- 거시경제 불확실성 지속, 국회 법안처리 지연 등으로 구매심리 회복 확산 한계 있어
- 전셋값 상승은 기본적으로 시장이 월세로 이동하는 전환기에 놓여 있기 때문
- 전세 수요가 매매로 넘어가도록 유도하고 공공임대 확대하여 전월세 안정시킬 것
[CBS 라디오 '시사자키 정관용입니다']
■ 방 송 : FM 98.1 (18:00~20:00)
■ 방송일 : 2013년 12월 3일 (화) 오후 7시
■ 진 행 : 정관용 (한림국제대학원대학교 교수)
■ 출 연 : 도태호 (국토부 주택토지실장)
◇ 정관용> 박근혜 정부 들어서 지난 4월 1일. 또 8월 28일 두 차례 부동산 대책이 발표된 바 있습니다. 오늘 그동안의 부동산 대책 성과를 점검한 후에 후속 조치 추진 계획을 국토교통부가 내놨네요. 어떤 내용이 담겨 있는지 이번 조치 실효성이 있을지 국토교통부의 이야기 또 민간 전문가의 이야기 차례로 들어보겠습니다. 먼저 부동산 대책 후속 조치부터요. 정부의 입장부터 듣습니다. 국토교통부의 주택토지실장이세요. 도태호 실장, 안녕하세요.
◆ 도태호> 안녕하십니까?
◇ 정관용> 지난번 두 번 내놓은 대책, 성과가 좀 있다고 평가가 됐습니까? 어떻게 평가가 됐습니까?
◆ 도태호> 네, 나름대로 두 차례의 대책 시행으로 시장 회복의 기반은 마련했다고 자평하고 있습니다. 가격 하락세가 진정되고 거래량이 계속 증가를 하고 있습니다. 예를 들면 올해 4월부터 10월까지 거래량이 53만 3000건인데 이게 작년 동기에 비해서는 32% 증가한 수치가 되겠습니다. 다만 이제 지적하셨다시피 거시경제가 불확실성이 지속되고 부동산 관련 핵심 법률인 취득세율 항구 인하, 다주택자 양도세 중과 폐지, 분양가 상한제 신축 운영, 수직 증축 리모델링 허용. 이런 법안처리가 지금 국회에서 처리가 지연되고 있습니다. 그래서 전반적인 구매심리 회복 확산에는 좀 한계를 보이고 있습니다.
◇ 정관용> 지금 말씀해 주신 건 주로 부동산 매매 관련해서 조금 시장 회복의 조짐이 보인다. 이걸 지적해 주셨는데. 전셋값은 60 몇 개월째 계속 오르고 있고. 이런 데는 별로 효과가 없는 것 아닙니까?
◆ 도태호> 전셋값 상승은 기본적으로 시장이 지금 전환기에 놓여 있습니다. 집값 상승 기대감이 떨어지고 저금리 추세에 있기 때문에 집주인은 전세보다는 월세를 놓으려고 하고. 세입자는 반면에 월세보다는 전세를 선호하는 그런 과정에서 특히 9, 10월 이사철을 맞이해서 과거보다 좀 오른 것은 사실입니다.
◇ 정관용> 그래서 후속 대책을 우리가 기다려봤는데. 오늘 대책 발표된 다음에 언론의 기사제목들을 보면 주택 공약 후퇴 이런 제목들이 많이 붙었어요. 제대로 본 겁니까? 어떻습니까?
◆ 도태호> 사실은 그렇지 않습니다. 합리적으로 조정한 걸로 보시면 되는데. 저희들이 4. 1, 8.18 대책에서 성과가 큰 과제는 대폭 확대를 해서 발전시키고, 부진한 과제는 좀 보완해서 하는 부분인데요.
◇ 정관용> 성과 큰 걸로 확대된 게 어떤 거죠?
◆ 도태호> 예를 들면 공용 모기지 1%대 금리로 장기 저리로 빌려주는 사업은 시범사업 3000호를 했습니다마는 앞으로 1만 5000호를 내년에 할 예정입니다. 다음 주부터요. 그다음에 정책 모기지도 일원화해서 11조원을 내년에 공급할 예정이고요. 또 하우스푸어 주택 매입을 원하는 경우에 들이 임대주택 리츠에서 사주는데. 이것도 1000호 이상으로 하고, 면적 제한을 폐지했습니다. 그래서 중·대형 주택 소유자들도 85㎡ 초과되는 아파트도 저희들이 매입을 하도록 이렇게 허용을 했습니다.
◇ 정관용> 앞에 말씀하신 3000호였던 것을 1만 5000호로 늘리는 게 공유형 모기지 아니겠습니까?
◆ 도태호> 그렇습니다.
◇ 정관용> 저리로 집을 사되 나중에 집값이 오르거나 그러면 서로 나눠 갖는 이런 거잖아요.
◆ 도태호> 그렇습니다.
◇ 정관용> 인기가 꽤 있었는데 1만 5000호로 늘린다는 게 좋기는 합니다마는 전체로 따지면 사실 1만 5000호가 너무 적은 숫자 아닙니까?
◆ 도태호> 그런데 이게 모든 무주택자가 대상이 아니고 생애 최초 주택 구입자가 대상이 되고. 연봉 부부 합산 소득 7000만원 이하인 분으로 한정이 돼 있기 때문에 1만 5000호 정도면 3000호에 비해서는 대폭 확대된 걸로 보셔도 되겠습니다.
◇ 정관용> 더 늘릴 수는 없을까요?
◆ 도태호> 이거는 소진되는 것을 봐가면서 저희들이 좀 검토, 평가를 하도록 하겠습니다.
◇ 정관용> 시장의 반응이 좋은 건 대폭 늘리기를 기대하는 것 같고요. 그다음에 또 하나가 행복주택, 이게 물량이 대폭 줄게 됐죠?
◆ 도태호> 네. 일단 이건 합리적으로 조정을 했는데. 저희들이 전체의 임대주택 공급물량은 2017년까지 5년 동안 51만 호는 그대로 공급을 합니다. 다만 행복주택 물량은 여러 가지 합리적으로 따져보니까 20만 호보다는 14만 호 정도가 합리적이고. 나머지 줄어든 6만 호는 국민임대주택이나 공공임대주택을 6만 호 추가로 건설해서 전체적인 공공임대주택 숫자는 51만 호를 공급하도록 하겠습니다.
◇ 정관용> 원래 행복주택이라고 하는 게 정부나 지자체가 갖고 있는 땅에다가 아파트나 이런 것을 짓겠다. 이것 아니었습니까?
◆ 도태호> 그렇습니다.
◇ 정관용> 그러니까 땅값이 사실상 안 드는 것이고. 그래서 다른 데보다 훨씬 싼 절반 가격으로 임대를 할 수 있다. 이런 거였지 않습니까?
◆ 도태호> 네, 원래 취지는 그렇게 됐습니다마는 철도부지 같은 경우는 이게 이제 인공 데크를 설치해야 합니다. 그래서 인공 데크가 생각보다는 열차가 다니는 상태에서 타일을 박았어야 하기 때문에 시간도 많이 소요되고 땅값이 공짜가 아니고 인공 데크 설치비는 들어가는 상황이기 때문에.
◇ 정관용> 그러니까 건축비가 굉장히 올라간 게 된다면서요?
◆ 도태호> 사실은 그렇지 않습니다. 인공 데크를 저희들이 합리적으로 조정을 하고. 여러 가지 좀 시설을 조정하고 해서 한 오류·가좌지구에서도 7, 800만원대로 맞추도록 그렇게 설계를 조정하고 있습니다.
◇ 정관용> 그러니까 실제로 그 주변보다 한 절반 이하의 임대가가 가능한 겁니까? 행복주택지금 14만 호로 줄어들었는데. 전부다.
◆ 도태호> 네, 전체적으로 봐서는 주변 임대료의 한 60% 내지 80% 수준에서 공급하려고 계획을 하고 있습니다.
◇ 정관용> 60~80이요?
◆ 도태호> 네.
◇ 정관용> 처음에 이 정책을 내놓을 때는 한 30~40%라고 하지 않았나요?
◆ 도태호> 그거는 좀 극단적인 경우를 얘기하는 거고. 저희들이 평균적으로 봐서는 시중임대료의 한 60~80% 사이로 지원을 할 예정으로 있습니다.
◇ 정관용> 그리고 지금 20만 호에서 14만 호로 행복주택이 줄어들긴 했는데. 그 14만 호 전체가 철도 부지나 국공유지. 또 그게 아니라면서요?
◆ 도태호> 14만 호를 저희들이 계획을 했는데. 좀 대상 부지를 다양화했습니다. 그래서 국공유지도 있고요. 그다음에 도시재정사업하고 연계해서 주거환경 개선사업지구라든지 뉴타운이 해제된 지역이라든지 이런 데를 좀 많이 포함을 시켰고. 그다음에 일부 공공택지 중에서도 역세권에 해당하고 위치가 좋은 땅들을 분양주택 용지가 지금 현재 분양이 안 되기 때문에 임대주택 용지로 돌려서 편법 주택을 공급하는 이런 여러 가지 대책을 보완적으로 시행하려고 합니다.
◇ 정관용> 그런 말씀해 주신 추가된 공공주택 택지라든지 말이죠. 이런 데는 기존에 공공임대주택하고 사실 별로 차이가 없는 것 아닐까요?
◆ 도태호> 두 가지 점에서 차이가 있는데. 위치가 직접 근접이 가능한 역세권 같은 교통이 편리한 곳에.
◇ 정관용> 도심이다 이거죠?
◆ 도태호> 네, 거기에 최대한 위치하고. 두 번째는 임대료가 주변 시설에 비해서 아까 말씀드린 대로 저렴하게 60% 내지 80% 이하로 이렇게 공급을 하면서 젊은 계층이 대학생이나 신혼부부, 그다음에 사회초년생 이런 20, 30대들이 한 80% 정도 입주할 수 있는 그런 특징이 있습니다.
◇ 정관용> 언제쯤부터 이런 행복주택 물량이 시장에 나올 수 있겠습니까?
◆ 도태호> 지금 철도 부지는 시간이 좀 걸리지만 나머지 오늘 발표한 이런 지구는 내년부터 바로 사업계획 승인이 들어가서 투자자 모집 공고는 가능할 걸로 보입니다. 실제 입주는 한 1, 2년 이상 걸릴 것으로 보입니다.
◇ 정관용> 그렇죠. 사업 시작은 내년부터 될 것이다. 이 말씀이시군요?
◆ 도태호> 그렇습니다. 본격적으로 할 예정입니다.
◇ 정관용> 목돈 안 드는 전세 제도 있지 않습니까?
◆ 도태호> 네.
◇ 정관용> 이거는 어떻게 변화가 됐나요?
◆ 도태호> 목돈 안 드는 전세, 두 가지가 있는데. Ⅰ, Ⅱ 이렇게 해서 집주인 담보대출 방식이 있고, 임차보증금 반환청구권을 금융 기관에 양도해서 하는 방식이 있습니다. 그런데 임차보증금 반환청구 양도 방식은 잘 활성화되고 있는데 반해서 집주인 담보대출 방식은 지금 현재 집주인 위의 전세 시장이기 때문에 좀 부진한 게 사실입니다.
◇ 정관용> 집주인이 담보 받아서 하는 거는 두 건밖에 신청이 없었다면서요?
◆ 도태호> 네, 두 건의 실적이라서. 이거는 시장 상황에 맞게, 현재 시장 상황에는 잘 맞지 않기 때문에 은행 자율에 맡기는 상품으로 하고. 다만 목돈 안 드는 전세 Ⅱ, 임차보증금 반환청구권 양도 방식은 잘되고 있기 때문에 이건 좀 확대, 발전시켜서 지금 전세대출 보증을 겸하는 상품으로. 그러니까 이 전세금 반환 보증도 되면서 전세대출 보증이 되는 이런 상품으로 새로운 상품으로 확대, 발전시켜서 활성화시키려고 하고 있습니다.
◇ 정관용> 알겠습니다. 마지막 질문인데 아까 전셋값은 계속 오르지 않느냐라는 제 질문에 대해서 지금 구조적으로 전환기에 있다는 답변을 주셨습니다만. 하지만 정부가 여러 차례 대책을 내놔도 전셋값이 계속 뛴다. 뭔가 지금까지 내놨던 대책이 아닌 새로운 발상의, 새로운 정책적 접근이 있어야 되는 것 아니냐는 지적이 있거든요. 어떻게 생각하십니까?
◆ 도태호> 두 가지 말씀. 우선은 한 개는 지금 집값 상승 기대감이 떨어져서 저금리이기 때문에 집을 살 수 있는 여력이 있는 계층도 집을 사지 않고 있습니다. 그래서 이걸 근본적으로 전셋값을 잡기 위해서는 전세 시장하고 매매 시장이 연계가 되어 있기 때문에 전세 수요를 매매 수요로 과감히 전환할 필요가 있습니다. 그래서 아까 말씀드린 1%대 공용 모기지를 1만 5000호로 확대를 하고. 이렇게 정책 모기지를 11조원 지원하고 이렇게 하면 이 부분들이 전세보다는 매매 수요로 돌아오는 측면이 있기 때문에. 그렇게 되면 전세 시장도 좀 안정이 되는 측면이 있습니다. 그런 걸 좀 근본적인 대책으로 생각하고 있고. 나머지는 공공임대주택을 연간 11만 호 대폭 확대, 공급을 하고. 내년부터 주택바우처라고 외국에서와 같이 현금으로 저소득층에 대해서 월임대료를 보조해 주는 정책을 본격 시행할 예정입니다. 그렇게 되면 97만 가구가 주택바우처의 혜택을 받게 됩니다. 월평균 한 11만원 정도씩 임대료 보조를 받게 됩니다. 그렇게 되면 전월세 시장도 상당히 안정될 수 있는 기반이 갖춰진다고 저희들은 보고 있습니다.
◇ 정관용> 알겠습니다. 여기까지 말씀 들을게요. 고맙습니다.
◆ 도태호> 네, 고맙습니다.
◇ 정관용> 국토교통부의 도태호 주택토지실장이었습니다.
[CBS 시사자키 홈페이지 바로 가기]