-집주인들, 저금리탓에 월세 선호
-세입자들, 집값 불안정에 매입 꺼려
-전세시장 불안 연말까지 지속될 듯
-매매가의 90%25까지 육박 가능성도
<나성린 與 정책위부의장>
-전세대란 해법은 주택거래 정상화
-전세기간 연장법? 가격 급등 우려
-제한적 전월세상한제 고려 가능
-공공임대주택 확대도 동시 시행
■ 방송 : FM 98.1 (07:00~09:00)
■ 진행 : 김현정 앵커
■ 대담 : 박원갑 (KB국민은행 부동산 전문위원), 나성린 새누리당 의원 (정책위 부의장)
요즘 치솟는 전세값 때문에 잠 못 이루는 분들 많으시죠. 하늘 높은 줄 모르고 오른다, 심지어 어떤 곳은 몇 개월간 수억이 오른 곳도 있다, 이런 소문까지 도는데요. 이게 그냥 소문일까요, 진짜일까요? 실상이 어떤지, 또 정부의 대책은 없는지 짚어보겠습니다. 먼저 KB국민은행 부동산 전문위원인 박원갑 위원이 연결 돼 있습니다.
◇ 김현정> 상당히 오른 것 맞죠?
◆ 박원갑> 그렇습니다. 지역에 따라서 다르기는 하지만 일부 지역에서는 두 달 만에 5, 6000만원 정도 오른 곳도 있고요. 지금 서울지역 같은 경우는 30평형대 아파트 전세 가격이 한두 달 사이에 2, 3000만원 오른 곳들이 많이 나타나고 있는 것 같습니다.
◇ 김현정> 어느 지역이 특히 심합니까?
◆ 박원갑> 수도권 전역의 현상이라고 보면 될 것 같고요. 강서구라든지 서대문구 같은 데서 최근 많이 올랐어요. 올 들어서 4% 이상 올랐거든요. 그리고 인천 같은 데서는 연수구라든지 경기도에서는 과천, 이천, 용인 같은 데서 5% 이상 오른 상황입니다.
◇ 김현정> 매매가 대비 전세가가 어느 정도까지 올라간 상황입니까?
◆ 박원갑> 지금 서울지역 기준으로 보면 지난달에 57.3% 정도가 되는데요. 4년 전 이맘때가 38% 정도가 됐거든요. 그 사이에 20%포인트 정도가 올랐다고 보시면 될 것 같고. 지금 이 정도의 수치가 월드컵 할 때, 그때에 비해서 가장 높은 수준입니다.
◇ 김현정> 도대체 왜 이런 전세 품귀현상이 벌어지는 건가, 이 원인이 가장 궁금한데요?
◆ 박원갑> 이것은 구조적인 요인이라고 보시면 되는데요. 공급은 없는데 수요는 몰리고 있는 병목현상에서 이런 모습들이 나타난다고 보면 될 것 같고요.
◇ 김현정> 쉽게 말하자면 전세로 내놓는 사람은 없는데 찾는 사람은 많은 현상?
◆ 박원갑> 그렇습니다. 집주인들이 전세를 월세로 돌리는 현상들이 가속화되고 있는 것 같고요. 그리고 집을 사지 않고 전세로 눌러앉는 세입자들의 무리짓기 현상. 집을 산다는 것은 일종의 경제위험자산을 산다고 생각하는 것 같고요. 전세로 살아야만 가장 재테크를 잘한다는 그런 인식들이 결과적으로 전세가격을 끌어올리는 원인이 되고 있다, 이렇게 보시면 돼요.
◇ 김현정> 그러니까 예전에는 집을 사놔야지 재테크를 잘하는 거라고 생각했던 사람들이 이제는 집 안 사고 전세로 버티는 게 재테크를 잘하는 거라고 생각하게 된 거예요?
◆ 박원갑> 그렇습니다.
◆ 박원갑> 세입자들의 어떤 행태, 지금 집값이 떨어지다 보니까 집값이 더 떨어질지 모른다는 두려움들이 어떻게 보면 시장에서 많이 작용을 하고 있지 않느냐. 그래서 집이 재테크화되다 보니까 이런 집값이 떨어진다고 생각하면 아예 집 사는 걸 꺼려하는 극단적인 형태도 나타나고 있는 것들이 지금의 모습이 아닌가, 이런 생각을 많이 하고 있습니다.
◇ 김현정> 사놔봤자 더 떨어질 거다. 아직은 바닥이 아니다. 사고 싶은 마음이 있더라도 나중에 사야 되는 게 아닌가, 이런 생각들을 한다는 말씀인 거죠?
◆ 박원갑> 그렇습니다. 주로 전세부자라고 얘기를 많이 하죠. 돈 있는 사람들마저 집을 사지 않고 전세로 눌러앉는 현상들. 이게 결국은 전세시장의 왜곡현상들을 가속화시키는 어떻게 보면 가장 큰 원인이라고 볼 수 있지 않을까, 이렇게 보고 있습니다.
◇ 김현정> 지금 9개월째 계속 상승중인데요. 도대체 언제까지 쭉 오를 거라고 생각하세요?
◆ 박원갑> 좀 더 상승할 것으로 보고 있거든요. 왜냐하면 9월이 2월 다음으로 전세가격이 가장 많이 오르는 달이거든요.
◇ 김현정> 봄과 가을, 그렇죠?
◆ 박원갑> 그렇습니다. 가을 이사철이 오기 전에 미리 전세를 구해 놓으려는 수요가 한꺼번에 몰렸다, 이렇게 볼 수 있는 건데요. 그러면 그 이후에 가을 이사철 수요가 주춤해지면서 가격이 강보합 정도로 갈 수는 있다고 보는데, 그렇다고 하더라도 전세가격이 하락할 것으로 보지는 않습니다. 좀 더 불안한 모습들이 이어지는 양상이 되지 않을까, 이렇게 내다보고 있습니다.
◇ 김현정> 장기적으로는 언제까지 이런 현상이 계속될 거라고 보세요?
◆ 박원갑> 적어도 올 연말까지는 전세시장 불안이 이어질 수밖에 없지 않느냐. 다만 부동산 가격이 회복 된다고 본다면, 전세로 몰렸던 수요가 매매 수요로 분산되는 측면이 있는 거거든요. 이렇게 되면 전세시장의 불안은 다소 가실 수가 있긴 하지만 본질적으로는 저금리와 저성장 체제로 인해서 집주인들이 월세로 돌리는 현상, 이것들은 쉽게 해소되지 않을 거로 보이거든요. 그렇다면 전세시장 불안은 좀 더 이어지는 측면이 되지 않을까, 이렇게 내다보고 있습니다.
◇ 김현정> 오른다면 얼마까지 더 오를 거라고 보세요? 지금 매매가의 평균 57%까지 전세가가 왔다고 하셨는데, 이렇게 가다가 정말 70%까지 가는 날도 올까요?
◆ 박원갑> 지방 같은 경우는 이미 70, 80%까지 오른 곳도 있죠. 그런데 전국적인 통계, 그리고 수도권이 어떻게 될 거냐 하는 문제인데. 부동산 시장의 흐름이 달라지지 않는 상황이라면 한 70% 이상 갈 가능성이 있지 않나. 일부 소형단지 같은 경우는 아마 90%까지 육박하는 단지들도 속출하지 않을까, 이렇게 예상하고 있습니다.
◇ 김현정> 평균이 7, 80%라는 얘기는 그 이상도 있다는 얘기니까 상상하기가 어려운 상황까지도 전문가들은 바라보시는 건데, 정부에서 대책을 내놓기는 했습니다. 예를 들어서 임대주택 공급을 확대하고, 서민 세입자들을 위한 금융지원 한도도 높이고. 또 한편에서는 양도세를 폐지해서 매매로 유도하는 정책, 이런 것들 내놨는데요. 해결책이 될까요?
◆ 박원갑> 전세시장의 불안정성을 완전히 해소하기에는 한계가 있지 않을까 생각을 하고 있고요.
◇ 김현정> 왜 미흡하다고 보세요?
◆ 박원갑> 왜냐하면 전세시장 불안이 복합적인 요인에 의해서 작용을 하기 때문에요. 원래는 전세시장 대책이 사실 뾰족한 방법은 없습니다. 왜냐하면 이 수요조절이 잘 안 되기 때문에 그렇습니다. 전세는 미리 전셋값 떨어진다고 하더라도 길바닥에 텐트 치고 잘 수는 없는 거니까요. 그래서 수요가 굉장히 비탄력적인 게 특징입니다. 그런데 지금으로 가면 방법이 과연 뭐가 있느냐. 어떻게 보면 전세로 나오는 물량을 늘려야 되거든요. 전세로 내놓는 집주인한테 소득세라든지 각종 세금에 대해서 좀 더 완화를 할 필요가 있지 않느냐, 이런 생각이 듭니다.
◇ 김현정> 시급하게는 월세로 넘어가는 것들을 막을 방법을 먼저 찾아라, 이 말씀이군요?
◆ 박원갑> 그렇습니다. 그래서 월세 같은 경우 상당 부분 과세 사각지대에 있거든요. 이걸 좀 더 투명하게 과세를 할 필요가 있지 않느냐, 이런 생각이 좀 들고요. 그리고 공공 같은, LH 같은 데는 대부분 임대주택이 월세거든요. 시장에서는 계속해서 전세를 원하고 있으면 전세로 공급을 해야 됩니다. 그러면 완충장치를 어느 정도 마련할 필요가 있지 않느냐, 이렇게 보고 있습니다.
◇ 김현정> 지금 말씀하신 것처럼 전세가가 평균 70%되는 그런 끔찍한 일은 없어야 될 텐데 말이죠. 여기까지 말씀 듣겠습니다. KB국민은행 박원갑 부동산 전문위원이었습니다.
이어서 정부여당은 이 전세대란에 대해서 어떤 대책을 가지고 있을까요? 새누리당 나성린 정책위부의장 연결이 돼 있습니다.
◇ 김현정> 이쯤 되면 전세 대란이다, 미친 전셋값이다, 이런 말도 무색하지가 않은데. 원인은 분명하다는 얘기입니다. 문제는 해법인데요. 우선 단기적인 대책을 보겠습니다. 빠른 시일 내에 전셋값을 안정화시킬 수 있는 방법, 어떤 게 있을까요?
◇ 김현정> 주택거래 정상화가 그렇게 쉽게, 또 단기적으로 될까 싶어서 말이에요.
◆ 나성린> 방법이 없는 것은 아닙니다. 그런데 그 방법이 지속적인 것인가에 대해서는 우리가 살펴봐야 되지만. 예를 들면 취득세 인하한다든지, 다주택 양도소득세 중과 폐지라든지 그런 것들이 단기적인 대책이 될 수는 있겠습니다.
◇ 김현정> 전월세자 보호, 취득세 인하, 다주택자에 대한 양도세 중과제도 폐지. 이런 것들이 지금 새누리당이 내놓고 있는 부동산법 빅딜 내용 중 하나죠? 이런 것들은 반드시 이번에 통과시켜야 된다는 입장이신데. 하지만 민주당은 이것에 대해 거부하면서 ‘이렇게 되면 결국 투기현상이 일어날 거다. 전셋값이 당장은 안정될지 모르겠지만 결과적으로는 투기를 불러일으켜서 악순환이 될 거다.’ 이런 걱정을 하던데요?
◆ 나성린> 그게 민주당에 대해서 답답한 건데요. 지금은 투기를 걱정할 시기가 전혀 아니거든요. 어떻게 하면 거래를 하나라도 더 하게 하는가, 이게 중요한 것이죠. 지금 인상이 급등하는 것들은 과거에 투기가 극심하고 부동산 가격이 급등하는 시기에 도입된 정책들이거든요. 이것을 빨리 우리가 풀어서 거래를 정상화할 필요가 있죠. 만약에 민주당이 걱정하듯이 투기가 재발하면 즉시 우리가 그것을 막을 수 있는 대책들이 있습니다. 투기지역을 지정해서 직접 규제를 한다든지, 그다음에 금융정책을 강화하면 되는 것이거든요.
◇ 김현정> 또 하나 근본적인 걱정은 ‘취득세 인하하면 지자체의 재원마련은 어떻게 할 것이냐’ 이 걱정도 크던데요?
◆ 나성린> 그것은 지금 정부가 마련하고 있죠. 원래 취득세 인하하면 보유세를 강화해야 되는데. 지금은 집값이 내려가고 있기 때문에 보유세를 강화할 시점이 아니죠. 그래서 지금 정부가 강구하고 있는 것은 지방소비세나 지방소득세를 인상하는 방안을 마련 중에 있습니다.
◇ 김현정> 지방소비세, 소득세 이런 건 어떤 거죠?
◆ 나성린> 지방소비세 같은 것은 과거에 부가가치세 5%를 지방에 내줬거든요. 그것을 좀 더 인상할 수 있고. 지방소득세는 이미 옛날에 주민세 등 해서 지방소득세라는 게 있습니다. 그것을 조금 더 인상하는 방법이 있고, 또는 소득세 세원을 확대하는 방법도 있고. 여러 가지 다양한 방안을 마련 중에 있습니다.
◇ 김현정> 그럼 지방분들이 여기에 대해서 반발하지는 않을까요?
◆ 나성린> 지방소비세에 대해서 반발할 이유는 없죠, 국세의 일부를 넘긴거니까. 지방소득세에 대해서는 국세소득세가 줄어들지 않으면서 지방소득세를 인상하면 반발이 있겠죠. 그래서 그것을 기술적으로 정부가 고안 중에 있습니다.
◇ 김현정> 역시 그것도 조절하는 중이다, 이 말씀이시군요. 더 단기적으로 말입니다. ‘전세계약기간이 지금 2년으로 정해져 있는데 이걸 좀 늘리는 건 어떠냐’ 이런 주장도 있습니다. 어떻게 생각하세요?
◆ 나성린> 민주당이 그걸 많이 주장하고 있죠. 또는 전월세상한제 같은 것도 같은 맥락이죠.
◇ 김현정> 전월세상한제, 그러니까 분양가상한제처럼 전월세도 가격 올릴 수 있는 한도를 딱 정해 주자.
◆ 나성린> 저도 심정적으로는 그렇게 하고 싶어요. 저도 지금 전월세를 살고 있거든요.
◇ 김현정> 그러세요? 나 부의장님도 집 없으세요?
◆ 나성린> 아니, 집은 한 채 있는데. 제가 지역구에 거주하기 때문에.
◇ 김현정> 전세 사시는군요.
◆ 나성린> 그리고 1억씩 올려버리면 굉장히 화가 나죠. 이분들 너무 이기적이다, 이런 생각이 들거든요. 그런데 저희가 왜 그걸 못하느냐 하면 단기적으로 부동산가격 또는 전세가격이 급등할 수가 있습니다.
◇ 김현정> 오히려 급등을 한다고요?
◆ 나성린> 그렇죠. 그게 걱정인 것이죠. 1990년대 말에 전세계약기간이 1년인데, 그때 2년으로 연장했거든요. 그때 전셋값이 폭등했습니다.
◇ 김현정> 아예 2년 뒤를 내다보고 높게 잡아버리는군요, 애초부터?
◆ 나성린> 그렇죠. 그래서 많은 임차인들이 전셋값이 싼 지역으로 옮겨간다고 교외로 나가고 이렇게 된 것이죠. 그래서 이걸 우려하는 겁니다. 단기적으로는 이게 폭등할 수가 있어요.
◇ 김현정> 그런데 상한제를 동시에 시행하면 이게 규제가 되는 거 아닙니까?
◆ 나성린> 전월세상한제도 상한제를 도입한다고 하면 급등하는 거예요. 왜냐하면 법이 논의되다 도입되려면 시간이 걸리지 않습니까?
◇ 김현정> 누군가 발의를 하고 그걸 통과시키고 논란하고. 이런 과정 또한 엄청날 거다?
◆ 나성린> 도입이 되기 전에 계약을 갱신한 주택들의 전셋값이 올라가는 것이고. 또 전월세 계약을 갱신해야 되는데 갱신하지 않고 신규 임차인을 찾아서 인상시키고. 신규로 들어오는 전세들이 있거든요. 그건 높은 가격에 들어오는 것이죠. 그렇기 때문에 이것을 저희가 우려하고 있고. 지금 저희가 생각하는 것은 제한적 전월세상한제, 이런 걸 고려하고 있어요.
◇ 김현정> 그건 뭔가요?
◆ 나성린> 전셋값에 한해서 부작용이 없는 방향으로 정부도 이 방안을 찾고 있습니다.
◇ 김현정> 제한적으로 한번 실시해 보고, 부작용들을 찾아가면서 보완하고 넓히는 방안들. 그러고 보면 뾰족한 대책이 없네요?
◆ 나성린> 모든 경제대책이라는 것은 뾰족한 대책이 없죠. 모든 사람들이 다 이기적이지 않습니까? 자기 관점에서 뭐든지 경제행위를 하기 때문에 정부가 강제를 할 수 없는 겁니다. 그래서 이것은 중장기적으로 임대주택을 꾸준히 공급 확대하고, 특히 공공임대주택 같은 것은 공급을 빨리 해야 되고요. 그다음에 우리가 꼭 알아야 될 것은 임대주택의 80% 이상이 민간 임대주택입니다. 민간 임대주택의 공급을 늘리도록 다주택 보유자의 임대사업을 우리가 지원할 필요가 있는 것이죠.
◇ 김현정> ‘월세로 세를 놓는 경우가 많은데 이것도 전세로 해 달라’ 이런 요구가 앞에 있었거든요?
◆ 나성린> 세계에 전세제도가 있는 나라는 없거든요. 과거에 우리가 부동산가격이 급등하고 하다 보니까 전세제도가 생긴 겁니다. 세계의 추세가 월세로 가는 거니까 우리도 앞으로 전세에서 월세로 간다고 모든 사람들이 준비해야 됩니다.
◇ 김현정> 그건 전세로 돌릴 생각은 없으시다, 이 말씀이군요. 그런데 지금 전세 수요자가 이렇게 많은데 당장 임대주택이라도 월세보다는 전세를 해 줘야 되는 것 아닌가요?
◆ 나성린> 그래서 지금 저희가 분양주택을 임대주택으로 전환하는 것을 지금 촉진하고 있죠. 그리고 미분양주택 있지 않습니까? 이런 것들을 임대주택으로 활용하도록 지금 정부가 여러 가지 인센티브를 주고 있습니다.
◇ 김현정> 단기간에 뭔가를 푸는 게 쉽지는 않겠지만 여러 가지 대책들을 충분하게 고민하셔서 동시에 시행하는, 이런 방법이 필요할 것 같습니다.
◆ 나성린> 장단기 정책을 충분히 강구하도록 하겠습니다.
◇ 김현정> 여기까지 여당 입장 듣겠습니다. 오늘 말씀 고맙습니다.