부동산
정부의 8.27 대책발표 이후 보금자리주택에 대한 관심이 뜨겁다.
보금자리주택은 공공(통합주택토지공사 또는 지방공사)이 도심이나 도심근교에 싸게 짓는 주택으로 기존의 공공분양이나 공공임대, 국민임대, 영구임대 아파트를 아우르는 개념이다.
정부는 2018년까지 전국에 150만 호를 지을 예정인데, 당초 2012년까지 40만 호를 건설할 계획이었으나 8.27 대책으로 60만 가구를 공급하기로 해 보금자리 주택보급이 속도를 낼 전망이다.
◈ 보금자리 주택, 어떤 종류가 있나?
보금자리 주택은 크게 분양주택과 임대주택으로 나뉜다.
모두 서민의 주거안정을 위해 건설되는 것인 만큼 분양이나 임대를 막론하고 전용면적이 85㎡ 이하인 중소형이다.
따라서 청약저축 가입자만 청약을 할 수 있다. (물론 보금자리 주택지구 내 택지를 민간 건설사에게 분양해 민간 아파트도 지을 수 있는 만큼 청약예금과 부금 가입자도 통장활용이 가능하다고는 하지만 민간 건설사들이 짓는 만큼 ''보금자리 주택''은 아니다)
우선 공공분양 주택은 2018년까지 전국의 보금자리 주택 물량의 47%인 70만 호가 지어질 예정이다. 무주택 세대주이면서 청약저축에 가입해야 청약을 할 수 있다.
임대주택은 크게 공공임대(10년간 임대한 뒤 분양으로 전환), 장기전세(10~20년 임대), 국민임대(30년 이상 임대), 영구임대(기초생활 수급자 등을 대상으로 영구임대)로 구분된다.
공공임대는 전국에 20만 호, 장기전세는 10만 호, 국민임대 40만 호, 영구임대 10만 호가 2018년까지 지어진다. 공공임대는 공공분양과 마찬가지로 청약저축에 가입하고 무주택 세대주여야 한다.
◈ 어디에 지어지나?현재 보금자리주택 시범지구로 지정된 곳은 4곳으로 모두 서울 수도권 지역이다.
서울 강남구 세곡지구와 서초구 우면지구, 경기도 하남시 미사지구와 고양시 원흥지구 등이다. 이들 지역에는 모두 3만 가구가 지어지고 이 가운데 1만 5천여 가구가 분양주택이다.
세곡지구와 우면지구는 서울지역 거주자에게 100% 우선 공급되며 원흥, 미사지구는 해당지역 거주자에게 30%만 우선 공급하고 나머지는 해당지역을 제외한 수도권 거주자에게 공급된다.
정부는 올해안으로 수도권 그린벨트를 해제해 5~6곳을 보금자리주택 지구로 추가지정할 방침이다. 서울과의 접근성이나 도시 기반시설, 그린벨트의 기능성 등을 따져봤을 때 경기도 과천, 의왕, 광명, 시흥, 남양주시가 부동산 업계에서 유력하게 거론되고 있다.
◈ 얼마나 저렴하고 투기 방지대책은 무엇인가?공공분양 물량은 주변 시세보다 30~50% 싸게 공급된다.
세곡지구와 우면지구 예상 분양가는 3.3㎡당 1천150만원 선. 주변 아파트 시세가 2천100만 원~2천200만 원대 인 것을 감안한다면 ''반값''에 불과하다. 미사지구는 950만원, 원흥지구는 850만원선에서 결정될 전망이다.
도심이나 도심근교에 지어지기 때문에 도시 기반시설을 새로 지을 필요가 없는데다 녹지는 줄이고 용적률을 높이는 방식으로 분양가격을 낮출 방침이다. 이에 따라 보금자리 주택의 분양가격은 낮지만 주거환경은 민간 아파트에 비해 열악할 수 있다.
분양가가 파격적으로 싸기 때문에 투기도 우려된다. 정부는 전매 제한기간을 늘리고 실거주 요건을 강화해 투기를 막기로 했다.
중소형 주택에 대해 5년인 전매제한 기간을 7~10년으로 연장하고 예외적으로 전매가 허용되더라도 분양가에 정기예금 금리만 더한 수준으로 공공이 되사들이기로 했다. 또한 의무거주 기간도 5년으로 강화했다.
◈ 민간 분양 물량은 없나?보금자리 지구내에도 민간 건설사가 짓는 아파트가 들어선다. 정부는 2013년까지 보금자리 지구내에 민간 중대형 아파트 12만 6천 여채를 공급하기로 했다. 민간 중대형 아파트는 보금자리 주택청약에서 소외됐던 청약예부금 가입자들도 청약을 할 수 있다.
민간이 짓는데다 채권입찰제가 적용돼 분양가는 주변 시세의 80% 이상이 될 전망이다.
◈ 청약전략은?
기본조건은 청약저축에 가입한 무주택 세대주여야 한다. 기존과는 다르게 청약은 사전예약을 거쳐 예약당첨자 발표, 입주 예정자 확정 순으로 진행된다.
사전예약은 입지조건과 면적, 추정분양가격 등이 공개되면 자신이 원하는 단지에 1~3지망까지 인터넷 예약을 한다. 인터넷 예약은 통합주택토지공사 홈페이지를 통해 10월 중순쯤 이뤄질 예정이다.
사전예약을 신청하면 ''거주지역>지망>순위'' 기준으로 당첨자를 추린다. 자신이 살고 있는 지역을 1지망으로 신청하는게 유리하며 청약저축 가입기간이 2년이 넘어야 1순위가 된다. 그러나 저축액이 최소한 1천500만원 이상이 돼야 당첨권에 들 수 있을 것으로 전망되고 있다.
보금자리 주택이 완공된 뒤 예약 당첨자를 상대로 입주의사를 물은 뒤 당첨조건에 변화가 없으면 입주가 이뤄지게 된다.
일반공급 외에 조건이 된다면 특별공급도 노려볼 수 있다.
특히 생애최초로 주택을 구입하는 사람 가운데 청약저축 2년 이상 가입하고 근로자 자영업자로서 5년 이상 소득세를 납부하고 기혼자이며, 도시근로자 평균소득의 80% 이하(08년 312만원)인 무주택자 중에서 추첨을 통해 분양하는 생애최초 주택청약 물량도 전체의 20%인 5만호가 공급된다.
그러나 이같은 보금자리 주택추진이 실제로 차질없이, 계획대로 이뤄질지는 아직 불투명하다. 저렴하게 공급하기 위해서는 땅값 보상금도 낮출 수 밖에 없고 이럴 경우 지주들의 극렬한 반대가 예상돼 사업차질이 우려되는게 사실이다.
부동산정보업체인 부동산써브 함영진 실장은 "보금자리 주택 사업에 여러 난관이 예상되는만큼 보금자리 주택만 바라볼게 아니라 도심의 급매물 등도 눈여겨 봐야 한다"고 주문했다.