정부가 야심 차게 내놓은 '1·29 주택 공급 대책'을 두고 규제 완화와 그린벨트 해제 등 파격적인 내용을 기대했던 시장은 싸늘한 반응이다.
29일 CBS 유튜브 채널 <경제적본능>에 출연한 채상욱 커넥티드그라운드 대표는 이번 대책을 "9·7 대책의 '확장판(Plus)'에 불과하다"고 혹평했다. 그는 "정부가 '공급이 없다'는 사실을 오히려 공식적으로 확인시켜 준 꼴"이라며, 시장의 눈은 이미 2월에 나올 '세금 규제'로 쏠리고 있다고 진단했다.
"파격 공급은 없었다"… 신규 택지는 고작 6천 호
채 대표는 이번 대책의 가장 큰 문제점으로 '재탕'을 꼽았다. 총 6만 호 공급 계획 중 신규 택지는 6천 호에 불과하고, 나머지 5만 4천 호는 기존 국공유지나 유휴부지를 재활용하는 방식이라는 것이다.
그는 "시장은 그린벨트 해제 같은 혁명적인 공급을 기대했으나, 뚜껑을 열어보니 4개월 전 발표한 9·7 대책의 보완 수준에 머물렀다"며 "정부가 주택 공급에 대한 참신한 아이디어 없이 기존 프레임에 갇혀 있다"고 지적했다.
주요 공급지인 용산(1만 2천 호)과 과천(9천8백 호), 태릉CC(6천8백 호)에 대해서도 회의적인 시각을 보였다.
채 대표는 "용산 국제업무지구에 주택을 1만 호나 넣겠다는 건데, 업무 지구 기능을 중시하는 서울시와 마찰이 불가피하다"고 분석했다. 또한 "과천은 이미 지식정보타운 등으로 교통 체증이 심각한데, 경마장 부지에 또 아파트를 지으면 '교통 지옥'이 될 것"이라고 우려했다. 태릉CC 역시 "지난 6년간 주민 반발과 문화재 이슈로 못한 걸 이제 와서 어떻게 하겠다는 건지 설명이 부족하다"고 꼬집었다.
"공급은 끝났다, 이제는 세금이다"… 2월 규제 예고
채 대표는 "이번 공급 대책이 시장 가격을 잡는 데는 아무런 영향을 주지 못할 것"이라고 단언했다. 이미 시장은 '당분간 입주 물량이 없다'는 사실을 인지하고 있다는 것이다.
대신 그는 투자자들의 관심이 '세금'으로 이동했다고 봤다. 정부가 2월 중 가계부채 관리 방안과 함께 세법 개정 방향을 내놓을 예정이기 때문이다.
채 대표는 "이재명 대통령이 '부동산 왜곡을 잡아야 한다'고 강조한 만큼, 다주택자 양도세 중과 유예는 폐지될 가능성이 높고, 보유세(종부세)도 강화될 것"이라고 전망했다. 특히 '장기보유특별공제(장특공)' 손질이 유력하다고 봤다.
그는 "지방에서 서울로 올라온 원정 투자자들을 겨냥해, 비거주 고가 주택에 대한 장기보유특별공제 혜택을 대폭 축소하거나 상한선을 두는 방식이 거론된다"며 "보유세 실효세율을 높여 매물을 유도하려는 전략일 것"이라고 분석했다.
"토지거래허가제, 연말까지 안 풀린다"
서울 주요 지역을 묶고 있는 토지거래허가제(토허제)에 대해서도 "연말까지 해제될 가능성은 없다"고 선을 그었다.
채 대표는 "대통령과 정책실장이 이미 '집값 안정화 전에는 안 푼다'고 못 박았다"며 "서울 집값이 여전히 불안한 상황에서 토허제를 풀 명분이 없다. 1주택자 갈아타기나 갭투자의 퇴로는 당분간 막혀 있을 것"이라고 내다봤다.
정부의 '퐁당퐁당' 정책… 다음은 '채찍' 차례
채 대표는 현 정부의 부동산 정책 패턴을 '규제(채찍) → 공급(당근) → 규제(채찍)' 순서로 분석했다.
"작년 9월 공급 대책 후 11월에 대출 규제가 나왔고, 이번 1월에 다시 공급 대책이 나왔으니, 2월에는 필연적으로 강력한 규제책이 나올 차례"라는 것이다.
그는 끝으로 정부를 향해 "통계 기준을 인허가에서 착공으로 바꾸는 식의 '눈가리고 아웅'은 그만해야 한다"며 "9·7 대책의 실패를 인정하고, 시장이 체감할 수 있는 실질적인 공급과 예측 가능한 세제 정책을 내놔야 한다"고 조언했다.
▶▶채상욱 대표의 1·29 대책 심층 분석과 향후 시장 전망 풀버전은 유튜브 채널 <경제적본능>에서 확인할 수 있다.