■ 방송 : CBS 라디오 FM 98.1 (07:30~09:00)
■ 진행 : 박재홍 앵커
■ 대담 : 김재정 (국토교통부 주택정책관), 조명래 (단국대학교 도시지역계획학과 교수)
이 방송을 듣는 여러분 중에도 전세나 월세 사시는 분들 많으시죠. 전세값 상승세 꺾일 줄 모르고 있습니다. 무엇보다 월세 전환이 급증하는 상황인데 이런 가운데 정부가 중산층을 겨냥한 임대아파트. 이른바 기업형 임대주택을 내놓았습니다. 기업형 임대주택이란 건설자 같은 사람들이 300가구 이상을 짓거나 100가구 이상을 사들여서 직접 월세를 놓는 방식입니다. 8년까지 거주가 가능하고 여기에는 초기임대료 설정 제한도 없는 데다 입주자격 제한도 없는 게 특징입니다. 이걸로 전세난 해소될 수 있을지 의견이 갈리고 있는데 실효성에 대한 문제제기도 있습니다. 과연 정책입안당국은 어떻게 이야기를 할지 직접 들어보겠습니다. 국토교통부 주택정책관 김재정 국장님입니다. 국장님, 안녕하십니까?
◆ 김재정> 네, 안녕하십니까?
◇ 박재홍> 정부의 기업형 임대주택 산업 간단히 요약을 하면 중산층을 겨냥한 고품질 임대아프트를 짓겠다는 것인데 어떤 정책 효과가 있을까요.
◆ 김재정> 현재 전세, 월세 전환이라고 하는 시장 흐름이 있기 때문에 이런 것을 역행해서 무리하게 전세공급을 늘리는 것보다는 어떤 보증금 월세라고 하는 새로운 임대시장을 형성을 해서 전세수요를 분산시키는 게 목적이고요. 또 지금처럼 이제 기업형 임대사업을 육성해서 전세에 대한 수요압력이 줄어들게 되면 결국 전셋값 안정에도 많은 도움이 될 것으로 기대를 하고 있습니다.
◇ 박재홍> 그러면 실효성에도 문제가 되고 있는데 건설완료될 때까지 2, 3년 정도 더 걸리는 것 아니겠습니까?
◆ 김재정> 네, 그렇습니다.
◇ 박재홍> 그 사이에 그러면 전세 대책이 없는 것과 마찬가지인데.
◆ 김재정> 지금 현재 리츠라는 제도가 있습니다. 보험 회사라든지 연기금 돈을 모아서 시공사를 정해서 공사를 시키고 그게 건설이 되면 임대관리업자한테 임대관리를 맡기는 이런 임대업체는 법률 재개정 없이 현 제도 아래에서 추진 가능하기 때문에 지금부터라도 임대주택리츠 설립을 조기에 추진하고 그리고 기업형 임대가 꼭 건설만 있는 게 아니고 기존 주택의 매입형태도 가능합니다. 그래서 현재 최소한 금년에 1만호 인상의 기업주택을 공급을 하고 금년 내에 관련 법들이 새 개정이 되면 내년 이후에는 획기적으로 공급이 늘어날 것으로 기대를 하고 있습니다.
◇ 박재홍> 일단 잘 되려면 임대료가 좀 싸야 될 텐데. 정부 의도와 달리 임대료가 비쌀 거다 이런 우려가 많네요. 그러니까 초기 임대료를 사업자 마음대로 정할 수 있는 게 아니겠습니까?
◆ 김재정> 그래서 초기임대료에 대해서 많이 논의가 있었는데요. 정부에서 초기 임대료를 일률적으로 규제하기보다는 기업형 임대사업이라고 하는 그 취지에 맞게 기업들이 시장 진행에 따라서 어떤 지역별 그리고 수익에 맞게 임대료를 책정하는 게 바람직하다고 보고 다만 정부에서 기업형 임대사업에 대한 많은 인센티브를 제공하기 때문에 임대료가 주변시세와 비슷하거나 오히려 좀 다소 낮게 형성될 것으로 기대를 하고 있습니다.
◇ 박재홍> 한 달 동안 부담하는 임대료는 어느 정도 예상하고 계세요?
◆ 김재정> 그건 지역마다 차이가 날 것 같은데요. 지방의 경우에는 평균적으로 한 40만원. 수도권은 한 60만원. 서울의 경우는 7, 80만원 정도 되지 않을까 그렇게 생각이 듭니다.
◇ 박재홍> 그러니까 그건 뭐 한 달 동안 내는 관리비라든지 그런 건 제외한 거 아니겠습니까?
◆ 김재정> 그건 제외한 겁니다.
◇ 박재홍> 그러면 100만원 이상이 되는데 그러한 정도의 금액을 감당할 만큼 지금 수요가 많다고 예상하시는 거예요?
◆ 김재정> 그게 상황에 따라서 현 전세가 그런 식으로 이제 보증금, 월세 형태로 갈 수도 있고 말씀하신 대로 월세부담이 크다고 한다면 그건 사업자 입장에서 반전세 형태로 그러니까 보증금을 높게 하고 월세를 낮게 하는 그런 형태, 다양한 형태가 가능 할 것 같습니다.
◇ 박재홍> 실제적으로 서울, 경기 지역에서 많이 이용하실 텐데 그러면 이제 예상은 100만원도 더 나올 것이다 이런 지적도 많습니다. 그리고 프리미엄 임대아파트로 짓는 만큼 또 임대료를 싸게는 안 받을 것이다 이런 예상도 많은데요.
◆ 김재정> 그건 아마 지역이라든지 입주대상에 따라서 많은 형태가 될 것 같습니다. 그래서 월세 부담이 많다고 생각이 들면 앞에 말씀을 드린 대로 반전세 형태로 보증금을 늘리고 월세를 낮추는 그런 형태가 될 수가 있고 월세부담이 가능하다고 생각이 되면 보증금을 낮추고 월세를 높이는 그런 다양한 형태가 나타날 것 같습니다.
◇ 박재홍> 그런데 오히려 인근 지역의 전월세 가격까지 동반 상승시킬 우려가 있다, 이런 얘기도 있습니다. 이에 대한 대처도 있으십니까?
◆ 김재정> 그러지는 않을 것 같고요. 기업형 임대사업을 통해서 공급이 늘어나면 수요공급의 어떤 법칙에 의해서 오히려 임대료가 하향 조정될 것으로 기대를 하고 있습니다.
◇ 박재홍> 이어서 제기된 것이 출퇴근 거리 문제인데 이 임대주택 주로 어디에 지어지게 됩니까?
◆ 김재정> 기업형 임대주택이 신도시와 같이 LH 공공부문에서 개발한 토지에 건설되는 경우도 있기는 하겠지만 정부에서 뭐 용적률을 올려준다든지 자금 제재 지원과 같은 많은 인센티브를 제공하기 때문에 건설사가 보유하고 있는 부지, 그 다음에 사유지, 재개발 용지와 같지 도시 내에서도 많은 개발이 이루어질 거라고 생각을 하고 있습니다.
◇ 박재홍> 주로 지금 나오는 보도 내용은 도시 외곽에 위치한 그린벨트에 개발 가능성도 많이 나오고 있는데요. 주로 외곽에 지어지는 게 아닌가요.
◆ 김재정> 개발제한구역 하나의 가능성, 입지 중에 하나고요. 저희가 가장 기대하는 것은 말씀드린 대로 도시 내의 많은 여유부지라든지 아니면 재개발 용지, 기존에 다른 시설을 용도 전환해서 기업형 임대주택이 공급 가능할 거라고 보고 있고 그 다음에 개발제한구역, 얘기가 많이 나오고 있는데 이 개발제한 구역이 시내와 동떨어져 있는 개발제한 구역이 아니라 기존에 인접해 있는 그런 개발제한 구역이 많이 있습니다. 그럴 경우에는 추가적인 개간 사업 없이 개발이 가능하기 때문에 저희는 이러한 개발제한 구역을 집중적으로 개발할 계획입니다.
◇ 박재홍> 그리고 도심을 말씀하시면 서울을 예를 들면 어떤 지역에 여유 부지가 있는 건가요.
◆ 김재정> 지금 개발제한 구역 같으면 서초구, 강남구, 노원구 그런 데에도 많이 있고요. 그 다음에 도심 내 어떤 사유지라고 한다면 재개발이나 재건축을 하는 부지들이 의외로 서울 시내에 많이 있습니다. 그래서 초기 임대료 규제를 하지 않기 때문에 현재도 임대주택리치를 통해서 그러한 용지에 임대주택이 지어지고 있는데 앞으로 저희가 인센티브를 더 많이 제공을 하기 때문에 그러한 형태 도심 내 임대주택 공급이 많이 늘어날 수 있을 거라고 기대를 하고 있습니다.
◇ 박재홍> 그리고 민간사업자에게 연 5%가 넘는 임대 수익률을 보장해 준다는 것인데 이 때문에 이번 정부대책이 수요자가 아닌 공급자를 위한 정책이다 그리고 주거안정복지대책이 아닌 건설경기부양정책이다 라는 말이 있습니다. 결국 사업자 수익보장으로 세입자에게 부담을 떠넘기게 되는 것이 아닌가요?
◆ 김재정> 이분들이 아무래도 수요자를 끌기 위해서는 임대료를 낮춰야 되는데 그동안 다른 어떤 수익이 없으면 임대료를 높일 수밖에 없는 상황이고 용적율이나 택지 그 다음에 세제 자금지원을 하기 때문에 주변의 시설보다도 낮게 책정할 수 있는 그런 여유가 생기기 때문에 오히려 현시세 보다는 좀 낮은 임대료가 형성될 것으로 기대를 하고 있습니다.
◇ 박재홍> 뭐랄까요, 굉장히 낙관적으로 보시는 것 같은데요. 그리고 이 정책이 현재 전세에서 월세로 전환되는 시장의 흐름에 대응한 정책이다, 이렇게 알려지고 있는데 그러면 장기적으로 내 집 마련의 꿈. 그러니까 집을 소유한다거나 혹은 정부의 전세대책은 포기한 게 아니냐. 이런 지적도 있습니다마는.
◆ 김재정> 그런 건 아닙니다. 저희가 현재 전세에 대한 수요가 가장 많은 상태인데요. 그러다 보니까 전세 가격이 많이 올라가고 그래서 거기에 대한 대책으로 그동안 고가 전세, 고액 전세를 자가 쪽으로 유도하기 위해서 저희가 디딤돌 정책이라든지 공영보유지 그런 걸 제공을 했고요. 또 하나의 방법은 고액 전세가 자연스럽게 보증금 월세로 가는 방법이 있습니다. 그래서 이번 대책과 같이 기업형 임대주택을 육성을 해서 그러한 이제 고가 전세 아니면 상당히 높은 가격에 전세에 있는 분들이 자연스럽게 보증금 월세로 옮겨갈 수 있는 그런 기반을 제공을 하고자 하는 겁니다.
◇ 박재홍> 알겠습니다. 말씀 여기까지 듣겠습니다. 고맙습니다.
◆ 김재정> 네, 감사합니다.
◇ 박재홍> 국토교통부 주택정책관 김재정 국장이었습니다. 이번에는 다른 방식으로 문제를 해결해야 한다는 전문가 한 분을 만나보겠습니다. 단국대학교 조명래 교수 연결되어 있습니다. 교수님, 안녕하십니까?
◆ 조명래> 네, 안녕하세요.
◇ 박재홍> 정부의 기업형 임대주택 어떻게 들으셨습니까?
◆ 조명래> 지금 시장에서 주택거래를 보게 되면 10건 중에 7, 8건이 임대거래이기 때문에 어쨌든 임대업 활성화라는 것은 시장이 수요에 부응하는 그런 정책이라고 볼 수 있습니다. 가장 중요한 문제는 임대료에 대한 문제인데요. 정부는 이제 이번에 중산층을 위한 임대주택을 다양하게 공급하겠다. ‘중산층도 주택의 선택을 누릴 수 있다.’ 이야기를 하거든요. 시장에서 임대주택이라는 수요라는 것은 중산층이 아니고 우리 소득분위로 보게 된다면 낮은 소득분위에 있는 그런 계층들에게 수요원이거든요. 그런데 그렇게 해서 이를 테면 소득분위가 2분위, 3분위에 있는 그런 계층들이 전세금이 오르다 보니까 월세로 옮기게 되고 월세로 옮겨가게 된다면 전세보다는 그 임대료가 한 2.4배 정도는 늘어나게 됩니다. 그렇게 해서 상대적으로 저소득층들의 주거불안이 심각한데 정부는 중산층을 대상으로 해서 임대주택을 공급하겠다 이렇게 이야기를 하고 있는데요. 제가 보면 사실은 중산층을 위한 임대주택을 공급하도록 한 것은 그게 임대업자 입장에서 본다면 수익성 확보가 중요한데. 이 수익성 확보가 될 수 있는 적정 수준의 가격에 임대주택은 결국은 중산층만이 소화할 수 있다고 그런 판단을 한 것 같습니다. 그렇게 해서 이 타깃 집단이 사실은 중산층이 아니라 소득 약자들이 사는 주로 이제 그런 지역과 주민들이 되어야 되는데 정부의 어떤 이번 기업형 임대주택 정책의 타깃은 제가 보는 데는 잘못된 게 아닌가 생각이 듭니다.
◇ 박재홍> 주거불안을 느끼는 주요계층은 저소득층이고 하지만 정부의 정책은 중산층을 대상으로 한 것이기 때문에 좀 타깃이 잘못됐다 이런 지적이신데 그럼 어떤 대안이 가능할까요?
◆ 조명래> 글쎄요, 정부는 사실 또 나름대로 중산층도 이제 주택의 선택권을 누릴 필요가 있다고 하면서 저소득층에 대해서는 공공부문 주택을 계속 늘려나가겠다 이렇게 계속 입장을 밝히고 있습니다. 그렇게 하면서 정부가 제시한 목표치를 보게 되면 연간 10만호에서 1만호를 더 공급하겠다 이렇게 이야기를 하고 있거든요. 제가 보건데 실제 전세량에서 고통을 겪고 있는 저소득, 약자들의 주거 문제는 중장기적으로 보게 된다면 공공임대주택을 획기적으로 늘려야 합니다. 정부가 지금 10만호 정도 늘리는 것을 제가 보건대는 한 배 정도. 한 10만에서 20만호 정도 최소한 늘려야 이 저소득층의 이 전세 문제 해결이 도움이 될 것 같고요. 그다음에 전세난의 문제 특히 임대주택, 임대 문제는 임대주택을 많이 공급한다고 해서 해결되는 문제는 아니고요. 임대 가격을 어떻게 적절하게 유지시켜주느냐 그리고 그다음에 임대차 관계를 그만큼 안정시켜주느냐 이런 문제가 함께 숙제로써 풀어져야 되거든요. 그런데 정부는 거기에 대한 정책을 내놓고 있지 않습니다. 그렇게 해서 전체 지금 전세 세입자들이 한 800만 정도 되는데 지금 현재 기업형 임대주택으로 커버할 수 있는 것이 제가 보건대 한 10만호 정도입니다. 그렇다면 수백만에 해당하는 저소득 세입자들의 주거 문제는 해결이 안 되기 때문에 이것은 임대주택을 공영주택을 늘리는 거하고 임대주택 안정과 가격을 포함한 이런 정책으로 풀어야 한다고 생각을 하고 있습니다.
◇ 박재홍> 임대 가격, 임대차 문제 안정시키려면 어떻게 해야 할까요, 그러면.
◆ 조명래> 선진국의 경우에는 임대료를 이제 사후적으로 관리를 하고 있거든요. 참고로 말씀드린다면 우리나라는 OECD 국가 중에서도 임대차 시장을 유일하게 방치하고 있는 나라입니다. 내가 다른 집을 세를 놓더라도 정부에 등록도 하지 않고 세금도 내지 않고 임의적으로 내가 집값을 올리고 낮춰도 되고 하는 이러한 입장에 있거든요. 따라서 임대가격은 대개 서구 선진국에서 관리를 하고 있는데요. 그 관리라는 것은 임의적으로 관리하기보다는 물가연동이라든가 사회통용에 맞게끔 적정한 이자율을 초래해서 그 임대료를 책정한다든가 기업의 여러 가지 시장 시세를 평균을 내서 일종의 틀을 만들어서 임대인들이 그 표에 따라서 임대료를 측정하는 이런 방식으로 운영을 하고 있는 것인데. 현재 이를 테면 영국이라든가, 그다음에 프랑스라든가 독일에서 지금 하고 있는 그런 제도입니다.
◇ 박재홍> 그러니까 ‘공급의 문제뿐만 아니라 임대가격, 임대차 문제를 안정적으로 하는 문제로 정부의 정책이 전환되어야 한다.’ 이런 지적이시군요.
◆ 조명래> 그렇습니다.
◇ 박재홍> 알겠습니다. 말씀 여기까지 들을게요. 고맙습니다.
◆ 조명래> 감사합니다.
◇ 박재홍> 단국대학교 도시지역계획학과의 조명래 교수였습니다.