욱 증가할 수밖에 없다"고 했다.
◇ 수요공급 7년뒤로 강제집중 정책
또 집값 폭락에 대한 경고도 나왔다. 수요와 공급을 한 시점에 강제적으로 집중시키는 정책은 위험하다는 것이다.
전 교수는 "이번 정책으로 집값이 상승하면 집값이 올라간 시세차익을 실현해야 해 5~6년 차에 차익 실현을 위해 부동산 매물이 쏟아져 나올 가능성이 크다"며 "시장에 매물을 집중시키는 지금의 정책은 대단위 위험한 정책"이라고 지적했다.
이어 "조금이나 남은 부동산 불씨를 앞으로 당기고 부자들을 탈출시킨 다음에 부자들이 가졌던 폭탄을 건네받은 서민들에게 더 큰 폭탄이 터지도록 하려는 것"이라고 덧붙였다.
이에 대해 국토교통부 측은 "공유형 모기지가 가계부채 폭탄이 될 가능성은 거의 없다"고 반박했다.
수익공유형 은행대출이 3000세대에 한해 실시되고 본사업 역시 어떻게 될 지 알 수 없다는 게 그 이유다.
또 국토부 자금관리과 측은 "시세차익을 공유할 용의가 있는 실수요자를 대상으로, LTV․DTI․매입적격성 등 대출심사를 거쳐 부담 가능한 수준으로 대출할 예정으로 가계부채의 질을 오히려 개선할 수 있다"고 주장했다.
이어 "시중 금리변동성에 노출되지만, 여전히 일반 주택담보대출 금리보다 2~3% 낮은 수준으로 차주 부담 수준은 미미하다"고 덧붙였다.
◇ 국토부·우리銀 "7년은 통계치일 뿐" vs 금융위 "평균 3.6년"
국토교통부와 우리은행 측은 1% 은행 모기지 시한인 7년이 통계치라고 설명했다.
국토부 주택기금과 윤성업 사무관은 "기본적으로 은행에서 상품구조를 주도적으로 짰다"며 "실제로 7년이면 주택담보대출 평균 듀레이션(상환기간)"이라고 설명했다.
이어 "당장 조달원가 대비 대출금리가 낮아 은행이 부담스러워하는 부분이 반영됐다"며 "5년으로 할지 10년으로 할지를 은행들과 협의하다가 국민에게 혜택을 늘리고자 중간값을 잡았다"고 덧붙였다.
우리은행 측도 "국민주택기금을 운용하면서 쌓은 통계치를 살펴본 결과를 토대로 7년이 적정하다고 봤다"며 "정부의 강요는 없었다"고 말했다.
한편 금융당국은 장기 주택담보대출 평균상환만기 시점을 3.6년으로 보고 있어 국토부와 우리은행 측이 밝힌 7년과는 다소 차이가 있었다.
금융위원회와 금융감독원이 낸 '은행권 주택담보대출 구조개선 추진실적'에는 "장기 주택담보대출의 평균상환만기가 3.6년, 통상적인 이사주기가 6～8년, 중도상환수수료 체계 등의 한국적 특성을 감안하면 5년 이상 금리상승이 제한된다면 금리변동 위험을 상당부분 해소할 수 있어 '실질적으로 고정금리 성격'으로 볼 수 있다"고 명시돼 있다.