스마트이미지 제공#1. 최근 서울 강남구에 있는 상가를 20억원에 판 A(70)씨는 세무사에게 당황스러운 이야기를 듣게 됐다. 상가 거래를 중개한 중개법인 관계자에게 "부동산 중개수수료는 양도세를 계산할때 필요경비로 처리가 다 처리가 되니 복비를 넉넉하게 챙겨달라"는 말을 듣고 법정수수료보다 많은 돈을 중개수수료로 줬는데 양도세 상담 과정에서 세무사로부터 "법정 한도보다 높게 지급된 중개수수료는 필요경비로 인정되지 못한다"는 이야기를 들어서다.
A씨는 "중개법인에선 다 필요경비로 인정이 된다고 했는데 왜 안 되냐"고 반문했지만 "과다한 중계수수료는 필요경비로 인정할 수 없다는 예규판례가 다수"라는 답변이 돌아왔다. A씨는 더 낸 복비를 어떻게 돌려받을 수 있을지 고민하고 있다.부동산 중개인의 말만 믿고 법정수수료보다 높게 중개수수료를 지급한 뒤 예상치 못했던 상황에 처하는 사람이 A씨만 있는 것은 아니다. 19일 관련업계에 따르면 비주택 매도자 중 적지 않은 사람들이 과도한 중개수수료를 지급한 뒤 골머리를 썩고 있다.
공인중개사법에 따르면 부동산을 중개하고 받을 수 있는 수수료는 주택의 경우 최대 거래 금액(15억 원 이상)의 0.7%, 오피스텔은 최대 0.5%, 상가와 토지 등은 최대 0.9%다. 세무업계 관계자들의 말을 종합하면 비교할 수 있는 매물과 거래가 상대적으로 많아 시세 산정이 쉬운 아파트 등 주택이나 오피스텔은 경우 이를 중개하는 부동산 중개인들도 많아서 법정수수료 이상을 요구하는 중개인들이 많지는 않지만, 상가와 토지 등 시세 산정과 매매 체결이 쉽지 않은 부동산에 대해서는 법정수수료를 초과하는 비용을 요구하는 부동산 중개법인이나 중개인이 적지 않은 것으로 알려졌다.
매매와 관련해 중개인과 매도자가 합의해 법정수수료를 초과하는 비용을 지급하는 것 자체는 문제가 되지 않지만 "중개수수료는 양도소득세 산정때 모두 비용으로 처리된다"는 등의 사실과 다른 내용을 말하며 과도한 중개수수료를 요구하는 것은 문제로 지적된다.
양도소득세를 계산할 때는 부동산 등을 양도하기 위해 직접 지출한 비용은 현금영수증이나 부동산매매계약서 등 증빙자료가 있을 경우 필요경비로 인정돼 내야하는 세금을 계산할때 비용으로 차감할 수 있다. 하지만 법정수수료보다 높게 지급된 수수료가 필요경비로 인정되는 사례는 드물다는 것이 세무업계의 설명이다. 중개비를 초과하는 금액을 '컨설팅비용' 명목으로 주장하더라도 필요경비로 인정되기가 쉽지는 않다.
박종민 기자관련 예규를 보면 양도자가 부동산 매도를 위해 상권조사, 지가상승요소 분석, 매도가격 타당성 분석, 매매진행컨설팅 등을 의뢰하고 지급한 컨설팅 비용은 양도비에 포함되지 않아 필요경비로 인정되지 않는다. 매수자가 이미 정해진 거래에서 매매대급 협상을 위해 지출한 컨설팅 용역비도 필요경비로 인정하지 않고 있다. 조세심판원도 부동산이 중개를 위해 어떤 용역을 제공했는지 구체적으로 확인되지 않는 상황에서 계약 물건분석 및 컨설팅 보고서 등을 근거로 컨설팅 비용을 지급했다면 필요경비로 인정하기 어렵다고 판단했다.
부동산 중개 관련 법령에서 정한 한도를 초과하는 부동산 중개수수료 약정은 한도를 초과하는 범위 내에서는 무효라는 대법원 판결도 있다. 지난 2016년 대법원 민사3부는 B사가 C회사를 상대로 '컨설팅 수수료로 지급한 2억2천여만원을 돌려달라'며 낸 부당이득금 반환소송에서 B사의 손을 들어줬다. C사의 제공한 △가액 조율 △임대수익 분석 △세무상담 등을 부동산 중개행위로 판단한 것이다. 해당 사건과 관련해 1심은 C사가 일반적인 중개가 아닌 컨설팅을 수행했다고 판단했지만 2심과 3심은 이를 통상적인 중개행위로 봤다. 부동산 중개와 별도로 컨설팅 계약을 체결했더라도 실제 업무가 부동산 중개의 범위를 벗어나지 않는다면 법정 한도를 넘어서 지급한 돈은 부당이득으로 반환받을 수 있다는 취지다.
위 사진은 아래 기사와 직접적인 관련없음. 박종민 기자중개인이 거래 중개 외에 추가적으로 어떤 서비스를 제공했느냐에 따라서 법적 다툼시 결과가 달라질 가능성도 완전히 배제할 수는 없지만, 시장에서 통상적으로 생각하는 '어려운 거래'를 도왔다는 이유로 법정 한도를 초과해 지급된 중개 수수료는 필요경비로 인정되기는 어려울 것이라는 분석이 많다.
강남 지역에서 일하는 한 세무사는 "일부 중개인들이 '어렵게 거래를 성사시켰으니 복비를 넉넉하게 달라. 양도세 계산때 어차피 필요경비로 다 인정된다'며 매도인이나 매수인들에게 법정 한도를 넘는 중개 수수료를 요구해서 받는 경우가 있다"며 "법정 한도를 초과해서 지급된 중개 수수료는 필요 경비로 인정되지 않는 경우가 대부분인데 이런 점을 인지하고 중개 수수료를 더 지급하는 것은 문제가 되지 않겠지만 필요경비로 인정받는 것을 전제로 중개 수수료를 과도하게 지급했을 경우 이후에 이런 사실을 인지하더라도 돌려받는 것이 쉽지 않은 만큼 주의가 요구된다"고 말했다.